Что происходит с офисной недвижимостью? Как построить бизнес на рынке, с которого уходят клиенты? Как рынок реагирует на новые форматы офисов и какие технологии на нём появляются?
Об этом и не только мы поговорили с Андреем Кулагиным, со-основателем proptech-компании MANUFAQTURY, которая привлекла 2 миллиарда рублей от инвестиционного фонда WS Capital.
Некогда читать? Слушайте полную версию в записи.
Built-to-suit — это создание объекта (офиса или склада) для конкретного клиента, которое учитывает его требования и особенности бизнеса.
В пандемию все только и писали, в каком упадке офисная недвижимость. Вы вышли на рынок в 2019 году, как раз незадолго до пандемии. Как вы вообще продержались, как смогли развить сервис про офисы, когда они закрываются?
Несмотря на прогнозы культурологов о том, что офисы превратятся в современные «бани», куда будут ходить только по праздникам, на самом деле работодатели готовы отправить на удаленку не более трети сотрудников. Это приводит к появлению гибридной формы работы и переосмыслению офисов. Офисы не закрываются, они развиваются, меняются.
Для строительного рынка России buit-to-suit — новая концепция. Как вы ее реализуете?
Мы сначала находим клиента и исходя из штатного расписания, потребностей и особенностей бизнеса помогаем определить, какой именно офис подходит его компании, затем инвестируем свои деньги на создание нового офиса в соответствии с новыми корпоративными нуждами, потребностями и ценностями.
После окончания строительных работ, когда клиент заезжает в офис, мы берем на себя все вопросы по эксплуатации, бытовым сервисам и потребностями сотрудников внутри офиса. Клиент начинает платить только после того, как офис будет построен и введен в эксплуатацию.
За работу мы берем комиссию, которая по контракту составляет 2 000—4 000 рублей на кв. м. в год или 5—10% от общих затрат на реализацию проекта.
Это цена за то, что
- в моменте не нужно тратить сотни миллионов рублей на создание офиса (CAPEX превращается в OPEX)*,
- можно доверить ремонт тем, кто несет ответственность по контракту за его качество,
- внутри компании не нужно растить компетенции по контролю и надзору за стройку (мы встречали случаи, когда за создание нового офиса отвечал помощник генерального директора).
В чём основное преимущество для клиентов?
Офис built-to-suit создается исключительно с учетом потребностей клиента. Архитектурное и инженерное проектирование, планировочное решение, зонирование, объем рабочих мест, корпоративные цвета, мебель и остальное наполнение прорабатываются в соответствии с техническим заданием заказчика. Создается не просто гибкий офис, а именно корпоративный офис клиента.
Мы провели кабинетное исследование двух наших самых крупных клиентов, получилось, что больше двух человек могут использовать одно рабочее место. Получается, можно сократить половину площади офиса, не теряя в качестве организации труда в компании.
Чем ваши офисы отличаются от обычных коворкингов?
Коворкинги — это, чаще всего формат временного размещения для клиента, а built-to-suit — это постоянный корпоративный офис.
Для создания коворкинга операторы сначала выбирают площадку, затем инвестируют деньги и добиваются ее востребованности среди заказчиков.
Мы же действуем наоборот: сначала находим заказчика и потом под него подбираем офис, место его постоянного присутствия. Устойчивость этой модели обеспечивает договор, по которому сотрудничество длится в течение нескольких лет.
При таком формате не возникает противоречия бренда коворкинга и компании. Хорошо чувствующий себя коворкинг не позволит клиенту снять часть своего брендинга из-за корпоративных правил его использования. Кроме того, наш офис можно выбрать в любом здании, а в коворкингах выбор ограничен теми локациями, где они размещены.
Можно взять коворкинг, а можно за эти же деньги с нашей помощью построить собственный офис. Выбор за клиентом.
А что делать, если компания резко начала расти? Ей съезжать?
Обычно этот момент оговаривается заранее, мы создаем офисы в тех зданиях, где есть запас по дополнительному метражу.
Каким компаниям подходит ваша концепция?
Формат built-to-suit подходит компаниям, которые
- понимают перспективу своего роста по количеству людей на ближайшие три года,
- не хотят заниматься строительством и эксплуатацией офисов самостоятельно,
- имеют в штате от 70, а лучше от 100 человек,
- понимают, что нужно конкурировать за человеческий капитал, как можно больше инвестируя в людей и в условия для них.
Конечно, мы подходим не всем.
Компаниям, которые пока не понимают перспективы роста численности сотрудников или у которых в штате до 50—70 человек, мы рекомендуем формат коворкинга. С точки зрения планирования так будет правильнее.
Как рынок принимает такой формат?
С большой осторожностью. Но сделки идут, эта отрасль только зарождается.
Пока на рынке осуществлено всего четыре таких проекта, два из которых сделали мы. Мы думаем, что эта концепция в свое время потеснит рынок коворкингов и станет трендсетинговым явлением в сфере коммерческой недвижимости.
Наша аудитория — застройщики. Кто вы для них? Конкуренты? Партнеры? Заказчики? Или подрядчики, которые делают для них офисы?
Мы, скорее, партнеры.
А101 вместе с нами первыми сделали лайфворкинги (коворкинги в жилых комплексах), запустив бренд Easy Busy, а мы занимаемся управлением этих пространств. Для офиса Самолета мы являемся инвестором офиса, генеральным подрядчиком и эксплуатирующей организацией.
Мы общаемся с разными застройщиками насчет создания и развития подобных проектов, а также других новых элементов экосистемы ЖК. В следующем году мы планируем провести большой фестиваль, посвященный проптеху, пригласив туда застройщиков, которые будут делиться мыслями о том, где и как запускать инновации и разработки для жилых комплексов.
Расскажите про ваш кейс с Самолетом — что это будет за проект?
Действующий офис компании занимает более 8000 кв. м, а офис, который мы строим для коллег, занимает 3000 кв. м, при этом количество сотрудников остается прежним. Экономия с точки зрения аренды ежегодно может достигать десятков миллионов рублей.
Застройщик сделал внутреннюю корпоративную революцию, решив перевести сотрудников на гибридный формат работы. Таких кейсов не так много в нашей стране. Это очень прогрессивно.
Изменится и внутреннее наполнение офиса: будет много мест для встреч с клиентами, коллаборации, нетворкинга, корпоративного развития сотрудников.
В СМИ пишут, что в рамках проекта с Самолетом вы разрабатываете собственную мобильную платформу, которая поможет сотрудникам в офисном планировании. Какой функционал будет у платформы и будет ли она доступна для широкого рынка?
Сначала мы доработаем свою платформу исключительно для задач Г К Самолет. Платформа позволяет бронировать рабочие столы, исходя из рабочего графика сотрудника. У руководителя отдела будет возможность забронировать кластер столов рядом друг с другом и получать аналитику использования рабочих мест.
С помощью платформы можно посмотреть загрузку офиса и можно ли дополнительно оптимизировать пространство, например, сдав его часть в аренду.
Какие проекты сейчас нужны застройщикам?
Лайфворкинги — тренд, который мы увидели в пандемию. Это специализированные коворкинги в жилых комплексах, которые дополняют экосистему ЖК.
Кроме того, один из застройщиков недавно проводил аналитику по своим ЖК, около 33% работоспособного населения не выходят за пределы ЖК в течение рабочего дня.
Это означает, что ЖК нужно развивать таким образом, чтобы люди комфортно находились там 24/7: работали, занимались спортом, учились, отдыхали и т. д. Наверное, в плане развития экосистемы, все застройщики к этому идут.
Какие тренды в обустройстве офисов вы наблюдаете?
Первый тренд заключается в том, что офис перестал быть местом контроля и надзора за человеком, он стал местом развития, обмена идеями, инициации новых проектов и программ.
Примерно через три года миллениалы будут составлять 75% рабочего населения во всем мире. Для них ценность экономики впечатлений стоит на первом месте, что, в том числе отражается на работе в офисе.
Такой концепт задает тренды, поэтому компании, которые выстраивают HR-стратегии в части конкуренции с помощью офиса за кадры, например, Mail.ru, Яндекс, Сбербанк, изучают, как сделать рабочее пространство вторым домом. Они ставят комфортные пуфики, дополняют офис F&B: преимущественно фрукты, смузи и т. д.
Второй тренд — это уменьшение пространств и переход к гибридной форме работы, чтобы не платить за лишние метры и сделать возможным использование одного рабочего места двумя или тремя сотрудниками.
Меняется значение офиса. Это не просто маркетинговый ход, это мировая тенденция, поэтому главная цель метода built-to-suit — сделать людей в офисах счастливее. А попутно оптимизировать пространство и сэкономить средства клиентов.
*CAPEX (от англ. Capital Expenditure — капитальные расходы) — это расходы на покупку или модернизацию основных средств компании.
*OPEX (от англ. Operating Expenditure — операционные издержки) — это затраты фирмы на регулярное обеспечение своей работы.
