Умные ЖК пользуются большой популярностью в СМИ: они выглядят инновационно, создают вау-эффект. Недавно в России появилась структура, которая будет заниматься развитием цифровых технологий в многоквартирных домах — АНО «Умный МКД»; ГК «Железно» создала первый умный многоквартирный дом высшего класса A; а по данным опроса Авито.Услуги 68% россиян хотели бы иметь умные системы в своем жилье. Кажется, что технологическое будущее уже наступило, но так ли все просто? Мы продолжаем освещать тему проблем цифровизации и вновь возвращаемся к технологии умных домов.
— Из текущей повестки складывается впечатление, что умные дома прочно вошли в нашу повседневность. Расскажите, насколько успешно, по вашему мнению, проходит внедрение технологий умных домов? Так ли все гладко?
— Реальные темпы внедрения на самом деле буксуют, и этому есть причины. Для девелоперов проблема состоит в проектно-изыскательных работах, которые необходимо проводить перед тем, как утверждать строительство и получать разрешительные документы. Инвесторы строительных проектов часто придерживаются консервативной позиции. Например, они могут не понимать, как будут передавать жилые дома с умной начинкой в эксплуатацию управляющим компаниям. Система умных домов требует достаточно высоких навыков, нужные специалисты есть далеко не у каждой УК.
На фоне февральских событий мы столкнулись с проблемой импорта, а отечественных аналогов умных систем можно буквально пересчитать по пальцам. Это еще одна проблема. Полностью закрыть потребность в таком оборудовании достаточно тяжело. Опять же дает о себе знать кадровый вопрос: специалистов, которые занимаются монтажом, пусконаладочными работами, последующим техническим обслуживанием умных систем, далеко не так много.
Внедрение умных функций в уже построенный дом тоже имеет свои проблемы. Здесь управляющей компании придется провести целый комплекс мероприятий: собрание собственников, голосование, закупка оборудования. Расходы на реализацию будут возложены на жителей. Это вопрос экономики: насколько выгоден такой апгрейд УК и собственникам.
Система умных домов требует достаточно высоких навыков, нужные специалисты есть далеко не у каждой УК
Поэтому производителям и интеграторам умных систем важно налаживать контакт именно с девелоперами. Их интерес является главным драйвером развития технологии. Можно обивать пороги сотен управляющих организаций, и получить однозначный ответ: нам это не нужно, у нас и так все работает, трудностей много, а профита – почти никакого.
Поэтому я вижу 2 сдерживающих фактора для повсеместного внедрения умной начинки. Для девелоперов это все еще новое направление работы. С ним нужно учиться обращаться, а значит, менять процессы, которые не менялись уже десятки лет. Со стороны управляющей компании сдерживающий фактор состоит в том, внедрение технологии потребует дополнительных затрат и повышения тарифов для жителей.
— Технологии умного дома - это только для новостроек? Есть мнение, что домам старого фонда умными уже не стать. Вы согласны с этим?
— Внедрить умные системы несложно, если в доме есть хотя бы какие-то намеки на систему автоматизации, но с точки зрения экономики эта история абсолютно не проходная. Вопрос находится в поле управления эксплуатацией. Контроль над старым жилищным фондом осуществляется, как правило, государственными учреждениями и коммерческими организациями, которые сидят на тарифах. Поэтому заниматься модернизацией старых домов — лишние трудозатраты, которые никому не нужны. Бывают локальные истории, но это нельзя причислить к тренду цифровизации.
«Хайп вокруг технологии большой, но фактически умных домов крайне мало, и очень важно это понимать»
— Модернизация уже построенного дома может стоить недорого, но основные затраты здесь не в деньгах, а во времени и приложенных усилиях. Давайте рассмотрим на примере. Установка умного шлагбаума, который открывается с телефона, обойдется недорого: специальный роутер, принимающий сигнал, обойдется, условно говоря, в 10 тыс. рублей; программное обеспечение, которое позволит открывать эти шлагбаумы, производители софта, скорее всего, установят бесплатно; реле, которое открывает шлагбаум, стоит около 3 тыс. рублей. Казалось бы, это сущие копейки.
Но любые нововведения должны быть предварительно одобрены на собрании собственников, соответственно, управляющей компании необходимо организовать это собрание, зафиксировать результаты, отправить их в жилищную комиссию, ждать регистрации. После чего пригласить подрядчика, потом заключить с ним договор на техническое обслуживание установленных систем. А теперь представьте это в масштабах сотен домов. Деньги, которые управляющие организации могли бы с этого заработать, они отдадут подрядной организации. Экономически это абсолютно невыгодная история. Единственное, ради чего с точки зрения УК это стоит делать, — повышение лояльности жителей.
Что касается затрат собственников, если застройщик передал дом в эксплуатацию с изначально интегрированными системами, то затраты на них были учтены к моменту строительства, и эти инвестиционные расходы, конечно, включаются в стоимость самой квартиры. Сумму, необходимую для техобслуживания этих систем, каждая управляющая компания рассчитывает индивидуально для каждого дома в зависимости от количества этих систем.
— Если говорить о коммерческой недвижимости, насколько успешно сейчас «умнеют» офисные и торговые центры в России? Какие здесь есть подводные камни?
— Здесь рынок делится примерно на 2 части: бизнес-центры класса А и малые коммерческие объекты. Бизнес-центры класса А к началу эксплуатации уже достаточно «умные» с точки зрения УК. Инженерные системы, электричество, лифтовое оборудование, контроль доступа, видеонаблюдение, все это интегрировано изначально. Для обслуживания такой недвижимости требуется высококвалифицированный персонал. Поэтому бизнес-центры, как правило, вводятся в эксплуатацию очень известными крупными компаниями, располагающими нужными кадрами.
«Сейчас единственный способ удачно реализовать внедрение умных систем — это договориться с застройщиком и интегрировать свои технологии в его дом»
Большие торгово-развлекательные центры уже умны ровно настолько, насколько это необходимо. В ближайшей перспективе, возможно, наметится тренд на диджитализацию охранных систем, контроль клининга и учета парковочных мест. Пожалуй, в этих трех направлениях нас может ждать волна модернизации ТРЦ.
С точки зрения эксплуатации данными объектами мы должны посмотреть правде в глаза. Управляющие организации заинтересованы в том, чтобы обеспечивать эффективную эксплуатацию, при этом сохранять и увеличивать свою экономику. С помощью умных систем сделать это силами самих УК практически невозможно. Привлекать изготовителей оборудования, подрядные организаций, осуществляющие монтаж, — это дополнительные затраты, они не под силу даже самым крупным компаниям, которые занимаются управлением коммерческой недвижимостью. Следовательно, интереса в реализации этих историй просто нет.
— Насколько застройщикам выгодно внедрять технологию умных домов в свои объекты?
— Внедряя умную начинку, девелопер может сэкономить. Например, для слаботочных систем (техническая система, выполняющая функции сбора, обработки и передачи информации, функционирование элементов которой в ее границах обеспечивается слабыми электрическими токами) требуются провода, их необходимо использовать для введения инженерных систем в эксплуатацию. Застройщик может сделать выбор в пользу современных систем, умеющих удаленно собирать данные и передавать их в блоки управления. Тем самым он экономит затраты и уже может позиционировать свой проект как умный дом.
«Большие торгово-развлекательные центры уже умны ровно настолько, насколько это необходимо»
Умные системы также являют болезненной темой для строительных подрядчиков, которым невыгодно, чтобы девелопер экономил на материалах, ведь это лишит их привычного уровня прибыли. Кому захочется терять многомиллионные контракты на те же провода?
— Насколько покупателям выгодно приобретать жилье в таком доме? Профит от технологий компенсирует затраты на их обслуживание?
— Экономика вопроса здесь на стороне жителя, ведь жилье — это объект инвестиций, и затраты на умные системы могут окупиться за несколько месяцев с момента приобретения жилья стоимостью самой квартиры. То, что умные дома сулят жителям дополнительные траты, — это миф, и я хочу, чтобы этот миф исчез как можно скорее. В эксплуатации умные системы могут быть даже дешевле. Не всегда это так, но, по крайней мере, умный дом не будет делать среднестатистический тариф более тяжелым.
Также не факт, что стоимость квартир в умных домах выше обычных, ведь девелоперам все равно необходимо удерживать конкурентоспособные цены на рынке. Конечно, застройщики будут использовать технологическое преимущество в рекламных целях, чтобы создать вау-эффект, а следовательно, — быстрее и дороже продать жилье, но мы здесь не говорим о заоблачном повышении цен. Поэтому, да: покупка квартиры в умном ЖК выгодна для жителей.
Ред: Напомним, что о проблемах технологии умных домов также рассказала СЕО компании «Юникорн» Светлана Перминова.
