Маркетплейс для недвижимости Zillow хотел зарабатывать на перепродаже домов, но переплатил из-за собственных алгоритмов для оценки жилья — пишет портал VC.
Недавно мы выпустили интервью Алексея Гальцева — основателя сервиса Realist, российской нейросети для оценки квартир. Мы спросили у Алексея, действительно ли проблема в алгоритмах, в чем отличие Zillow и Realist, и не бояться ли они похожей ситуации.
Что случилось с Zillow?
Онлайн-сервис для продажи жилья Zillow навсегда отказался от перепродажи жилья: компания покупала недвижимость, делала лёгкий ремонт и перепродавала с наценкой.
На фоне этого акции Zillow (тикер ZG) на Nasdaq к 18:35 мск 3 ноября упали на 19,01% — до $69,23. С 1 ноября капитализация компании снизилась с $24,6 млрд до $17,62 млрд, стоимость акций — на 28,2%.
- EPS и выручка оказались ниже прогнозов
- Закрывает свой бизнес по покупке и продаже домов
- В IV квартале будут признаны дополнительные убытки $240-265 млн
- Сокращение штата на 25%
- Полноценно возвращается к своему старому бизнесу по сведению покупателей жилья с агентами
Zillow Group (Z, ZG) — компания, занимающаяся цифровой недвижимостью, управляет брендами недвижимости в мобильных приложениях и на веб-сайтах в США. Капитализация составляет $26,4 млрд.
Слишком «агрессивное» масштабирование
В 2018 был запущен высокотехнологичный бизнес по продаже домов под названием iBuying. Zillow использовала алгоритмы ценообразования для прогнозирования цен, покупала дома у их владельцев, делала легкий ремонт и выводила дома снова на рынок.
Компания планировала покупать по 5000 объектов в месяц к 2024 году. Пандемия вызвала ажиотаж на рынке жилья — люди стали быстрее продавать и покупать дома, на фоне чего популярность услуг Zillow выросла.
В последние месяцы бизнес столкнулся с серьезной проблемой, когда Zillow изменила свои алгоритмы на фоне подорожания недвижимости и стала предлагать собственникам более высокие цены. Bloomberg называет этот рост цен на жильё «самым быстрым» в истории США. Как только разогретый рынок США начал охлаждаться, компания переплатила за недвижимость и понесла большие убытки от продаж.
По данным YipitData, в сентябре Zillow выставила на продажу дома с самой низкой наценкой с ноября 2018 года. В третьем квартале компания также снизила стоимость почти половины своих объектов в США — цены на купленные дома оказались ниже ожиданий, отмечает Bloomberg.
Сокращение четверти сотрудников и более $550 млн убытков
17 октября Zillow объявила, что берёт перерыв в покупке домов до конца года из-за нехватки сотрудников и будет работать с уже купленными объектами. «Мы работаем в условиях ограниченных трудовых ресурсов и предложения. Приостановка заключения новых контрактов позволит нам сосредоточиться на продавцах, уже заключивших с нами контракт, и на нашем текущем запасе домов», — заявил операционный директор компании Джереми Ваксман.
1 ноября источники Bloomberg сообщили, что Zillow хочет продать 7000 домов институциональным инвесторам за $2,8 млрд, разделив продажу на несколько сделок вместо «пакетного» предложения.
2 ноября компания объявила, что закроет подразделение по перепродаже домов навсегда. Zillow уволит около 25% сотрудников, говорится в отчёте о финансовых результатах за третий квартал 2021 года.
«Непредсказуемость прогнозирования цен на жильё намного превышает наши ожидания. Продолжение масштабирования Zillow Offers приведёт к слишком большой волатильности доходов и баланса».
Рич Бартон, соучредитель и генеральный директор Zillow Group
Компания призналась, что из-за своих алгоритмов заплатила слишком много за дома, купленные во второй половине 2021 года. Согласно отчёту, убыток от бизнеса по перепродаже домов составит более $550 млн: компания списала $304 млн в третьем квартале 2021 года, а также ожидает убытки в размере $240–265 млн в четвёртом квартале.
С момента запуска Zillow Offers в 2018 году компания так и не получила от неё прибыли, утверждает Bloomberg.
В чем же причина падения — в алгоритмах, бизнес-модели или слишком рисковой тактике?
Мы попросили ответить на этот вопрос основателя российского сервиса для оценки квартир Realist — Алексея Гальцева.
«Zillow сделал ставку на дома в бизнес-сегменте за 450 тыс. долларов и выше, а не на эконом за 250 тысяч, как это делают их конкуренты, например, Opendoor, и рассчитывал на значительный рост этой недвижимости за 3 месяца.
При этом они использовали прогнозную модель на ретроспективных данных, то есть на прошедших сделках. Рынок недвижимости в США сегодня очень волатилен (особенно в бизнес-сегменте), и эта модель просто не могла дать точных результатов. Потратив огромные ресурсы на выкуп и ремонт дорогих домов и не увидев роста этой недвижимости и спроса на нее, Zillow признал, что их модель не сработала.
Realiste работает в подобной нише, но мы давно поняли, что на такую модель нельзя ставить все, нельзя рисковать и идти ва банк. Поэтому наша модель иная: мы делаем экосистему недвижимости, в которой клиент проходит от оценки, персонализированного поиска и юридического скоринга до сделки с нашей помощью.
Центр прибыли формируется в ипотеке и продаже новостроек в большем объеме, чем в выкупе квартир. Наши основные клиенты – банки и девелоперы. Для них мы предоставляем за 7 дней внедрения целую экосистему для работы с продавцами квартир на вторичном рынке: мы привлекаем клиентов через автоматическую и точную оценку, снижаем издержки банкам и девелоперам на оценку и проверку этих квартир, и через брокеридж помогаем людям получить лучшие условия в их ситуации, а банкам и девелоперам новых довольных клиентов, которых ранее они не могли обслужить».
Интервью Алексея о работе сервиса Realist и решениях на базе искусственного интеллекта читайте здесь.
Источники: БКС Экспресс, VC.ru, Bloomberg.com, PR-служба Realist.
