Девелоперы традиционно опираются на экспертизу внешних подрядчиков, однако такая модель аутсорсинга в проектировании всё чаще сталкивается с серьезными сложностями. Срывы сроков, задержки документации и не оптимальные технические решения вынуждают застройщиков переосмыслить подход к управлению продуктом.
Интересуетесь цифровизацией?
Подписывайтесь на наш канал в MAX — там все новости о цифровой трансформации рынка недвижимости.
О том, как создание проектной команды внутри компании становится стратегическим преимуществом, рассказывает директор проектного бюро Level Group, Руслан Калистратов.
Собственное проектное бюро принято считать способом сэкономить на сторонних услугах. Однако для Level Group своя команда стала ответом на системные проблемы рынка. Работа с внешними проектными бюро — от крупных институтов до небольших мастерских — приносила схожие трудности. Документация выдавалась с задержкой, технические решения оказывались слабыми, не взаимоувязанными, а замечания не отрабатывались. Компания теряла время на калибровку проектных решений с учетом требований внутренних регламентов, что затягивало согласование в экспертных органах получение разрешения на строительство и приводило к несвоевременному старту строительства и финансовым потерям.
Поскольку масштаб и известность внешней проектной организации не гарантировал качества, мы приняли решение сформировать внутреннюю компетенцию. Главной целью внутреннего бюро было создание профессиональной команды с высоким уровнем знаний внутренних стандартов, требований маркетинга, выполнять работы в срок без потери качества и запускать все тендеры по рабочей документации.
Пилотным проектом стал жилой комплекс Саввинская 17. Мы сформировали небольшую группу профессиональных специалистов, задачей которой было разработать рабочую документацию на основе проекта получившего положительное заключение экспертизы. На старте возникли организационные сложности: отсутствовала готовая инфраструктура, команда адаптированная под регламенты организации. Мы понимали, что высокоуровневым специалистам будет тяжело достичь положительного результата в условиях изменений на проекте. Успех случился только тогда, когда начала работать система, состоящая из сформированных единых правил проектирования, регламентов, описывающих процессы, инфраструктуры сотрудника, адаптации команды и синхронизации целей.
Переход от контроля сотрудников к настройке процессов изменил всё. Внутреннее подразделение, в отличие от внешних исполнителей, изначально понимало задачи и боли девелопера. Работа стала гибкой. Следующий объект — частная школа «Летово Джуниор» — команда прошла через весь цикл: от эскизного проекта до ввода в эксплуатацию. Следом аналогичный путь повторил жилой комплекс Левел Академическая. На текущий момент портфель проектного бюро составляет 70% портфеля компании и показывает высокую эффективность даже на проектах, у которых происходят радикальные изменения.
При этом наличие собственного бюро не означает изоляцию от рынка. Разработку внешнего облика зданий, Level Group по-прежнему выбирает в рамках архитектурного конкурса с именитыми архитекторами. Задача внутренней команды — адаптировать лучшие эскизы под нормы проектирования РФ. Даже, если концепция оказывается сложной, инженеры находят нетривиальные решения, которые сохраняют авторский замысел и улучшает финальный продукт.
Такая детальная проработка пользовательского опыта напрямую формирует рыночную ценность недвижимости.
Затрагивая экономическую эффективность, мы наблюдаем следующую закономерность: в массовом сегменте жилья, подрядные организации могут быть дешевле, но в классе бизнес и премиум штатные специалисты экономически более целесообразны. Стоит отметить, что реальный финансовый эффект гораздо шире: команда находит оптимальные решения, которые увеличивают продаваемую площадь домов, повышают уровень комфорта при той же себестоимости, а качество и скорость разработки документации позволяет своевременно реализовывать проекты и точно определять себестоимость.
Очевидный положительный финансовый результат тем не менее не заставляет Level Group отказываться от услуг внешних проектных институтов. Оптимальный баланс — выполнять своими силами от 70 до 80% портфеля, который позволяет управлять равномерной загрузкой специалистов при наибольшем охвате проектов. Практика показала, что сохранение конкуренции позволяет внутреннему проектному бюро динамично развиваться.
Удерживать устойчивый рост помогает четкая система ключевых показателей эффективности (KPI), которая появилась вместе с масштабированием бюро. Теперь каждый операционный блок отвечает за личную производительность и прибыль. Руководители отделов контролируют фонд оплаты труда (ФОТ), субподряд.
Самым сложным этапом развития подразделения стал не поиск персонала, а его адаптация. Нанять коллектив можно за месяц, но на адаптацию команды, погружение в культуру компании и выход на плановую производительность уходит до года. Синхронизировать процессы помогают собственные цифровые инструменты, а нормирование проектного бюро помогло пережить охлаждение рынка: найм своевременно замедлили, а задачи вовремя перераспределили.
Опыт Level Group отражает, что бизнес переходит от контроля внешних бюро к накоплению внутренней экспертизы. Сегодня проектирование является стратегической компетенцией девелопера. Это ключевой навык бизнеса, позволяющий полностью контролировать продукт на всех этапах его реализации.
Собственное проектное бюро принято считать способом сэкономить на сторонних услугах. Однако для Level Group своя команда стала ответом на системные проблемы рынка. Работа с внешними проектными бюро — от крупных институтов до небольших мастерских — приносила схожие трудности. Документация выдавалась с задержкой, технические решения оказывались слабыми, не взаимоувязанными, а замечания не отрабатывались. Компания теряла время на калибровку проектных решений с учетом требований внутренних регламентов, что затягивало согласование в экспертных органах получение разрешения на строительство и приводило к несвоевременному старту строительства и финансовым потерям.
Поскольку масштаб и известность внешней проектной организации не гарантировал качества, мы приняли решение сформировать внутреннюю компетенцию. Главной целью внутреннего бюро было создание профессиональной команды с высоким уровнем знаний внутренних стандартов, требований маркетинга, выполнять работы в срок без потери качества и запускать все тендеры по рабочей документации.
Пилотным проектом стал жилой комплекс Саввинская 17. Мы сформировали небольшую группу профессиональных специалистов, задачей которой было разработать рабочую документацию на основе проекта получившего положительное заключение экспертизы. На старте возникли организационные сложности: отсутствовала готовая инфраструктура, команда адаптированная под регламенты организации. Мы понимали, что высокоуровневым специалистам будет тяжело достичь положительного результата в условиях изменений на проекте. Успех случился только тогда, когда начала работать система, состоящая из сформированных единых правил проектирования, регламентов, описывающих процессы, инфраструктуры сотрудника, адаптации команды и синхронизации целей.
Переход от контроля сотрудников к настройке процессов изменил всё. Внутреннее подразделение, в отличие от внешних исполнителей, изначально понимало задачи и боли девелопера. Работа стала гибкой. Следующий объект — частная школа «Летово Джуниор» — команда прошла через весь цикл: от эскизного проекта до ввода в эксплуатацию. Следом аналогичный путь повторил жилой комплекс Левел Академическая. На текущий момент портфель проектного бюро составляет 70% портфеля компании и показывает высокую эффективность даже на проектах, у которых происходят радикальные изменения.
При этом наличие собственного бюро не означает изоляцию от рынка. Разработку внешнего облика зданий, Level Group по-прежнему выбирает в рамках архитектурного конкурса с именитыми архитекторами. Задача внутренней команды — адаптировать лучшие эскизы под нормы проектирования РФ. Даже, если концепция оказывается сложной, инженеры находят нетривиальные решения, которые сохраняют авторский замысел и улучшает финальный продукт.
Такая детальная проработка пользовательского опыта напрямую формирует рыночную ценность недвижимости.
Затрагивая экономическую эффективность, мы наблюдаем следующую закономерность: в массовом сегменте жилья, подрядные организации могут быть дешевле, но в классе бизнес и премиум штатные специалисты экономически более целесообразны. Стоит отметить, что реальный финансовый эффект гораздо шире: команда находит оптимальные решения, которые увеличивают продаваемую площадь домов, повышают уровень комфорта при той же себестоимости, а качество и скорость разработки документации позволяет своевременно реализовывать проекты и точно определять себестоимость.
Очевидный положительный финансовый результат тем не менее не заставляет Level Group отказываться от услуг внешних проектных институтов. Оптимальный баланс — выполнять своими силами от 70 до 80% портфеля, который позволяет управлять равномерной загрузкой специалистов при наибольшем охвате проектов. Практика показала, что сохранение конкуренции позволяет внутреннему проектному бюро динамично развиваться.
Удерживать устойчивый рост помогает четкая система ключевых показателей эффективности (KPI), которая появилась вместе с масштабированием бюро. Теперь каждый операционный блок отвечает за личную производительность и прибыль. Руководители отделов контролируют фонд оплаты труда (ФОТ), субподряд.
Самым сложным этапом развития подразделения стал не поиск персонала, а его адаптация. Нанять коллектив можно за месяц, но на адаптацию команды, погружение в культуру компании и выход на плановую производительность уходит до года. Синхронизировать процессы помогают собственные цифровые инструменты, а нормирование проектного бюро помогло пережить охлаждение рынка: найм своевременно замедлили, а задачи вовремя перераспределили.
Опыт Level Group отражает, что бизнес переходит от контроля внешних бюро к накоплению внутренней экспертизы. Сегодня проектирование является стратегической компетенцией девелопера. Это ключевой навык бизнеса, позволяющий полностью контролировать продукт на всех этапах его реализации.
Больше о цифровых технологиях в строительстве
Телеграм-канал DigitalDeveloper
Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры IT-технологий на рынке недвижимости.
Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры IT-технологий на рынке недвижимости.
