Об успешных кейсах цифровизации недвижимости PropTech-компании всегда готовы рассказывать с большим желанием, но о трудностях, с которым они сталкиваются на пути реализации своих проектов, говорить обычно не принято. Создание умных жилых комплексов — одна их тех тем, где особенно важно подсвечивать существующие проблемы и делиться опытом их решения.
Всё, что застройщик внедряет в умном ЖК, затем переходит к управляющей организации, и ей в свою очередь нужно перестроиться с «бумаги» на «цифру», но происходит это не так легко, как хотелось бы.
Часть управляющих компаний уже перешла на цифровой формат работы, однако многие УК все еще не готовы к цифровизации: ни технически, ни финансово, ни морально. Худшим результатом этого становится ситуация, когда заложенные застройщиком цифровые сервисы не используются и не обслуживаются.
Мы поговорили с СЕО компании «Юникорн» Светланой Перминовой и постарались очень подробно обсудить эту проблему, которая стала буквально «солью на ране» разработчика платформы для умных зданий и застройщиков.
— Как вы сейчас оцениваете ситуацию, опираясь на опыт своей компании? Можно ли утверждать, что управляющие организации не успевают за развитием умных технологий, внедряемых застройщиком?
— Сегодня мы уже говорим о создании умных кварталов, районов и городов. Девелоперы проектируют, строят, вводят здания с использованием самых разных IT-решений. ТИМ становится нормой, цифровые сервисы для жителей на базе сложных современных систем становится стандартом строительства. Девелоперы реализуют в умных жилых комплексах проходы в режиме «hands-free» («свободные руки»), проезд на паркинг по распознаванию номера, умные лифты, умные счетчики, умные квартиры. В целом умный многоквартирный дом — уже даже не тренд, а наша реальность.
Но все ожидания собственников по поводу умного жилого комплекса и старания застройщиков буквально рушатся, когда здание в своём жизненном цикле переходит в руки нецифровой управляющей организации на этапе эксплуатации.
У нас есть разный опыт работы с управляющими организациями, и мы видим колоссальную разницу в том, когда компания действительно применяет все возможности платформы, и когда относится к ней как к чему-то лишнему и сложному. В тех ЖК, где управляющая компания заинтересована в цифровизации, мы видим активность пользователей на уровне 130 % от количества квартир — люди заходят в мобильное приложение, пользуются сервисами, готовы за это платить, сервисы работают стабильно. NPS жителей по отношению к застройщику и управляющей организации растет. Уходит негатив из общедомовых чатов. Но несмотря на очевидные плюсы, цифровые управляющие организации — до сих пор редкость.
— В чем причины того, что рост числа умных зданий не побуждает управляющие компании активнее цифровизироваться? Какие проблемы можно здесь обозначить?
— Не будет новостью сказать, что ЖКХ финансируется за счет средств собственников жилья, а каждая новая строчка в квитанции вызывает у них негодование. Проблема тарификации стоит остро, часто люди не готовы платить сверх минимальной нормативно установленной суммы, и в ней не заложен расчет на обслуживание цифровых решений дома. О повышении тарифов говорить не хочет ни управляющая организация, ни девелопер, боясь спровоцировать негативную реакцию и смену УК. И это понятно: причина — в отсутствии доверия жителей к управляющим организациям на всем рынке. Так исторически сложилось.
«В тех ЖК, где управляющая компания заинтересована в цифровизации, мы видим активность пользователей на уровне 130 % от количества квартир»
Вторая не менее актуальная проблема — нехватка квалифицированных кадров. Если посмотреть, как выглядит диспетчерская служба во многих УК, то можно сильно удивиться: работа ведется по старинке, на бумаге. Некоторые сотрудники даже не умеют пользоваться компьютером. О какой цифровизации здесь можно говорить? Причина проблемы кроется в отсутствии денег на оплату труда специалистов и в отсутствии инструментов системного повышения квалификации по цифровым компетенциям. Люди с нужными навыками идут работать в другие сферы. Когда для обслуживания умного дома нет нужных кадров, вся цифровизация от застройщика превращается в «кирпич».
Возьмем для примера систему сбора показаний приборов учета. Если мы посмотрим на ЖК, где девелоперы в течение последних трех лет монтировали автоматизированные системы коммерческого учёта, то увидим лишь единицы объектов, где они продолжают функционировать. В подавляющем большинстве случаев показания передаются на бумажке, а умные счетчики висят мертвым грузом с обрезанными проводами.
Конечно, здесь есть и ответственность собственников, а также организации системы сбора. Это сейчас все понимают, что поквартирные приборы учета нужно размещать в МОП, но результат на лицо.
Тут же кроется еще одна проблема: большой процент собственников не подает показания вовремя и происходит переход на расчет по нормативам — это значительно увеличивает оплату за ресурсы.
Решением, которое могло бы вернуть доверие собственников, является цифровизация многоквартирных домов, ведь она обеспечивает полную прозрачность работы управляющей организации. Но всегда ли это в интересах УК? В результате мы имеем замкнутый круг: нет денег — нет кадров — нет цифровизации — нет прозрачности — нет доверия — нет денег.
Свет в конце туннеля мы видим в действиях Правительства, Минстроя, Минцифры и Минпромторга РФ, которые нацелены на формирование отраслевых стандартов для цифровых МКД, как для новостроек, так и для «вторички». Это повлечет за собой формирование регламентов обслуживания и поддержки цифровой инфраструктуры дома в обязательном перечне услуг УК при эксплуатации цифрового здания.
«Если посмотреть, как выглядит диспетчерская служба во многих УК, то можно сильно удивиться: работа ведется по старинке, на бумаге. Некоторые сотрудники даже не умеют пользоваться компьютером»
В прошлом году была создана межведомственная рабочая группа проекта «Умный многоквартирный дом», в которую входит и наша компания. В результате взаимодействия ФОИВ и бизнеса в сфере строительства и ЖКХ в ближайшее время ожидается выход федеральной Концепции цифровизации многоквартирных домов. Также прорабатываются вопросы внедрения российских IT-решений и российского IoT-оборудования, оказывается содействие в вопросе локализации производства умных устройств в России.
В июле официально начала свою работу автономная некоммерческая организация содействия развития цифровизации многоквартирных домов «Умный многоквартирный дом», главной задачей которой является повышение комфорта, ресурсоэффективности, инженерной и физической безопасности домов, где мы принимаем активное экспертное участие и являемся одним из учредителей.
— Какие шаги предпринимает «Юникорн», как разработчик платформы для умных зданий, чтобы разорвать этот замкнутый круг?
— Мы сопровождаем объект, который подключаем к платформе Ujin, на всех этапах: от проекта до эксплуатации и активно участвуем в передаче многоквартирного дома от застройщика к управляющей организации. Более того, мы разработали специальную программу обучения и сопровождения «Ujin Skills» для уУК, в рамках которой предусмотрена комплексная поддержка.
Сейчас мы также выстраиваем взаимодействие с учебными заведениями для включения в программу образовательные блоки о создании, управлении и эксплуатации цифрового здания. Важно создать новое поколение цифровых резидентов и сотрудников сферы ЖКХ.
«Но несмотря на очевидные плюсы, цифровые управляющие организации — до сих пор редкость»
Мы проводим обучение сотрудников УК работе в личном кабинете, проводим презентации и рассказываем обо всех подготовленных для жителей материалах. Наша цель — рассказать обо всех нюансах управления цифровыми сервисами сотрудникам УК, чтобы они легко ориентировались в функционале систем, умели свободно пользоваться личным кабинетом и отвечать на вопросы жителей. Для жителей созданы лендинг-страницы жилых комплексов, где размещено описание опций, инструкции по работе устройств и сервисов и другая полезная информацию.
Важно, чтобы автоматизация и интеллектуальные сервисы были не просто словами, а стали привычным форматом работы. Поэтому мы оказываем техническую поддержку и помощь в информационном сопровождении по работе мобильного приложения и устройств для умной квартиры: создаем объявления, инструкции, видеообзоры.
Такая программа поддержки помогает выстроить качественные партнерские отношения между Ujin и управляющей организацией.
Кроме того, мы даем возможность УК монетизировать свои услуги через маркет в мобильном приложении, а также включить туда дополнительные сервисы и предложения компаний-партнеров. Это могут быть продукты у дома, доставка воды, цветов, выгул домашних животных, химчистка, услуги домашнего мастера и т.п.
— Как вы оцениваете перспективы цифровизации управляющих организаций, что может служить мотивацией использовать возможности умного здания по максимуму?
— Мы уже видим позитивные изменения, поэтому перспективы масштабные. Меняется сфера ЖКХ — меняются и ее участники. Для мотивации нужны, в том числе, позитивные примеры. Когда у одних получается хорошо, другие перенимают опыт. Например, к нам приходят УК, которые управляют домами без умной начинки, и мы подключаем «вторичку». Управляющие организации видят тренд и стремятся сами оцифровать свою работу, это вдохновляет.
