ПОРТАЛ О ЦИФРОВИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
DIGITAL DEVELOPER
Подпишитесь на рассылку о PropTech
Чтобы одним из первых узнавать о новостях, исследованиях, кейсах и интересных фактах о буднях цифровизации в России и мире.
Хотите высказаться? Напишите нам
Присылайте свои статьи и колонки для размещения на портале Digital Developer нам на почту hello@digitaldeveloper.ru
Журнал о PropTech

Будущее умных домов в России: чего не хватает отрасли и поможет ли проект Минцифры?

14 января было объявлено, что правительство совместно с девелоперами и IT-компаниями разрабатывает госстандарт «умного» многоквартирного дома. Участник рабочей группы Минцифры России по стандартизации умных домов, заместитель генерального директора ALPHAOPEN Павел Кучерук рассказал нашему порталу подробнее об этом проекте, госстандартах и будущем рынка «умных» домов в России.

Давайте сначала определимся с понятием: что такое «умный» дом?


С нашей точки зрения, «умный» дом — «интеллектуальное» здание, жилой комплекс либо целый микрорайон. Это некое цифровое решение, подразумевающее внедрение сразу четырёх основных компонентов. А именно:

1) Автоматизированная система управления зданиями. Тут мы говорим об программной платформе, дополняющей инженерно-техническую инфраструктуру здания. Она включает в себя ряд подсистем, способна конфигурировать определённые инфраструктурные сервисы и реализовывать заданные сценарии.

АСУЗ строится на основе стандартных слаботочных систем. Это и автоматизированная система управления и диспетчеризации, и система коммерческого учёта (энергии, воды, тепла и т. д.), и система охранного телевидения, охранная сигнализация, СКУД, системы противопожарной безопасности… В совокупности — порядка 15−20 систем, которые также развиваются с учётом современных цифровых решений: использование парковочного пространства, доставки, дронов, роботов и прочего.

Всё это должно быть централизовано с точки зрения как сбора данных, так и управления упомянутыми подсистемами. Предварительный же сценарий их реализации задаёт заказчик.

2) Информационная система, или платформа управляющей компании (условное название -CRM УК). Она собирает и систематизирует заявки от жильцов, показания счётчиков, данные по оплатам квитанций, чаты с управляющей компанией, опросы, новости, маркетплейс, реестры объектов, приборов учёта, сотрудников, системы платежей и прочее. То есть всё, что так или иначе касается взаимоотношений жителей с управляющей компанией. Сюда можно и нужно добавлять дополнительные сервисы, связанные с диспетчеризацией, мобильным приложением, техникой и прочими эксплуатационными моментами.

3) «Умная» квартира. Она может быть как независимой единицей — где собственник сам продумывает концепцию и сам её реализует — а может и быть реализована застройщиком. В этом случае житель пользуется общими решениями «умного» многоквартирного здания.

При выборе второго варианта «умная» квартира интегрируется в единую цифровую среду жилого комплекса — как минимум с точки зрения передачи данных (например, срабатывания определённых сигналов для диспетчеризации), а как максимум эта концепция подразумевает ряд определённых «сквозных» сервисов, которые прорабатываются управляющей компанией и закладываются ещё на уровне выбора концепции.

4) Мобильное приложение. При наличии автоматизированной системы управления зданием мобильное приложение получает данные именно от неё, в дальнейшем перераспределяя их. Мобильное приложение постоянно взаимодействует с платформой УК. Если застройщик оснащает здание решением «умная квартира» изначально при застройке, то, возможно, в этот супер-ап или мобильное приложение интегрируется и решение «умная квартира».

Упомянутые четыре компонента могут быть реализованы в любом из жилых комплексов по отдельности, но наличие всех их в совокупности как раз и формирует полноценное решение «умный» дом.

Для того, чтобы реализовать подобную концепцию качественно, все четыре компонента должны разрабатываться «в связке» и настраиваться по одним и тем же стандартам, протоколам.

По данным вашей компании, в перспективе ближайших 5 лет до 75% новостроек Москвы в сегментах «бизнес» и «премиум» будут в той или иной степени оснащены системами «умного» дома. Для новостроек комфорт-класса этот показатель предполагается на уровне 45%. Как в данном направлении развивается эконом-класс?


Эконом-класс также подтягивается с точки зрения осознания нужности «умного» дома и планирования необходимых базовых цифровых сервисов для интеграции такой системы в будущем. Особенно это касается объектов массовой застройки и домов, возводимых по программе реновации.

Инициатива Минцифры России должна поддержать и развить внедрение цифровых сервисов в сегмент жилья эконом-класса. Как и в случае с программами по обеспечению мобильной связью отдалённых малочисленных населенных пунктов, когда коммерческим операторам связи было невыгодно браться за эту работу с точки зрения инвестиций.
Эконом-класс в этом смысле не должен страдать: его также надлежит обеспечить цифровыми сервисами, как минимум базовыми. Поэтому, с нашей точки зрения, такая инициатива будет развиваться. И, возможно, именно поддержка Минцифры подстегнёт данный процесс.

В любом случае то, что внедряется сейчас в «бизнесе» и «премиуме», со временем придёт и в массовый сегмент. Став доступным по цене, так и в смысле ассортимента. Как это происходит сейчас в других отраслях.

Как развиваются и применяются системы «умного» дома в российских регионах, если абстрагироваться от класса жилья? Понятно, что Москва -лидер. Какова ситуация в других городах и областях?


Рынок везде одинаков: неважно, Москва ли это, Санкт-Петербург или отдаленный регион. Везде присутствуют те же самые классы жилья. И, собственно, мы видим, что цифровые решения уже внедряются в глубинке: мы ведь этому активно способствуем.

Например, недавно подписали с нашим партнёром контакт на реализацию проекта в Нижнем Новгороде: «умный» многоквартирный дом и жилой комплекс. Уже есть опыт внедрения такой технологии в Тюменской области: там мы оснастили порядка 8 школ и два детских садика.

Да, это немного из другой области, но всё-таки очевидно, что и муниципальные, и бюджетные проекты могут — и должны — применять передовой опыт.

Если говорить не о конкретных кейсах и их реализации, а о трендах в сфере «умных домов» в целом, какие течения сейчас можете выделить?


Основной тренд -концепция застройщика, которая базируется первоначально на сервисной модели управляющей компании. А уже затем сервисная модель поддерживает весь список цифровых сервисов в ходе эксплуатации. При этом подразумевается комплексное проектирование всей системы, состоящей из упомянутых ранее четырёх обязательных компонентов.

Имею в виду «привязку» слаботочных систем к автоматизированной системе управления зданием, корреляция CRM УК с мобильным приложением для жильцов; плюс технические и эксплуатационные аспекты. Создание такой единой цифровой системы станет в дальнейшем основным инструментом для работы управляющей компании.

Мы знаем из опыта: много примеров, когда элементы цифровых решений создаются застройщиками, но управляющие компании, берущие здание «под опеку», впоследствии ими не пользуются. Потому предложенные решения либо неэффективны, либо непонятны, либо ещё что-то. Поэтому основной тренд — соединение задач УК и её бизнес-процессов ещё на этапе проектирования IT-решений.

Девелопер должен проектировать инфраструктуру цифровых решений с учётом того, как управляющая компания планирует их использовать, и насколько это стыкуется с её бизнес-процессами.

Чего сейчас не хватает рынку «умных» устройств?


Парадоксально, но самих «умных» устройств как таковых. Это направление постоянно развивается. У нас интегрировано свыше 150 различных производителей, больше 30 индустриальных и частных протоколов. Из трендов, которые заметны как у российских, так и у западных производителей «умных» девайсов, упомяну совершенствование функциональности, улучшение цифровых возможностей. А ещё многие начинают понимать, насколько важно создание открытых протоколов для интеграции.

Здесь, наверное, похвалю наших — отечественных — производителей «умных» устройств. Поскольку они как раз-таки в первую очередь нацелены на открытость и интегрируемость. Взаимодействуем, впрочем, и с западными поставщиками: они тоже демонстрируют всё большую гибкость в этом вопросе.

Пожалуй, рынку не хватает требований или стандартов к каждому обязательному компоненту «умных домов» в вопросах связки «умных» устройств с API и с точки зрения протокола взаимодействия.

Таким образом, мы подошли к основной теме разговора. 14 января 2022 года стало известно, что Минцифры России, Минстрой, Минпромторг, девелоперы и IT-компании готовят как раз-таки госстандарт многоквартирного дома. Можете чуть подробнее рассказать, что это за проект?


Мы в числе участников этого проекта, количество которых, думаю, будет только расти. Это не закрытое сообщество.

Ещё шесть лет назад о создании «умного» многоквартирного дома или жилого комплекса задумывались только мы. Приходили к девелоперам, говорили: посмотрите, как нужно делать. Но сейчас многие девелоперы фактически утверждают свои собственные внутренние стандарты по цифровизации, воплощая их в жизнь в своих ЖК по своему усмотрению.

Возможно, Минцифры России, Минстрой и остальные участники рынка заметили это. Что очень вовремя, поскольку нередко регуляторы «просыпаются» лишь тогда, когда рынок и его потребности уже сформировались. А сейчас есть время «причесать» процесс цифровизации жилья.

Это поможет рынку укрепиться, увеличить количество игроков, сделать его более прозрачным и понятным. Поэтому инициатива логична; мы в ней участвуем наряду с другими игроками и максимально стараемся передать наш опыт.

Самое полезное, что мы уже реализовали, -типовой (или технический) проект автоматизированной системы управления зданием. Мы совместно с девелоперами создаём структуру этого документа. Он будет описывать необходимые цифровые сервисы, сценарии работы как информационных, так и инфраструктурных систем. Для чего необходимо обеспечить взаимодействие с инфраструктурой, прописать требования, особенности интеграций, стыковок. Сочетаемость с прочими информационными сервисами, такими как CRM УК, а также с другими системами вроде: «Умный город», «Безопасный город», ЖКХ и прочее. Всё перечисленное надлежит структурировать с точки зрения интерфейсов, протоколов, данных, их форматов и хранения.

В рабочей группе представлены абсолютно все игроки рынка, начиная от самих девелоперов, управляющих компаний, операторов связи, производителей ПО и оборудования. Именно те, кто и должен сформировать понятные правила, требования к рынку создания цифровых решений для «умных» многоквартирных домов.

Profitbase и ЕРЗ также разрабатывают методологию, согласно которой новостройкам присваивается класс «умного» дома от Е до А, где, А -высшая категория. Уже прошло первое награждение «умных» новостроек.

Возвращаясь к проекту Минцифры России: это будет обязательный стандарт или всё же рекомендация?


Скорее, концепция. Стандарт с точки зрения государственного регулирования должен соответствовать определённым документам, причем отраслевым. Что такое «умный» многоквартирный дом? Я с самого начала сказал, что с одной стороны это физика, а с другой — информационные системы.

Фактически мы создаём некую киберфизическую структуру, которая должна как концепция, как идея сначала раскладываться на составляющие. Составляющие должны соответствовать определённым требованиям к функционалу. Которые, в свою очередь, регулируются заданными стандартами.

Сейчас наша задача — оформить эту концепцию и суть её компонентов. А в дальнейшем эти составные части могут быть унифицированы, попадут в ГОСТы соответствующих ведомств и будут утверждены.

У нас три ведомства: Минцифры России с собственными регулирующими нормативами, Минстрой и Минпромторг.

Не чреваты ли единые стандарты монополизацией рынка и недоступностью его для круга вне «избранных?


Я уже упоминал, что в нашей рабочей группе собраны все игроки сферы. И они попросту не допустят такой закрытости. Думаю, задача рабочей группы — как раз создать некие требования к рынку, чтобы он был прозрачен, открыт, доступен для всех. Надлежит ввести определённые «правила игры»: какие именно поставщики, какие конкретно решения и с какими интерфейсами и стандартами должны поставлять на рынок.

Полагаю, что стандартизация прежде всего учтёт и требования государства о хранении персональных данных: как они должны быть защищены, как их надлежит передавать из системы в систему.

Например, невозможно стандартизировать CRM УК: у каждой компании будет свой набор функциональных компонентов, какие-то свои какие-то решения. Но сделать процесс взаимодействия их между собой стандартным возможно.

Следующий вопрос касается опасений застройщиков. Они переживают, что принятие стандартов способно поставить иностранных производителей «умных» устройств в трудное положение, ведь им придется адаптировать свои решения специально под локальные — российские — требования. Как преодолеть этот барьер? Есть ли на российском рынке достойные альтернативы, если вся ситуация с зарубежными поставщиками сложится не наилучшим образом?


Это должен быть открытый и прозрачный рынок не только для российских, но и для зарубежных производителей. С понятными требованиями с точки зрения открытости и интеграции.

Мало того: я вижу, что Российская Федерация и те решения, которые мы внедряем, а также те игроки, которые есть на рынке, реально опережают западный опыт. Это заметно и по реакции западных коллег, которые к нам приходят с деловыми предложениями. Поэтому здесь я не вижу проблем.

Теперь поговорим про ALPHAOPEN: вы -ведущий российский разработчик в области систем безопасности, инженерных систем. Расскажите, чем вы можете быть полезны девелоперам и разработчикам proptech-решений?


Наша компания существует на рынке 10 лет. Мы являемся разработчиками программной платформы AlphaLogic, и на базе её предлагаем решения для разных сегментов, в том числе для девелоперов. Мы создаем единую цифровую среду ЖК и объединяем все инфраструктурные системы, безопасность, связываем это с информационными системами. Мы создаем сквозную структуру: от интегрированного ситуационного центра для управления недвижимостью любого рода, от коммерческой и промышленной до жилой.

В этом смысле у нас передовой опыт. Мы интегрируемся с прочими российскими разработками в области PropTech, так как комплексное решение подразумевает взаимодействие с другими системами. Так, очень много новинок появляется на инфраструктурном уровне: устройства, системы, в том числе парковочные, и т. д. Их мы тоже интегрируем в единую цифровую среду.

Могу привести пример Prime Park, объединяющий абсолютно все инфраструктурные системы и около 7 или 8 информационных систем от других поставщиков, выбранных управляющей компанией. УК была привлечена еще на этапе проектирования; тогда она и создала сервисную концепцию. Под неё же подбирались технологические решения, которые и были сконфигурированы на нашей платформе. Этот передовой опыт мы стараемся и дальше нести в массы; многие девелоперы — Эталон, ФСК, St. Michael, Главстрой — уже начинают применять точно такой же подход к комплексному проектированию.

Каков, по вашему мнению, идеальный «умный» жилой комплекс? И есть ли такие примеры на российском рынке?


Идеальный «умный» многоквартирный ЖК — такой, в котором наилучшим образом стыкуются все 4 ключевых составляющих: «умная» квартира, АСУЗ, CRM УК, и мобильное приложение.

В этом смысле самые «умные» на данный момент ЖК — это Лица, Prime Park, ЖК Береговой. То, что проектируется в Группе Эталон, St Michael, ГК ФСК.

А можете назвать самого продвинутого в плане применения технологий «умного» дома девелопера?


Самый передовой девелопер -тот, кто начинает создавать концепцию с учетом сервисной модели и, так сказать, задаёт цифровую среду ещё на этапе проектирования слаботочных систем.



Павел Кучерук — заместитель генерального директора ALPHAOPEN и участник рабочей группы проекта по стандартизации умных домов Минцифры.

Интервью провела Алена Акмалтдинова.

Хотите рассказать о своем решении, технологии или мнении о цифровых трендах в отрасли? Напишите нам на hello@digitaldeveloper.ru.

Больше о технологиях в эксплуатации и умных домах: 





Умный дом Цифровизация