ПОРТАЛ О ЦИФРОВИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
DIGITAL DEVELOPER
Подпишитесь на рассылку о PropTech
Чтобы одним из первых узнавать о новостях, исследованиях, кейсах и интересных фактах о буднях цифровизации в России и мире.
Журнал о PropTech

Одноэтажный BIM: нужен ли BIM в загородке, где брать специалистов и как меняется рынок?

Кластер «РАЭК / Недвижимость» следит за трендами PropTech-рынка и организует обмен опытом между представителями застройщиков и их digital-партнеров. В интервью наблюдатель Кластера и основатель строительной компании DOM GROUP Алексей Кривоносов поделился плюсами перевода своего бизнеса на BIM-проектирование и рассказал о трендах загородной застройки сегодня. 

— Расскажите, что это за технология BIM-проектирование и зачем она нужна? 

— BIM-проектирование — это информационное моделирование проекта, которое применяется в ряде современных программ для проектирования строительных объектов, таких как пакет Archicad или продукты Autodesk. 

Особенность BIM-проектирования в том, что все специалисты либо работают друг за другом, либо параллельно в одном файле, содержащем информационную модель объекта. Можно наглядно визуализировать и посмотреть в 3D все элементы: покрутить их и дать исполнителям полное понимание того, как должна выглядеть конструкция. А если изменения вносятся, то их видно сразу во всех разделах документации. 

Почему именно сейчас вы решили перейти на BIM-проектирование и какие задачи решает этот подход? 

— Хотелось бы перейти и раньше, поскольку мы часто сталкивались с несогласованностью между разделами документации, которая приводит к затягиванию сроков, решению вопросов на стройке и дополнительным финансовым потерям. Но мы столкнулись со сложностями в подборе BIM-специалистов, которые работают в сегменте загородного строительства и уверенно владеют необходимым ПО. 

Крупные девелоперы, застройщики и проектные бюро давно переходят на BIM-моделирование, так как понимают, что оно максимально помогает оптимизировать процессы подготовки отдельных разделов документации и исключает вероятность ошибок. Если коротко, то этот инструмент комплексно решает проблемы с документацией разного рода, автоматически ее формируя и обновляя. 

Как следствие, BIM-подход уменьшает риски ошибок линейных сотрудников на местах, так как у них есть более полное визуальное представление результата, ускоряет процессы согласований и сверок, а также снижает вероятность проблем на стройке. 

— Как вам дался этот переход и за сколько вы его осуществили? 

— Относительно легко и быстро. Мы гибкая компания, постоянно работаем над оптимизацией рабочих процессов, которые принимаются не в нашем закостенелом сегменте загородного строительства, а больше в IT и digital-компаний. Все произошло прямо на проектах, которые разрабатывались в середине года, и последние выпускаются в этом формате.

— То есть нужно было просто поменять специалистов-проектировщиков?

—Основная проблема в том, что специалистов таких нет. Есть проблема образовательная — выпускники выходят после вузов с низким уровнем знаний и отсутствием прикладных навыков. На примере архитекторов, которые у меня проходили практику из московского вуза, могу сказать, что их сокурсники занимались перекладыванием и сшиванием альбомов. Это не получение навыков, а просто бесплатная рабочая сила для несложной работы. 

Есть компании, которые продают курсы для проектировщиков, которые хотят развиваться — изучать софт и пользоваться им в работе. В том числе  курсы по BIM-проектированию для конструкторов и архитекторов. Я направил им вакансии, желая найти подходящих кандидатов, однако нужных специалистов мне удалось найти только по связям.

— Можете дать совет, где найти специалистов другому бизнесу? 

— К сожалению, мы сами имеем дефицит исполнителей. У нас в компании сейчас нет резервных сотрудников, которых можно привлечь при увеличении объема работы здесь и сейчас или заменить члена команды в отпуске. Поэтому я сам буду продолжать искать выходы на BIM-проектировщиков.

Как я уже говорил, стоит попробовать поискать через курсы повышения квалификации: связаться с их организаторами и предложить свою кандидатуру как работодателя для выпускников или выйти на чат студентов потока и закинуть вакансию туда. Можно также искать на платформах, где специалисты выкладывают резюме по ключевым навыкам. Но нужно понимать, что если инженер-конструктор работает только в AutoCAD, то задачу по BIM-проектированию он решить не сможет. 

— Внедрение такой разработки это норма рынка или инновация?

— Загородное строительство — это сегмент рынка разный по уровню оказания услуг, по ответственности тех, кто эти услуги оказывает, и подходу к гарантийным обязательствам. Если нет смысла заморачиваться с репутацией и ответственностью, то нет смысла подходить нормально к процессу проектирования и совершенствовать его. Сегодня заказчики понимают, что результат зависит не только от качества работ, но и от того, как спроектирован дом. Поэтому для клиентов ценность таких неочевидных работ становится все больше и больше. 

Например, есть такая услуга как геология, то есть исследование участка и изучение физико-химических свойств грунта для того, чтобы можно было рассчитать нагрузку на грунт и нормально спроектировать фундамент. В России половина объектов индивидуального жилого строительства возводится людьми на собственные средства с применением неофициальной рабочей силы либо вообще самостоятельно. О проектировании там речь обычно не идет. 

Более того, есть подрядчики, которые не делают геологию, не делают расчет нагрузок. Если нет такой задачи, то нет и смысла в наличии даже части документации для них. Здесь мы имеем дело с историей, когда строят по картинке. Из-за отсутствия нужных расчетов дома обваливаются, компании закрываются, а некоторые неудачные кейсы попадают в интернет. Думаю, что компаний, которые идут в ногу с современными технологиями проектирования, даже в столице можно пересчитать по пальцам.

Как изменилось потребление в сфере недвижимости за этот год? Какие тенденции вы заметили?

  • Уменьшение средней площади дома до минимально необходимой.

Первая тенденция будет связана с тем, что происходило с рынком последние два года: постоянный рост стоимости строительных материалов или их дефицит, который привел к подорожанию комплексных услуг. В среднем, в 2021 году стоимость строительства дома была примерно в два раза дороже чем в 2019 году. А денег у людей, естественно, больше не становилось. 

В результате, спрос на строительство волнообразно менялся: при не очень приятных событиях, вроде локдауна, свыше 90% отказывались от идеи загородной постройки. Но через какое-то время на новые цены приходили новые потенциальные клиенты. Потребителю нужно время, чтобы принять: что стоило 3 млн теперь стоит 6 млн, и вряд ли что-то изменится.

Естественно, пошел тренд на уменьшение площади дома. Раньше считалось нормальным построить дом на 200-250 квадратов 2 этажа и на 4-5 жилых комнат. Однако семейная пара с детьми может ограничиться и 3-4 комнатами в 120-150 кв.м. Нам приходилось доносить людям, что они пришли с определенным бюджетом, выяснять причины запроса на избыточную площадь и корректировать ТЗ, основываясь на действительной необходимости.

  • Одноэтажная застройка. 

Раньше запрос на одноэтажный дом был скорее исключением или свидетельством, что у клиента есть опыт проживания за городом. Сейчас это становится нормой, так как люди начали понимать, что двухэтажный дом не такой уж и комфортный. У двухэтажного дома больше бесполезной площади и есть межэтажные лестница, которая сама по себе добавляет в бюджет 500+ тысяч ₽.

  • Снижение цен на материалы.

Стоимость загородного строительства как была дешевле покупки квартиры из расчета на квадратный метр, так и остается. Вдобавок к этому, цены на материалы пошли вниз. Например, стоимость газобетона — самого популярного материала, в начале 2021 года была примерно 3-4 тысячи рублей, в пике дошла до 12, а сейчас снизилась почти до 4.

  • Изменение предпочтений в дизайне.

Появилось больше интереса к домам в современном стиле с плоскими крышами. Четыре из пяти последних договоров имеют плоские кровли. Связано это с тем, что скатная кровля из-за возросшей стоимости пиломатериалов и кровельных покрытий выходит дороже, чем раньше.

  • Ипотечное строительство. 

В этом году появились льготные программы финансирования ипотечного кредитования — ипотека с господдержкой, ипотека семейная и ипотека для IT-специалистов под 4-6% в среднем. Работает механизм субсидирования ипотечной ставки. Если клиент планирует играть в долгую с ипотекой и не планирует ее погашать, то он может организовать строительство основной части дома с ипотекой под 0,1% и платить примерно 25 000 в месяц. 

Так, мы наблюдаем большой спрос на строительство под ключ без прямого участия Заказчика в контроле хода работ и изменение портрета клиента. Сейчас у нас возраст потребителя в диапазоне 30-40 лет, а раньше в 2018-2019 году был 40-45+ лет. Конечно, здесь есть взаимосвязь и между архетипом компании: у нас молодой коллектив, который притягивает таких же клиентов.

Несмотря на перемены на рынке, в последние месяцы в России растет спрос на загородные дома и земельные участки под ИЖС. В сегменте строительства индивидуальных жилых домов виден больший подъем, по сравнению с квартирной недвижимостью. По данным ЦИАН и Росстата, загородная застройка в мае 2022 превышала 60% от общего объема строительства жилой недвижимости в стране. Такие цифры внушают надежду на дальнейшее активное развитие загородного девелопмента.

BIM