Качественный строительный объект — это не только безопасность и соответствие нормам, но и востребованность у потребителя. Автор рассматривает, как формируются продуктовые требования в девелопменте и почему их контроль становится ключевым фактором успеха проекта. Показано, как цифровые инструменты помогают управлять этим процессом системно.
Интересуетесь цифровизацией?
Подписывайтесь на наш Telegram — там все новости о цифровой трансформации рынка недвижимости.
Если проект соответствует всем нормативным требованиям и получил заключение от экспертизы, то можно ли считать его качественным? С точки зрения закона — да. Но только ли государство устанавливает критерии качества строительного объекта?
В условиях рыночной экономики результат деятельности застройщика зачастую является не социальным объектом, а в первую очередь коммерческим девелоперским продуктом, направленным на получение прибыли от его покупателей. Однотипные панельки остались далеко в прошлом, теперь у клиента есть разнообразный выбор, и он принимает решение в пользу того или иного варианта, исходя из своих субъективных критериев. Эти критерии и выступают показателями качества, определяющими, будет ли этот объект продан и за какую цену.
Девелоперский продукт — это строительный объект и отдельные его структурные части, их концепция, стиль, идейное содержание и маркетинговое преподнесение, направленные на получение прибыли девелопером от реализации данного объекта.
Соответственно, качество проекта устанавливают два основных участника:
- Экспертиза ПД — определяет соблюдение проектом предъявляемых к нему требований нормативной документации, то есть его “чистоту” перед законом и безопасность. Эта проверка обязательна, она решает, может ли вообще данный проект увидеть свет.
- Потребитель — определяет, достоин ли объект его финансовых вложений, достаточно ли он удобен, комфортен, привлекателен. Чтобы понравиться покупателю, проект должен соответствовать продуктовым требованиям — то есть требованиям, направленным на обеспечение востребованности и конкурентоспособности девелоперского продукта.
Откуда берутся продуктовые требования
В отличие от нормативных требований, продуктовые не имеют строго утвержденного перечня и содержания. Не существует единого свода правил, которым необходимо следовать девелоперу для обеспечения эффективности продукта. С одной стороны это хорошо, что застройщик может сам управлять своей стратегией и посылом, который он хочет донести покупателю. Но с другой — работа по созданию объекта становится трудоемкой и рискованной, ведь нужно учесть столько важных факторов, но даже при этом нет стопроцентной гарантии, что продукт будет востребован.
Для создания продуктовых требований девелоперу необходимо сначала сформировать продуктовую стратегию, которая строится на основе четырех ключевых факторов:
1. Целевая аудитория
Необходимо определить портрет потенциального покупателя, узнать его запросы к объекту, платежеспособность и другую информацию, которая позволит сопоставить идеи и возможности застройщика с ожиданиями клиента.
2. Площадка
Стоимость земельного участка, окружающая инфраструктура, наличие конкурентных предложений — все это важные характеристики, которые учитывает девелопер при определении целесообразности и концепции будущего проекта.
3. Конкуренты
Каждый девелопер должен знать сильные и слабые стороны своих конкурентов, чтобы сформировать уникальное торговое предложение и грамотно выстроить маркетинговую стратегию продукта.
4. Плановый бюджет
Важны не только запросы потенциальной аудитории, но и возможности, которыми обладает застройщик, и ресурсы, которыми он способен и готов управлять.
Виды продуктовых требований
Как уже ранее было упомянуто, нет четкого перечня обязательных видов продуктовых требований, они определяются каждым девелопером индивидуально. Но можно условно классифицировать наиболее популярные требования, встречающиеся у продуктологов в девелопменте, следующим образом:
1. Комфорт наружной среды
- Фасадные решения. Требования к используемым материалам фасада, цветовой гамме и общему стилю облика здания.
- Благоустройство. Требования к наличию детской или спортивной площадки, озеленению, зонам досуга и отдыха.
- Внешнее оснащение. Требования к освещению территории, к наличию различных полезных мелочей, например, сферических зеркал, фонтанчиков с водой.
- Безопасность. Требования к закрытой территории, домофонам, камерам видеонаблюдения и прочим атрибутам спокойствия жителей или арендаторов.
2. Комфорт внутренней среды
- Размеры. Требования к комфортным внутренним размерам, например, высоте потолков, площадям помещений.
- Материалы. Требования к отделочным материалам, составу перегородок.
- Внутреннее оснащение. Требования к наличию технических средств, обеспечивающих комфорт и безопасность (камеры, динамики, датчики), к освещению.
- Состав и обустройство МОП. Требования к наличию колясочных и велосипедных зон, обустройству входных групп.
- Визуальная составляющая. Требования, направленные, на сохранение приятного внешнего вида, например, запрет на открытые инженерные коммуникации или на радиаторы у панорамных окон.
Контроль соблюдения продуктовых требований
Сформировать требования — это полдела, вторая половина успеха — это грамотно управлять их соблюдением.
Прогрессивный девелопмент уже давно перешел на BIM-технологии. Если спросить передовых застройщиков, как они проверяют, например, отсутствие коллизий, они ответят “Конечно, при помощи BIM-модели”. Такой метод уже зарекомендовал свою стабильную эффективность. Он позволяет выявить нестыковки гораздо быстрее и точнее даже самого опытного инженера, работающего с чертежами.
Почему бы тогда не отдать машине контроль и других аспектов качества проекта, в том числе продуктовых требований? Грамотный продуктолог незаменим при формировании требований, но его труд будет неэффективен на этапе контроля из-за колоссальных трудозатрат. К тому же человеческий фактор не обходит стороной даже профессионалов. Если проектные решения и требования к ним возможно перевести в машиночитаемый формат, то возможно и автоматизировать их проверку.
В теории все хорошо, но можно ли оптимизировать контроль качества девелоперского продукта уже сейчас? Современные технологии позволяют это сделать. Tangl control — это инновационный цифровой сервис для проверки BIM-моделей, который автоматизирует как стандартные проверки на коллизии и параметры BIM-модели, так и нормативные и продуктовые требования к зданию.
Прогрессивный девелопмент уже давно перешел на BIM-технологии. Если спросить передовых застройщиков, как они проверяют, например, отсутствие коллизий, они ответят “Конечно, при помощи BIM-модели”. Такой метод уже зарекомендовал свою стабильную эффективность. Он позволяет выявить нестыковки гораздо быстрее и точнее даже самого опытного инженера, работающего с чертежами.
Почему бы тогда не отдать машине контроль и других аспектов качества проекта, в том числе продуктовых требований? Грамотный продуктолог незаменим при формировании требований, но его труд будет неэффективен на этапе контроля из-за колоссальных трудозатрат. К тому же человеческий фактор не обходит стороной даже профессионалов. Если проектные решения и требования к ним возможно перевести в машиночитаемый формат, то возможно и автоматизировать их проверку.
В теории все хорошо, но можно ли оптимизировать контроль качества девелоперского продукта уже сейчас? Современные технологии позволяют это сделать. Tangl control — это инновационный цифровой сервис для проверки BIM-моделей, который автоматизирует как стандартные проверки на коллизии и параметры BIM-модели, так и нормативные и продуктовые требования к зданию.
Больше материалов про BIM-технологии:
Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры IT-технологий на рынке недвижимости.
