Распроданность жилья в новостройках достигла минимума за всю историю наблюдений

На фоне растущих объёмов ввода и сохранения высоких темпов запуска новых проектов отрасль столкнулась с системной проблемой: предложение устойчиво превышает спрос. По данным ЕИСЖС, распроданность жилья в строящихся многоквартирных домах снизилась до 31% — это минимальное значение за всю историю наблюдений. За пять лет показатель упал в полтора раза.

В ряде крупнейших регионов ситуация уже близка к критической:

• Краснодарский край — отношение распроданности к стройготовности 42%;
• Воронежская область — 49%;
• Красноярский край — 53%;
• Республика Башкортостан — 56%;
• Приморский край — 58%.

При показателе ниже 60% эксперты фиксируют прямые риски затоваренности рынка.

На основе графиков от портала «ЕРЗ.РФ» эксперты прогнозируют, что в 2026 году объём ввода многоквартирных домов будет в 1,7–2 раза превышать объем продаж по договорам долевого участия. При сохранении текущей динамики неизбежно дальнейшее накопление нереализованных остатков.

Объективным индикатором затоваривания также выступает покрытие проектного финансирования средствами на счетах эскроу. На 1 декабря 2025 года этот показатель составил 72% — снижение на 22 процентных пункта за год и на 59 пунктов за четыре года.

Накопление непроданных метров приводит к заморозке оборотных средств, которые могли бы быть направлены в новые проекты и маркетинг, а также увеличивает вероятность завершения строительства с нулевой или отрицательной прибылью. Маржинальность проектов снижается, а банки внимательнее относятся к отклонениям от финансовых моделей и качеству продаж.

В условиях избытка предложения девелоперы утратили возможность компенсировать рост издержек за счет повышения цен. По прогнозам ЕРЗ.РФ, в 2026 году удорожание квадратного метра будет отставать от роста стоимости стройматериалов минимум на 1 процентный пункт — без учета увеличения зарплат и прочих расходов.

Аналитики сходятся во мнении: прежние методы продаж в новых условиях не работают. Эксперты советуют девелоперам продавать максимальный объем квартир до ввода дома в эксплуатацию и повышать эффективность производства — пересматривать издержки на всех этапах.

Также одним из фактором снижения распроданности жилья остаётся высокая ключевая ставка и связанное с ней сокращение объёмов ипотечного кредитования. Даже при прогнозируемом снижении ключевой ставки до 10% к 2027 году эксперты не ожидают резкого скачка продаж в 2026 году, что делает управление воронкой и ценовой политикой критически важными задачами для девелоперов.

Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры IT-технологий на рынке недвижимости.