ПОРТАЛ О ЦИФРОВИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
DIGITAL DEVELOPER
Подпишитесь на рассылку о PropTech
Чтобы одним из первых узнавать о новостях, исследованиях, кейсах и интересных фактах о буднях цифровизации в России и мире.
Журнал о PropTech

Кто такой технический заказчик?

Недавно на встрече с одним из заказчиков прозвучала фраза: «Вы же понимаете, функции технического заказчика толком нигде не описаны, даже в Градкодексе, поэтому наши юристы сами подготовят перечень обязанностей и передадут его вам». А действительно ли необходимо придумывать что-то новое? Или они просто невнимательно читали Градкодекс? Давайте разбираться.

Некогда читать? Смотрите видеоверсию на канале Сергея Должникова

На первый взгляд, конкретных обязанностей технического заказчика, от начала и до конца в нормативной документации не прописано. При этом в градостроительном кодексе, содержится более 100 упоминаний о деятельности техзаказчика. Но и в нем нет статьи, которая так и называлась «Технический заказчик».

Результат поиска по запросу отсылает нас к сообщениям о том, что перечень задач и полномочий техзаказчика обширен и разнообразен. Но подробное изучение дает лишь только вариативный перечень тех или иных обязанностей без указания ссылки на источник.

Для тех, кто в теме, функционал техзаказчика как бы понятен. При этом, на аналогичных объектах техзаказчики могут иметь совершенно разный набор обязанностей, полномочий и степень ответственности. Если посмотреть на перечень мероприятий, которые осуществляются при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, статьёй 5.2. «Перечень мероприятий, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства», то мы увидим, что деятельность техзаказчика привязана к этапам процесса строительства и представляет собой четкую структуру.

Начинается все с приобретения прав на земельный участок и заканчивается регистрацией прав на объект недвижимости при его вводе в эксплуатацию. В данном случае Градкодекс в статье 5.2. довольно расплывчато трактует действия, которые осуществляются техническим заказчиком, если дословно, то: «…под проектом по строительству объекта капитального строительства понимается перечень мероприятий, осуществляемых застройщиком, техническим заказчиком, федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и (или) иными организациями в соответствии с положениями настоящего Кодекса, в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства, ввода такого объекта в эксплуатацию, а также государственной регистрации прав на него».

Здесь происходит некоторое смешение функционала разных лиц, осуществляющих строительство. Все участвуют в одном и том же процессе, но у каждого из них разные роли.


Технический заказчик — это руки, которые готовят документы, запросы, проводят те или иные мероприятия, а также ноги, которые несут документы в соответствующие органы власти. Которые, в свою очередь – это окна выдачи разрешений. Если смотреть через призму этапов строительства, то формируется вполне стройная картина. Стройка начинается с земельного участка. Технический заказчик крайне редко привлекается к процессу приобретения прав на землю. Это может быть аренда, может быть приобретение участка в собственность, на торгах, без торгов, может быть связано с установлением публичного сервитута и прочее.

После приобретения земельного участка, начинает работать технический заказчик. Это этап сбора исходно-разрешительной документации, обычно используется аббревиатура – ИРД.


Вы не найдете этого определения в федеральных нормативно-правовых актах и в нормативно-технической документации. Официально эта часть мероприятий по строительству объекта, в соответствии со статьёй 5.2. Градкодекса, именуется «утверждение или выдача необходимых для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объекта капитального строительства сведений, документов и материалов».

Состав ИРД называется исчерпывающим перечнем документов, сведений и материалов, согласно Постановлению Правительства РФ от 25 декабря 2021 г. N 2490 «Об утверждении исчерпывающего перечня документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых для выполнения предусмотренных частями 3 - 7 статьи 5.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства, и признании утратившими силу некоторых актов и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации».

Еще недавно, неделю назад этот перечень включал в себя 989 документов, а с 12 августа этого года вступила в силу его новая редакция, в которой количество необходимых документов уменьшилось до 751.

Это один из эффективных результатов цифровизации.


Получение ИРД один самых сложных этапов при реализации проекта строительства. Когда вы пытаетесь определить функционал технического заказчика, то надо исходить как раз из объема этой части работы. Здесь могут помочь юристы застройщика – определить необходимый состав ИРД. По каждому процессу Градостроительный кодекс в разных статьях описывает порядок действий. Теперь, когда мы видим последовательность этапов – не трудно их сопоставить с соответствующими статьями Градкодекса или содержащимися в нем ссылками на другие НПА. В том числе и касающимися ИРД.

Большинство коллег, которые изучают Градкодекс, начинают это делать с 47 статьи «Инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства». Но, если речь идет о техническом заказчике, то целесообразно заглянуть и в те разделы кодекса, где речь идет о проектах планировки территории, градостроительном плане земельного участка. Завершение сбора ИРД знаменует собой переход к инженерным изысканиям и проектированию, а значит и к разным видам экспертиз.

Каждому этапу строительства посвящены отдельные статьи Градкодекса и другие нормативные документы. Содержание деятельности техзаказчика теперь должно быть понятно, но, к сожалению, чётко написанной последовательности действий по порядку — на этапе проектирования надо делать первое, пятое, десятое — этого в Градкодексе нет.
Для уточнения функционала заказчика, рекомендую воспользоваться приказом Министерства строительства от 2 июня 2020 г. N 297/пр «Об утверждении Методики определения затрат на осуществление функций технического заказчика».

Пусть вас не смущает название этого документа. Приложение № 1 к приказу содержит «Рекомендуемый перечень функций технического заказчика, используемый при расчете затрат на осуществление его функций». Этот перечень вполне логично описывает последовательность действий и функции техзаказчика в той логике, в какой изложены мероприятия по реализации проекта строительства по Градкодексу. В том числе, и этап строительства и ввода в эксплуатацию, на котором у технического заказчика тоже достаточно забот.

В данном случае, Градкодекс в перечне мероприятий по реализации проекта строительства объекта не устанавливает в качестве одного из этапов деятельности — строительный контроль. Но «Статья 53. Строительный контроль» Градкодекса прямо указывает, что строительный контроль также проводится техническим заказчиком. Это то, о чём большинство участников строительного процесса хорошо знает. Строительный контроль давно ассоциируется с функционалом техзаказчика. Последний этап, это государственная регистрация прав на объект и кадастровый учет. С кодексом и постановлениями плюс-минус разобрались.

Что нам говорит о техническом заказчике нормативно-техническая документация?


Стоит обратить ваше внимание на несколько следующих документов:

— ГОСТ Р 57363-2016. «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)»;

— СТО СРО-С 60542960 00037-2021 «Организация деятельности застройщика (технического заказчика)»;

— Методическое пособие для заказчиков (государственного заказчика, застройщика, технического заказчика). «Планирование и реализация процессов информационного моделирования».

Эти документы интересны тем, что они описывают вопросы планирования проекта, определение коммуникаций между участниками в проекте, вопросы планирования бюджета и тому подобное. Обратите внимание, эти документы не являются учебным пособием. Но кратко излагают последовательность реализации этапов строительства включая те процессы, о которых не говорится в Градкодексе. Я рекомендую обратить внимание на СТО РОСАТОМА, в этом стандарте, в отличие от предыдущего более четко описана структура организации деятельности технического заказчика.


Третий документ (Методическое пособие для заказчиков), который я упоминал, к сожалению, мало относится к деятельности технического заказчика, применительно к мероприятиям по реализации проекта строительства объекта. С учетом быстро меняющихся подходов к информационному моделированию этот документ если и не устарел, то однозначно нуждается в корректировке. Не имеется в виду требования к уровням проработки моделей или форматам выдачи результатов проекта. Ведь технический заказчик по закону является одним из тех лиц, которые ведут информационную модель на этапе строительства. И вот для этих целей у нас пока стандартов нет.

Давайте подведём итоги. Деятельность технического заказчика в достаточном объеме регулируется Градостроительным кодексом. В качестве справочного пособия можно посмотреть как Градкодекс, так и приложение к приказу Минстроя о рекомендуемом перечне обязанностей технического заказчика и стандарт организации Росатома.

Строительство