ПОРТАЛ О ЦИФРОВИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
DIGITAL DEVELOPER
Подпишитесь на рассылку о PropTech
Чтобы одним из первых узнавать о новостях, исследованиях, кейсах и интересных фактах о буднях цифровизации в России и мире.
Хотите высказаться? Напишите нам
Присылайте свои статьи и колонки для размещения на портале Digital Developer нам на почту hello@digitaldeveloper.ru
Журнал о PropTech

Рынок умных домов в России: супераппы, риски внедрения и кейс ФСК

Недавно компания МТС открыла трек Умный дом в своем акселераторе, а портал ЕРЗ совместно с компанией Profitbase разработали методологию присвоения всем новостройкам страны категорий умного дома.

Руководитель отдела внедрения инженерных решений одного из ведущих разработчиков систем умного дома Rubetek Константин Климов рассказал DigitalDeveloper, кто из застройщиков самый умный, что такое умный дом за 500 рублей и как искусственный интеллект помогает управлять жилым комплексом.

Некогда читать? Слушайте подкаст. 🎙️



Rubetek — один из лидеров российского рынка IoT-решений. Компания разрабатывает и поставляет системы пожарной безопасности, видеонаблюдения, технологии умного дома, домофонии и контроля доступа, учета ресурсов. Среди их партнеров — ПИК, Яндекс, Mail.Ru, МВидео, Эльдорадо, Ozon, ДНС.




Расскажите, что вы вкладываете в понятие «Умный дом»?


Умный дом — это совокупность оборудования и систем, которая установлена в многоквартирном доме и внутри квартиры. Это датчики, камеры, модули управления кондиционером, которые житель сам купил для своей квартиры, а также системы, которые стоят внутри дома:

  • пожарная сигнализация,
  • учет ресурсов, домофон,
  • система контроля въезда в паркинг
  • видеонаблюдение.

Наверное, это 80% того, что вкладывается в понятие «Умный дом» нашей компании.

А остальные 20%?


Это уже относится к экосистеме. Когда мы к умному дому добавляем умную управляющую компанию, которая умеет взаимодействовать с жителями.

У нас есть приложение, где житель может задавать вопросы и создавать заявки для УК, а УК может передавать информацию в виде выставленных счетов, результатов проведенных работ.

Таким образом житель становится ближе к управляющей компании, он чувствует, что это не какие-то дяди и тети, закрытые за забором, за дверями, а люди, которые работают на них и делают их проживание комфортным.

Недавно вы проводили исследование, согласно которому 97% опрошенных хотят получить некую умную начинку в своем жилье. Какие функции сейчас наиболее востребованы в зависимости от класса жилья?


Класс жилья принципиально на картину никак не влияет. Все современные покупатели квартир в первую очередь хотят обеспечить себе безопасность. Это охранная сигнализация, пожарная сигнализация, защита от протечек.

Дальше вопрос экономии ресурсов. Например, функция включения/отключения кондиционера с мобильного телефона. Вы можете включить кондиционер по дороге из офиса, чтобы в квартире к вашему приходу была нужная температура.

Также наши корреспонденты отметили, что люди хотят сценарное управление — это когда вы одной клавишей выполняете ряд функций. Например, клавишей «Я не дома» можно перекрыть воду, включить систему охраны, перевести камеру в режим мониторинга.

Интересный анализ был по цене. Я был удивлен результатом — оказалось, что есть существенная часть людей, больше 10%, которые готовы доплатить больше 200 000 рублей за систему умного дома при покупке квартиры.

35% респондентов готовы доплатить 50 000 — 200 000 рублей. Часть опрошенных говорят, что хотят использовать технологию, но не доверяют выбору УК. Меньше 20% сами хотят настраивать систему умный дом.

Часть людей затруднилась с ответом, скорее всего, потому что не была раскрыта конкретная начинка системы. По другим исследованиям 90% респондентов уже попробовали хотя бы одно устройство умного дома: колонку Алиса, умные лампочки, робот-пылесос.

Вы спрашивали именно про интерес при покупке, а не про подключение в готовом жилье?


Да, базовый вектор должен задать застройщик, потому что он изначально может согласовать лучшие цены, провести исследование и выбрать того поставщика, у которого хорошее оборудование, протестированное мобильное приложение и нет проблем с техподдержкой. При желании житель может доукомплектовать систему.

Все слаботочные системы внутри многоквартирного дома стоят примерно 3—5% от стоимости дома. Для застройщика эта цена не сильно изменит картину, но привлекательность дома в глазах покупателя существенно возрастает.

Жители готовы доплатить до 200 000 рублей за умный дом в квартире. В некоторых случаях сумма может доходить до 300 000—500 000 рублей. Поэтому застройщики готовы вкладываться в умные системы.

Портал ЕРЗ проводил опрос и 35% потребителей готовы платить за умное оснащение дома и квартиры до 500 рублей в месяц, насколько это цена релевантная рынку? Что может входить в такой умный дом?


За 500 рублей можно обслуживать следующие системы:

1.Телеметрия всех систем учета: электричество, вода и тепло, так чтобы эти данные попадали вам в платежные поручения и в мобильное приложение.

2. Домофонная система, которая оснащает две входных двери в подъезде, дверь на этаж, в подземный холл, в кладовку, открытие шлагбаума или въезд в подземный паркинг, а также доступ к закрытой детской площадке для жителей дома.

3.Система телеметрии. Видеоаналитика может помочь найти потерянный велосипед. Камеры анализируют поток и модули аналитики распознают картинку. Допустим, ребенок потерял велосипед на прогулке. Система увидит, где ребенок был еще с велосипедом, а где уже без него. Так вы сможете найти пропажу из своего личного кабинета, не подключая службы безопасности или коменданта.

То есть это уже системы с искусственным интеллектом? У вас тоже есть такие продукты? Занимаетесь ли вы обучением нейронных сетей или эту часть отдаете на аутсорсинг?


У нас есть целый департамент искусственного интеллекта. Изначально мы делали все распознавание на сторонних серверах и на сторонних IT-решениях. Сегодня мы это делаем самостоятельно. Сегодня в нашем портфолио следующая схема:

  1. Распознавания лиц для системы домофонии.
  2. Распознавание номерных знаков для проекта шлагбаум.
  3. Распознавание парковки.

Также мы приступили к поведенческой аналитике.

Во многих ЖК, где перегружена парковка, владельцы легковых автомобилей паркуются максимально плотно. Они блокируют съезды с тротуара для колясок.

С колясками иногда приходится выходить по 300 м, потому что весь бордюр заставлен, вообще не съехать. Если приезжает мусоровоз, он не может проехать, потому что он чуть побольше, чем легковая машина. Пожарная машина в случае чего просто заедет в ЖК. За это прилетает управляющему — а что он может сделать? Сам он патрулировать не может, в функции охраны это не входит.

Мы предлагаем свои решение в области анализа парковочных пространств. Мы можем сигнализировать, что машина стала вторым рядом или на радиусы скругления, где она будет мешать пожарной машине проехать.

Например, это будет отображаться в виде схемы, когда старший охранник по дому получит сообщение о том, что машина установлена неправильно и стоит больше 5 минут. Мы отследили как она заехала и сфотографировали ее номерной знак.

По разным данным доля умных домов в России сегодня не превышает 2—3%. Как вы считаете, в чем причина медленного внедрения технологии?


Дома живут около 50 лет. Поэтому если анализировать весь жилой фонд — то да, это 2—3%, но именно эти 2—3% и стали строить последние 3—4 года. Это абсолютно нормально. В ближайшее 5 лет мы увидим рост новостроек с умным функционалом.

К вторичному жилью мы тоже подойдем, думаю, это будет после 2025 года.

Сейчас на уровне государства уже заложены программы, которые влекут переоснащение домофонов и замену электросчетчиков. Теперь это не собственность жителя, а собственность бытовой компании, и там будет применен принцип IoT-систем, когда сам счетчик шифрует свои данные по цифровому каналу. Внутри дома он обрабатывает данные и передает их в бытовую компанию. Но это перспектива 2025—2030 года. До 2025 года мы будем расти исключительно за счет нового строительства и адресных государственных программ, таких как «Безопасный регион».

Мы ведем переговоры с крупнейшими операторами связи, для каждого из них мы подготовили свое оборудование, отправили им на тестирование. Сейчас дорабатываем его под требования каждого оператора связи, и я думаю, что 2022 году вы увидите наши домофоны во многих домах внутри нашей страны.

А как развивается рынок умных домов в регионах, какие там темпы и прогнозы?


У нас есть ЖК в Ижевске, в котором пять построенных домов оснащены всеми нашими системами. У жителей есть мобильное приложение потребления, домофон, пожарная сигнализация и видеонаблюдение.

Сейчас мы работаем в 105 городах за пределами Москвы, где есть дома, которые уже находятся на стадии реализации.

Я уверен, что регионы подключатся к этой гонке. Екатеринбург уже подключился, Новосибирск тоже, Питер всегда был очень умным и интересным городом.

Думаю, что следующими обязательно будут Сочи, Тюмень и возможно что-то на Дальнем Востоке, где тоже есть повышенный спрос к умным системам. Основной пик на них придётся в 2024—2025 годах.

Какие тренды в развитии умного дома вы видите в ближайшие 3—5 лет?


1. Распознавание поведения людей по видеокамерам

Например, когда камера сообщает охране, что зафиксировала группу людей, которая ведет себя агрессивно и может кому-то навредить.

2. Отказ от механических воздействий

Мы плотно работаем над решением, которое может вызвать лифт, когда вы только заходите в подъезд, после чего лифт определит, на какой этаж вам нужно подняться с помощью распознавания лица, голосовой команды или приложения.

3. Экономия за счет умных устройств

Коммунальные ресурсы часто неэффективно тратятся. Управляющие компании будут вынуждены потратить много сил для того, чтобы все ИТП и насосные станции сделать поистине умными, а балансировку параметров — автоматической.

В чём риски внедрения умного дома? Есть кейсы, когда умный дом не пускает жителя, приборы неконтролируемо повышают температуру, хакеры взламывают систему. Как жителям и застройщикам защищаться от этого?


Я уверен, что каждый смотрел в ролик на YouTube, где домофон не пускает домой нетрезвого жителя. Если бы не было умной системы, этот житель все равно не попал бы в дом. Функционал домофонии позволяет пустить человека по ключу или по звонку в квартиру, но житель даже не пробовал активировать этот режим.

Все системы мы проектируем так, чтобы при отключении внешней линии, функционал продолжал работать в режиме «прошлого поколения». Для пожарной сигнализации это прописано в нормативе, для домофонии мы сделали так, что если есть интернет — работает мобильное приложение, если нет интернета — работает всё остальное.

А если у кого-то из жителей устаревшие телефоны — они могут пользоваться оборудованием умного дома от Rubetek?


У нас есть аналитика того, какие телефоны используют наши жители.
Последние пять лет все телефоны неотличимы по скорости реакции для систем умного дома.

Есть ограничения у iPhone до 2014 года, но чаще всего эти телефоны находятся в сверхизношенном состоянии. Мы не поддерживаем iPhone 4S, сейчас начинаем поддерживать только iPhone 5S.

УК говорят, что при внедрении систем умного дома идет жесткая привязка к разработчику ПО — для манипуляций требуется вызов подрядчика, при этом заявок по нему больше прочих. Как решить эту проблему?


Есть разные системы умного дома и способы их поставки.

Есть кастомные решения, которые застройщик может заказать у компании-исполнителя для конкретного ЖК или даже для конкретного дома. В этом случае создаётся сервер только для этого дома, который настраивается так, как просил застройщик.

Если в ходе проекта или эксплуатации требования меняются — изменения будут проводиться за доплату. Обычно это проблема, ведь на проект закладывалась определенная сумма.

Наши конкуренты по рынку говорят, что за каждый чих нужно обязательно платить, а мы предоставляем функционал, который оплачивается один раз в виде приобретения лицензий, после чего систему можно перенастраивать, она находится в собственности заказчика.

Кто из застройщиков и УК представляет лучший сервис для жильцов в плане умного дома?


Прямо не скажу, это будет не совсем корректно по отношению к другим игрокам.

Я знаю, что очень много компаний работают в этом направлении — ПИК, ФСК, Самолёт. У каждой из них очень сильное IT-подразделение продуктовых команд в области цифрового дома.

Если вы откроете топ-20 застройщиков, то минимум 15 работает в этом направлении. В ближайшие три года увидим, что почти все их новостройки уже обладают тем или иным функционалом и они будут лидерами рынка. Я думаю, все остальные будут подтягиваться с отставанием в 3—5 лет от них.

Недавно вы вместе с ФСК запустили экосистему домашней автоматизации. Что это за проект?


Мы будем заниматься автоматизацией мониторинга 15 инженерных систем: лифты, парковка, контроль доступа шлагбаума, пожарная сигнализация, учёт ресурсов управления внешним оснащением для жителей — это перекрытие воды в случае, если есть протечка, и оснащением комплектами домашней автоматизации квартир.

Проект будет длиться еще несколько лет, в 2022 году у нас будет первая инсталляция и в общей сложности договор предполагает работу в течение 5 лет, на всех ЖК, в которые будет строить ФСК.

Что из оснащения умного дома уже становится неким стандартом для застройщиков?


Сегодня топ-20 застройщиков очень плотно работают в направлении умных домов, умных ЖК. Я вижу, что создаются отделы на стыке IT-технологии, слаботочки и эксплуатации. Недавно была выставка, где Самолёт рассказал, как строить инженерные системы, о правильных принципах выбора подрядчиков и поставщиков оборудования.

Застройщики активно работают над системами, связанными с безопасностью: домофония, системы видеонаблюдения.

Будущее за системами безопасности и телеметрии: телеметрии пожарной сигнализации, телеметрии учета ресурсов и обязательно сервисные функции, например, сдача парковочного места в аренду.

Возможно, изобретут какой-то блокиратор, который можно опустить через телефон. Вы подъезжаете к паркингу, с помощью телефона открываете шлагбаум, вам приходит сообщение: «ваше парковочное место на эту ночь номер 29». Вы въезжаете к месту, нажимаете на клавишу, блокиратор опускается.

Также популярность набирают электромобили. Пять застройщиков в Екатеринбурге сообщили мне, что они думают об оснащении инфраструктуры зарядки электромобилей в паркингах к 2023 году. Она тоже будет шеринговая. Например, на большой станции на весь паркинг, к каждому машинному месту будет подключен кабель, через который вы заряжаете автомобиль.

Еще многие интересуются мобильным приложением для настройки. Например, в нашей компании есть приложение Rubetek-инженер, который позволяет раз в десять ускорить вопрос пусконаладки.

Мобильное приложение для управляющей компании — этот тренд или уже маст-хэв?


Конечно, это маст-хэв.

Когда началась пандемия, мы все перешли на доставку продуктов питания, теперь мои главные продуктовые магазины — это Ozon Express и Утконос. Я уже не помню, когда в последний раз ходил в Перекрёсток, чтобы крупно затариться товарами.

Тоже самое здесь произойдет и с приложением для УК. Вам не нужно самим идти в УК, коммуникация происходит через приложение.

Думаю, через несколько лет застройщики и управляющие компании откажутся от своих сайтов, потому что весь их функционал будет в приложении.

Возможно, это приложение будет принадлежать оператору, а не самому застройщику. Именно эту идею мы исповедуем: мы предлагаем застройщикам подключиться к нашему приложению. При этом, ни застройщик, ни УК не потратят деньги на создание собственного аналогичного приложения.

Будущее за такими решениями и в 2025 году невозможно будет продать квартиру не через мобильное приложение.

Вы ведь сейчас описываете некий «суперапп»? Может ли им статьи приложение Rubetek?


Да, суперапп объединяет функции нескольких приложений. Это удобнее за счет единой авторизации, единого лицевого счета и роста кросс-продаж.

Наш суперапп будет содержать в себе функционал, который объединяет внутриквартирное управление, общедомовую структуру и взаимодействие с УК.

Я думаю, что в этом направлении будут двигаться не только застройщики, но и большие независимые управляющие компании.

Должен ли пользователь выбирать квартиру в этом приложении?


Это большой дискуссионный вопрос.

С одной стороны, мы ратуем за вариативность и возможность выбора. С другой стороны, коллеги, которые занимаются продажей квартир, говорят: «Если давать будущему жителю выбор в из трех вариантов отделки, то сделка проходит быстро, если выбор будет из десяти вариантов — сделка не проходит». Поэтому у меня нет однозначного ответа. Именно функционал продажи мы пока не прорабатывали.

Как приложения для УК помогают сэкономить на практике?


Ускоряется цикл строительства за счет того, что часть настроек выполняется не на объекте.

Инженер с зарплатой 150—250 тысяч на программирование одного модуля тратит целый день за счет дороги и сопутствующих обстоятельств, хотя фактической работы там на полчаса.

Мы считаем, что на объект не нужно вызывать специалиста на ради пяти минут работы. Система должна быть проще. Простые рабочие должны уметь настроить оборудование с мобильных телефонов прямо на месте. Сложные настройки должен производить персонал, находящийся в центральном офисе через уже построенные каналы связи.

Наша система максимально отвечает этому тренду. Например, чтобы настроить домофонию человек на объекте указывает только какая дверь куда подключена и ее серийный номер. А уже инженер в центральном офисе к этому серийному номеру подвязывает конкретную точку, прямо вход в подъезд. После этого система самостоятельно добавляет ключи и распознавание лиц.

Это экономит деньги не только застройщика, но и эксплуатирующей компании, потому что в ее штат не нужно нанимать инженера, который на объекте добавляет ключи в систему домофонов и карточки для автомобилей въезда на парковку. Всё это может сделать сам житель через мобильное приложение.

Можно добавить административный персонал — клиентского менеджера, который просто открывает карточку клиента, который, например, купил кладовку, и дописывает «добавить недвижимость», выбирает номер свободной кладовки, и нажимает Enter. После этого, система в течение 5 минут запишет ему ключ во все двери, которые ведут к этой кладовке. Клиентский менеджер может даже не знать, как в этом доме пройти в ту самую кладовку, система сама определит путь, по которому этот человек до нее дойдет.

На таких приемно-сдаточных работах и эксплуатации можно сократить до 30% персонала.

IoT-системы позволяют экономить в долгую. Нужно сравнить не только стоимость железа, но стоимость проектирования, пусконаладочных работ, приемо-сдаточных мероприятий, эксплуатацию на ближайшие 5 лет. И только посчитав полностью себестоимость этой системы можно принимать решение. IoT-системы позволяют экономить вдолгую.

Что первично для работы в вашей сфере, экспертиза в ЖКХ или в IT?


В составе УК обязательно должны быть IT-специалисты, потому что сейчас в тех домах, где мы работаем зарезервированы два больших интернет-канала, построен VPN и есть система мониторинга.

В составе некоторых УК есть сотрудники, которые по своей компетенции не уступают специалистам из провайдеров.

Накопилась критическая компетенция, которая позволяет строить решения не хуже, чем у провайдеров, банков, страховых компаний или телеком-операторов.

Я до этого работал в группе, которая отвечает за эксплуатацию всех слаботочных систем. Несмотря на то, что там работали прекрасные ребята, которые хорошо знали домофонные системы и работали с ними с восьмидесятого года, нам пришлось кардинально заменить состав. К сожалению, тех сотрудников было сложно убедить в том, что нужно работать иначе.

Новых людей я уже нанимал без знания домофонов и слаботочных систем. Это были специалисты в области IT — они знали, как настраивать коммутаторы и IT-решения. Научить их настраивать домофон гораздо легче, чем обучить мастеров по домофону IT-скиллам.

В плане кадров возникает другой вопрос: есть стереотип о том, что ЖКХ считается не очень престижной отраслью.

Для решения этой проблемы мы ездили в технические вузы, приглашали людей на стажировки, отправляли их в подвалы. Говорили: «Вот реальная проблема, сможешь решить?». И даже те, кто не справлялись, после практики говорили: «Мы в восторге от того, какие у вас инженерные системы, хотим у вас работать».

Я надеюсь, что работа в ЖКХ ассоциируется с масштабным делом, в котором ты приносишь пользу для людей.

Спешат ли УК открываться для жителей?


100% не спешат открываться, но их к этому побуждают жители.

Был очень забавный кейс, когда один застройщик допустил неправильную установку двери и на ней постоянно трескалось стекло. После того, как пришла жалоба в ГЖИ, управляющая компания не нашла ничего лучше, чем снять треснутое стекло и поставить его на дверь другого подъезда.

Через пять минут эту аферу раскрыли в инстаграм. Управляющий был вызван в префектуру района и после этого на всех домах того ЖК заменили не только стекла, но и двери, потому что там был конструктивный дефект.

Нужно работать так, чтобы жители не воспринимали управляющую компанию как врага. Для выстраивания взаимодействия с жителями созданы специальные приложения.

Если человек уезжает на работу в 8 утра и возвращается в 7 вечера — он не видит ни одного сотрудника управляющей компании. Как он может понять, работают ли они? В Москве в 7 вечера уже темно и не видно, насколько качественно убран снег. Допустим, убран. А сколько его было? Неизвестно.

УК нужно рассказывать о том, что она делает. Поэтому я думаю, что жители надавят на управляющие компании, и они все станут открытыми.

В Екатеринбурге есть замечательный стартап, который сейчас приобрел Сбер — Doma.ai. Они как раз делают всё, чтобы управляющая компания для жителя превратилась и из некого монстра в лояльного исполнителя, который делает всё, что его просят.



Хотите рассказать о своем решении, технологии или мнении о цифровых трендах в отрасли? Напишите нам на hello@digitaldeveloper.ru.
Умный дом