Ситуацию на рынке жилья эксперты по-прежнему характеризуют как шоковую – особенно для запросов и ожиданий. Спад покупательской способности и глобальное изменение потребительской модели предвещали обвал цен, как на вторичном, так и на первичном рынках. Обвала пока нет, и процесс протекает довольно медленно. Но в том, что цены будут падать, а девелоперам придется научиться с этим работать – не сомневается никто. В итоге уже сейчас игроки вынуждены пересматривать собственные проекты и оптимизировать расходы, где это возможно.
Колонка Дарьи Вороновой, основательницы компании Домиленд.
По оценкам экспресс-замера потребительских настроений IRN.RU, большинство участников онлайн-опроса – 72,9% – ждут снижения цен на жилье уже этой осенью. Впрочем, эксперты ожидали проседания цен и без политики: рынок последние три года был перегрет, цены – взвинчены, а ипотечный пузырь – рос.
Осторожно, двери закрываются
Произошедшие в стране и мире события и нестабильная геополитическая обстановка кардинальным образом изменили потребительские настроения в России. Число сторонников стратегии «тратить больше» с марта, согласно открытым источникам, снизилось более чем на треть, а почти половина россиян признались, что с начала СВО стараются больше экономить.
С долгосрочными планами сейчас тоже в статусе «всё сложно»: планировать финансы на длительное время сейчас могут только 40% респондентов. Кроме того, российские потребители очень обеспокоены возможными переменами в будущем: опыт нескольких кризисов научил их быть готовыми к любому изменению ситуации, поэтому многие ожидают ухудшения ситуации с доступностью и качеством товаров. Всё меньше жителей России готовы покупать квартиры в разгар строительства объекта или, тем более, «на стадии котлована».
По сравнению с началом года доля желающих купить жилье на старте продаж сократилась на 11%, а тех, кто готов ждать, пока дом достроят или почти достроят, стало больше на 5,5%, согласно открытым опросам.
Это говорит и о снижении доли инвестиционных сделок, и о нежелании потенциальных покупателей вообще рисковать – в ситуации, когда потребителям кажется, что рушится весь мир, это очевидная стратегия. В итоге цены на новостройки сейчас упали более чем в 20 городах России. Сократилась и средняя цена предложения по всем регионам.
Все эти факторы влияют на политику ценообразования. Уже сейчас многие застройщики предоставляют индивидуальные предложения и скидки, например, для молодых семей. Однако всё это лишь поддерживает невысокий уровень спроса, но не позволяет увеличить его. Поскольку на спрос продолжат влиять внешние факторы, сокращение ипотечных программ и отток с рынка внушительной части покупателей, некоторые эксперты прогнозируют, что цены могут продолжить снижение.
Цифровизация поможет?
Снижение продаж на рынке первичной недвижимости уже заставило застройщиков пересматривать затраты. Поскольку пренебрегать качеством строительства и городской среды девелоперы не могут, эксперты отмечают запрос на оптимизацию существующих бизнес-процессов. Несмотря на санкционное давление, отъезд специалистов и общий рост себестоимости строительства, продолжает расти спрос на цифровизацию. Так, согласно исследованию «Технологий доверия» и Центра устойчивого развития Школы управления «Сколково» практика внедрения инструментов цифровой трансформации более развита в российских компаниях, нежели практика имплементации принципов ESG, на которую часть девелоперов делали ставку, в том числе в своей маркетинговой стратегии.
Импорт и замещение
Приостановка деятельности некоторых иностранных разработчиков, уход части крупных игроков, сокращение и «урезание» уже приобретённых версий продуктов привели к небывалому спросу на отечественное ПО. Эта тема особенно актуальна для девелоперов, для которых даже краткосрочная приостановка деятельности – непозволительная роскошь: цена ошибки сегодня особенно высока. Однако можно попробовать, например, снизить затраты на работу отдельных подразделений. Разберем, как цифровизация может повлиять на работу нескольких отделов.
Например, в ипотечном центре у застройщика с в среднем работает от 3 до 5 сотрудников. При средней заработной плате в 100 000 рублей, без учета налогов, сокращение штата на два сотрудника позволит сэкономить приблизительно 3,6 млн рублей в год. При этом цифровая ипотека, набирающая популярность среди девелоперов, в свою очередь, дает возможность обрабатывать анкеты на ипотечное кредитование без привлечения сторонних операторов, что позволит сэкономить на комиссии, а также получить дополнительный поток клиентов по ипотечным программам.
Online-приемка же позволяет снизить нагрузку на call-центры примерно на 40-50%.
Продукт позволяет оптимизировать и работу менеджеров по передаче помещений (через использование цифровых интерфейсов) на 40% или 50 дополнительно проведенных приемок. А это дополнительно сэкономленные 5-7,5 млн рублей.
Кроме того, с помощью ряда готовых отечественных решений можно не просто оптимизировать работу, но и лучше понимать свою аудиторию. Так, «МТС Travel» сделала анализ посетителей района парка «Минный городок» во Владивостоке и мест их концентрации. Выяснилось, что треть проживающих там – автомобилисты, и в ближайшие три года их численность должна возрасти. Прогноз развития локации был взят застройщиками на вооружение и позволил спланировать инфраструктуру: решили организовать парковки на территориях, примыкающих к жилым кварталам.
Свой или чужой?
По данным Standish Group, лишь 30% IT-проектов и 15% продуктов оказываются полностью успешными. Одна из причин – избыточность: только 20% заложенных функций востребованы, 30% – редко и почти 50% не используются никогда. Всё по закону Парето: 20% функционала обеспечивает решение 80% проблем.
На фоне событий последних месяцев застройщики всё чаще просят разработать цифровой проект совместно со штатным IT-отделом. Наличие собственного IT-отдела у застройщика имеет ряд преимуществ, как и использование готовых решений и экосистем «под ключ». Вопрос, ставший классикой — стоит ли разрабатывать индивидуальные IT-решения. Казалось бы, с развитием рынка proptech-сервисов этот вопрос должен отпасть, ведь они учитывают отраслевую специфику и уже закрывают каждый кусочек бизнес-процессов девелоперов. Но не совсем.
У компаний все равно остаются уникальные потребности, появляются новые идеи, для которых сервисы ещё не созданы или не адаптированы. Об этом на DigitalDeveloper выходил большой материал с мнением экспертов.
