Кризис спроса, растущие требования покупателей и необходимость контролировать строительные расходы заставляют девелоперов пересматривать привычные подходы. При этом технологические компании продолжают развивать искусственный интеллект, проектировщики осваивают новые инструменты, а умные дома становятся всё сложнее. Редакция Digital Developer собрала мнения экспертов и практические кейсы, чтобы разобраться, какие решения уже помогают рынку и почему технологический прогресс пока не стал универсальным ответом на его проблемы.
Интересуетесь цифровизацией?
Подписывайтесь на наш канал в MAX — там все новости о цифровой трансформации рынка недвижимости.
Виктория Пивоварова, выпускающий редактор Digital Developer
Кажется, у строительной отрасли сейчас две параллельные реальности.
В одной архитекторы обсуждают нейроархитектуру, девелоперы проектируют кварталы с продуманными жизненными сценариями, а технологические компании предлагают искусственный интеллект, цифровые двойники и умные здания, которые способны самостоятельно управлять инженерными системами. В другой — квартиры нужно продавать, строительные бюджеты сходятся всё сложнее, покупатели осторожнее принимают решения, а девелоперы ищут способы сохранить рентабельность проектов.
И обе эти реальности существуют одновременно.
Осенью 2026 года они особенно отчётливо проявились в отраслевых дискуссиях. На 100+ TechnoBuild говорили о доме будущего и качестве городской среды. На форуме «Сила платформы» показывали практические результаты внедрения российских цифровых инструментов, ТИМ и искусственного интеллекта.
Общая картина получилась интересной: технологии развиваются, запрос на эффективность растёт, но единого ответа на вопрос, как девелопменту выходить из кризиса, пока нет. Попробуем разобраться, какие подходы предлагают участники рынка и где за красивыми концепциями обнаруживается вполне конкретная экономика.
Кризис есть. Но у каждого свой рецепт
Начнём с цифр.
По данным аналитического центра ДОМ.РФ, за январь–сентябрь 2026 года российские застройщики продали 17 млн квадратных метров жилья — на 3% больше, чем годом ранее. В сентябре продажи выросли на 12% в годовом выражении.
Казалось бы, рынок восстанавливается. Но сентябрь стал лишь третьим месяцем с начала года, когда продажи превысили прошлогодние показатели. Причём рост обеспечили преимущественно сделки по семейной ипотеке на фоне ожиданий изменений её условий. Продажи без ипотеки и по другим кредитным программам, напротив, сократились.
Неоднородная ситуация складывается и в регионах. За пределами десяти крупнейших строительных рынков сентябрьские продажи выросли на 23%, тогда как в десятке лидеров — всего на 2%. В Москве они и вовсе снизились на 27%.
Поэтому говорить об устойчивом восстановлении спроса пока рано. Рынок продолжает зависеть от льготных ипотечных программ, а положительная динамика отдельных месяцев не решает проблем девелоперов.
Покупатель стал осторожнее. Девелоперу приходится убедительнее объяснять, почему квартира стоит своих денег.
На сессии «Города для жизни: комфортная среда как ответ на кризис спроса» в рамках 100+ TechnoBuild участники обсуждали переход рынка от периода высокого спроса к более рациональному поведению покупателей. В таких условиях девелоперы стремятся конкурировать качеством городской среды, инфраструктурой и возможностями для повседневной жизни.
Идея понятная: девелопер продаёт человеку определённый образ жизни. Покупатель оценивает благоустройство, транспортную доступность, общественные пространства и дополнительные сервисы. Проблема в том, что качественная среда сама по себе не решает вопрос доступности жилья. Если ежемесячный ипотечный платёж превышает возможности семьи, даже самый продуманный двор не сделает покупку доступной.
При этом дополнительные функции жилого проекта требуют инвестиций. Девелоперу приходится одновременно повышать привлекательность продукта и следить за себестоимостью.
И здесь начинается самое интересное.
На отраслевых мероприятиях достаточно подробно обсуждают, каким должен быть современный жилой проект. Гораздо сложнее найти разговоры о конкретной экономике этих решений: сколько стоит внедрение, как оно влияет на продажи и какие расходы создаст после ввода дома.
Единого рецепта выхода из кризиса пока не просматривается. Одни компании делают ставку на качество продукта, другие пересматривают строительные процессы, третьи ищут экономию в цифровизации. Посмотрим, какие результаты дают эти подходы.
Себестоимость под микроскопом: где девелоперы теряют деньги
Когда спрос растёт, часть неэффективных процессов можно годами не замечать. Продажи позволяют компенсировать дополнительные расходы, а рост цен поддерживает экономику проектов. Сейчас возможностей для такого манёвра меньше.
Поэтому девелоперы всё внимательнее смотрят на внутренние процессы: закупки, работу подрядчиков, планирование, проектирование и контроль строительных работ.
Например, на 100+ TechnoBuild в рамках сессии «Новая экономика девелопмента. Как отладить процессы, чтобы строить эффективно» ГК «КОРТРОС» представила свой подход к управлению себестоимостью и качеством. Участники обсуждали категорийный менеджмент, рационализацию и планирование.
Но найти возможности для экономии — половина задачи. Важно ещё не потерять деньги в процессе строительства.
Деньги теряются на стыках
Строительный проект объединяет десятки участников, договоров, тендеров и согласований. И на каждом этапе возникают риски, которые могут повлиять на итоговую стоимость объекта.
В АСТ-Альфа обращают внимание на три наиболее проблемных перехода: от ведомости объёмов работ к тендеру, от тендера к договору и от договора к приёмке выполненных работ.
Например, если девелопер передаёт подрядчику неполную документацию, последний закладывает в стоимость предложения дополнительные риски. При ручном переносе условий тендера в договор появляются расхождения. А на этапе приёмки работ могут возникнуть дополнительные объёмы и расходы, которые не учитывались в первоначальной смете. В результате финансовая модель проекта постепенно расходится с реальными затратами.
«Когда себестоимость строительства растет, а прогнозы продаж остаются сдержанными, маржинальность Девелопера напрямую зависит от его работы с Подрядчиками. Основа такого управления — взаимная дисциплина: прозрачные правила игры и четкая ответственность с обеих сторон», — отмечают в АСТ-Альфа.
По мнению экспертов компании, цифровизация помогает перевести договорённости между девелопером и подрядчиком в единые правила работы.
Например, структурированный сбор коммерческих предложений снижает вероятность ошибок при закупках. Условия победившего предложения можно автоматически переносить в договор и смету. При приёмке выполненных работ система проверяет заявленные объёмы и расценки на соответствие утверждённым значениям.
Если в процессе строительства появляются дополнительные работы, их можно согласовать через электронный акт с последующим изменением договора и сметы. Такой подход позволяет контролировать изменения бюджета на каждом этапе и предотвращать несогласованные расходы.
При этом цифровая система сама по себе не гарантирует соблюдение первоначальной себестоимости. Её ценность в другом: девелопер получает возможность своевременно выявлять отклонения, а подрядчик — работать по прозрачным и заранее согласованным правилам.
Именно таких примеров сегодня хочется видеть больше в отраслевых дискуссиях. Когда речь идёт о снижении себестоимости, важны конкретные механизмы и результаты их применения. Потому что для девелопера, который пытается сохранить экономику проекта, гораздо важнее результат внедрения, чем количество цифровых инструментов в компании.
Проектирование по-новому: российский софт проходит проверку реальными объектами
Долгое время цифровизацию проектирования обсуждали преимущественно в контексте импортозамещения: какие программы способны заменить зарубежные решения, насколько они совместимы с привычными форматами и как организовать переход. Теперь всё больше внимания уделяют практическим результатам внедрения.
На форуме «Сила платформы» представили один из таких примеров — «ЖК на Станиславского». Проект включает три жилых корпуса с общей подземной парковкой. Техническим заказчиком выступила ГК «ТАК», генеральным проектировщиком — «АТТА-Проект».
Архитектурные, конструктивные и инженерные разделы разрабатывали в nanoCAD BIM, а для проверки моделей, документооборота и выгрузки объёмов использовали «Цифровой контроль строительства» ДОМ.РФ Технологии. Компания «Макссофт» помогала адаптировать требования к отечественному ПО, обучать специалистов и сопровождать проект.
Кейс показал, что переход на российский софт требует перестройки рабочих процессов. Недостаточно установить программы — нужно согласовать требования к моделям, наладить взаимодействие команд и контроль качества данных.
На эту проблему обратил внимание директор по развитию бизнеса в ПГС «Нанософт» Пётр Манин:
«Одна из сложностей внедрения российских решений — инерция. Многие компании годами работают на зарубежных платформах и не торопятся переходить на отечественный софт».
По словам эксперта, внедрение ТИМ необходимо подкреплять регламентами и измеримыми показателями: точностью ведомостей, временем выполнения операций и количеством коллизий.
Директор по цифровизации бизнеса «ДОМ.РФ Технологии» Денис Давыдов подтвердил этот вывод:
«Результаты проекта показали — успешная реализация зависит не только от возможностей программного обеспечения, но и от качества организации процессов».
Получается, главный вызов уже не ограничивается выбором российского ПО. Девелоперам и проектировщикам предстоит научиться использовать новые инструменты в едином рабочем процессе. Иначе цифровизация рискует закончиться заменой программ без заметных изменений в эффективности работы.
Где экономический результат
В материалах форума «Сила платформы» приводились данные дайджеста ДОМ.РФ «Проектирование 1.0».
По этим оценкам, автоматизация проектирования позволяет сокращать трудозатраты на 30–35% и экономить около 1,8 млн рублей на одном проекте. Также отмечается возможность сократить ошибки проектирования на 80% и ускорить обработку документов на 50%.
Это оценки эффектов цифровизации, а не гарантированный результат любого внедрения. Но они показывают, где технология способна приносить финансовую пользу.
Для девелопера важна скорость выпуска проектной документации. Но не меньшее значение имеет качество самих данных. Ошибка, обнаруженная на этапе информационной модели, потенциально обходится дешевле, чем исправление той же ошибки на строительной площадке.
А точность расчёта объёмов работ влияет на закупки, договоры с подрядчиками и планирование бюджета. Поэтому перспективнее всего выглядит сценарий, в котором данные из проектирования продолжают использоваться на следующих этапах жизненного цикла здания.
Правда, реализовать его сложнее, чем просто перейти на новую программу.
Искусственный интеллект: меньше обещаний, больше проверок
ИИ в строительстве обсуждают уже практически на каждой отраслевой площадке. И если раньше основными темами были возможности генерации изображений, текстов и концепций, сейчас появляются гораздо более прикладные сценарии.
На «Силе платформы» Лаборатория ИИ ПИК рассказывала об автоматизации рутинных операций инженеров. Сбер представил ИИ-агентов для работы с IFC-моделями, а участники обсуждали проверку проектной документации, поиск ошибок и обработку нормативных требований.
Задачи вполне конкретные. Проектировщик тратит значительное время на проверки, сопоставление информации и поиск несоответствий. Если часть этой работы передать цифровым инструментам, специалист сможет больше внимания уделять инженерным решениям.
Но между демонстрацией работающего ИИ-инструмента и его внедрением в крупную проектную организацию есть существенная разница.
На практике возникают проблемы с качеством исходных данных, разрозненными форматами документов и отсутствием формализованных регламентов. Если в компании не описана логика процессов, автоматизировать её становится трудно. Искусственный интеллект не сможет самостоятельно навести порядок в данных, которые годами хранились в разных папках, таблицах и системах.
Поэтому интересен подход проектного института РУСАЛ СибВАМИ, представленный на форуме.
Компания рассматривает поэтапное внедрение ИИ: сначала пилот на одном-двух объектах, затем оценка результатов и только после этого масштабирование.
Среди критериев успешности пилота — ускорение проверки проектной и рабочей документации минимум на 30%, доля ошибок не выше 5% и окупаемость внедрения менее чем за 12 месяцев. Важно, что это целевые показатели пилотного проекта, а не уже достигнутые результаты.
Но сама логика показательная. ИИ перестаёт быть технологическим экспериментом ради эксперимента. От него начинают требовать понятного экономического эффекта.
При этом ответственность за инженерные решения остаётся за специалистом. Об этом на форуме говорил и исполняющий обязанности директора департамента цифровых технологий Минпромторга России Антон Калинский.
«Поэтому современный инженер должен обладать компетенциями использования цифровых инструментов в работе и оставаться связующим звеном, который может верифицировать данные, получаемые от машины».
Для строительства, где ошибка может привести к серьёзным последствиям, это принципиальный момент.
ИИ способен ускорить отдельные операции, помочь обнаружить несоответствия и обработать большие объёмы информации. Но результат его работы нужно проверять, а процессы внедрения — выстраивать с учётом требований к качеству и безопасности.
И здесь мы снова возвращаемся к экономике. Пока бизнес не научится оценивать стоимость внедрения, нагрузку на инфраструктуру и реальные трудозатраты, даже перспективный ИИ-инструмент может оказаться дорогим экспериментом.
Умный дом, который не придётся чинить сразу после сдачи
С цифровизацией проектирования разобрались. Но жизнь здания продолжается и после завершения строительства. И здесь появляется ещё одна проблема, о которой девелоперы не всегда задумываются на старте проекта.
Современный жилой комплекс может включать видеодомофонию, контроль доступа, видеонаблюдение, автоматический сбор показаний, управление инженерными системами и сервисы умной квартиры. Каждая функция повышает комфорт жителей. Но одновременно усложняет техническую инфраструктуру дома. А обслуживать эту инфраструктуру предстоит управляющей компании.
На 100+ TechnoBuild мы поговорили с Максимом Марачуком, коммерческим директором CleverHome, о том, почему некоторые умные дома со временем теряют свои функции.
Компания много лет занималась интеграцией слаботочных систем и автоматики. По словам Максима, раньше для объединения оборудования разных производителей приходилось использовать множество отдельных серверов, программных решений и настроек.
Такую систему можно было реализовать при строительстве, но дальнейшая эксплуатация становилась сложной и дорогой. В результате управляющие компании постепенно отказывались от отдельных сервисов, а жители переставали пользоваться функциями, которые изначально обещал девелопер.
В CleverHome решили пересмотреть архитектуру решения. Вместо объединения готовых инженерных систем вместе с их программными комплексами компания создала платформу, которая работает непосредственно с оборудованием.
Такой подход позволяет использовать типовое проектирование и заранее рассчитывать бюджет внедрения и эксплуатации. По словам Максима Марачука, на платформе уже работают около 60 домов.
Причём речь не только о дорогом жилье.
В проектах массового сегмента девелоперы используют видеодомофонию, управление доступом на территорию, видеонаблюдение и автоматический сбор показаний воды, тепла и электричества. Житель получает доступ к функциям через единое мобильное приложение. Там же можно отправлять обращения в управляющую компанию.
В отдельных проектах застройщики дополнительно устанавливают базовые элементы умной квартиры — например, системы защиты от протечек. А если жителю нужны дополнительные сценарии, он может самостоятельно расширять набор оборудования.
Но наиболее интересная часть решения связана с эксплуатацией.
В CleverHome исходили из того, что умный дом должен быть понятен обычным сотрудникам управляющей компании. Для настройки электронного ключа или работы с оборудованием не должны требоваться постоянные выезды узкопрофильных специалистов. Например, ключи доступа можно программировать с телефона, а сложные технические вопросы решать при помощи удалённой поддержки.
В этом подходе хорошо видна смена приоритетов. Раньше ценность умного дома часто определяли количеством функций. Теперь всё большее значение приобретает то, насколько легко эти функции внедрить, использовать и обслуживать.
Для девелопера это возможность заранее контролировать затраты. Для управляющей компании — понимать требования к эксплуатации. Для жителя — получать сервис, который продолжит работать после заселения.
И пожалуй, именно так должна выглядеть цифровизация жилой недвижимости: технологии становятся частью повседневной жизни, не требуя от человека специальных знаний.
Подробнее о подходе CleverHome можно узнать из интервью Digital Developer с Максимом Марачуком.
Дом будущего — это ещё и люди, которые умеют его строить
Развитие ТИМ, искусственного интеллекта и автоматизации требует специалистов, способных работать с новыми инструментами. И здесь у строительной отрасли возникают сложности.
На форуме «Сила платформы» директор департамента управления продуктом «Нанософт» Сергей Сыч представил прогноз дефицита около 180 тысяч инженеров. При этом, согласно приведённым им данным, к 2030 году целевой рост производительности труда должен составить 22,8%. Получается, отрасли предстоит повышать эффективность в условиях нехватки специалистов.
Эту проблему на отдельной дискуссии обсудили представители Совета Федерации, федеральных министерств и разработчиков ПО. Заместитель председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике Иван Евстифеев подчеркнул необходимость совместной работы государства, бизнеса и образовательных организаций в подготовке кадров.
Но обучение сотрудников — задача и самих строительных компаний. Переход на ТИМ требует пересмотра привычных процессов, а работа с ИИ — навыков проверки результатов и понимания ограничений технологии. Если сотрудники воспринимают новую систему как дополнительную нагрузку, а руководство не объясняет её ценность, внедрение рискует остаться формальностью. Поэтому развитие компетенций становится такой же частью экономики строительства, как выбор программного обеспечения или управление подрядчиками.
Будущее есть. Теперь нужно разобраться с настоящим
Строительная отрасль продолжает осваивать новые технологии даже в условиях кризиса. Девелоперы автоматизируют работу с подрядчиками, проектировщики переходят на российские ТИМ-системы, инженеры используют ИИ, а умные дома становятся доступнее для массового жилья.
Но пока эти решения существуют преимущественно как отдельные практики. Несмотря на обилие разговоров о будущем строительства, комплексные подходы к преодолению текущих проблем рынка обсуждаются значительно реже. Технологии помогают сокращать расходы и повышать эффективность отдельных процессов, но не решают вопросы доступности жилья и устойчивости экономики девелоперских проектов.
Поэтому сегодня рынку нужны измеримые результаты внедрений, понятные финансовые расчёты и готовность менять привычные процессы. Ведь прежде чем стать частью городского ландшафта, дом будущего должен пройти все этапы вполне земной экономики: получить финансирование, быть спроектированным, построенным, проданным и переданным в эксплуатацию.
И желательно, чтобы этот путь оказался выгодным для девелопера и доступным для покупателя. Иначе будущее снова получится прекрасным. Но исключительно в презентации.
Больше о цифровых технологиях в строительстве
Телеграм-канал DigitalDeveloper
Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры IT-технологий на рынке недвижимости.
Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры IT-технологий на рынке недвижимости.
