Слова «умный дом» пишут в любой рекламе новостроек, но настоящий умный ЖК отличается от «квази-умного» централизованным управлением, сервисами и инженерными системами здания (СКУД, АСКУЭ).
Светлана Перминова, директор компании «Юникорн», рассказала о девяти ключевых шагах, которые помогут внедрить систему умного дома, начиная с этапа проектирования ЖК.
1. Выбор IT-компании
Для создания умного ЖК необходимо, чтобы IT-подрядчик сопровождал проект на протяжении всего жизненного цикла – от разработки ТЗ и до гарантийного и сервисного обслуживания систем умного дома.
Задача IT-компании – создать единую цифровую среду здания, собрав под управлением цифровой платформы воедино модули умного дома, пользовательские интерфейсы и данные инженерных систем здания.
Также на рынке есть компании, которые помимо предоставления программного продукта для управления сервисами умного ЖК, готовы предложить своим клиентам и собственные устройства для системы «умная квартира». В таком случае, при комплексном подходе, есть возможность оптимизировать затраты на внедрение системы «умный дом».
2. Разработка концепции смарт-инфраструктуры
Создание индивидуального решения умного ЖК начинается с разработки концепции смарт-инфраструктуры. В этот документ вкладываются основные представления о том, какие сервисы будут действовать на территории жилого комплекса и в «умной квартире», какой функционал будет доступен всем типам пользователей (собственникам жилой, нежилой недвижимости, управляющей компании, арендаторам, гостям, обслуживающему персоналу).
Не стоит забывать и про маркетинговую ценность внедряемых технологий, так как разработка концепции включает анализ лучших практик реализации умных жилых комплексов и целевой аудитории.
Именно в соответствии с концепцией смарт-инфраструктуры разрабатывается техническая документация, которая ляжет в основу всех дальнейших действий.
В рамках разработки концепции девелопер также определяется с приложением, с помощью которого жители будут пользоваться сервисами умного ЖК и управлять умной квартирой.
3. Выбор мобильного приложения
Уже сегодня жители большинства ЖК с умными сервисами пользуются мобильным приложением. Сложно представить умный ЖК без соответствующего интерфейса для собственников квартир. IT-компании предлагают решения с разными возможностями и функционалом. Для жильцов, конечно, предпочтительнее, когда одно приложение дает доступ и к сервисам ЖК, и к управлению «умной квартирой».
Застройщик может использовать готовое приложение либо заказать у IT-компании кастомизированное. Также возможен вариант использования приложения сторонней компании, но здесь стоит обратить внимание на открытость платформы и в целом возможности интеграции.
4. Технический стандарт
Технический стандарт – документ, описывающий технические характеристики, предъявляемые к оборудованию и коммуникациям жилого комплекса и квартиры. Разрабатывается на основе утвержденной концепции смарт-инфраструктуры и
содержит принципиальные схемы построения инженерных систем, информацию обо всех нюансах, которые нужно учесть при проектировании инженерных систем, IoT-оборудования, монтаже и пусконаладке.
Этот документ дополняет технические задания на разработку проектной документации объекта и столь же обязателен для выполнения.
В процессе разработки стандарта происходит выбор технических решений, вендоров, оборудования и программного обеспечения, которые будут входить в состав умного здания.
5. Выбор цифровой платформы
Далее застройщик определяется с выбором цифровой платформы, под управлением которой будут находиться умные системы здания. От нее зависит функционал и адаптивные возможности реализуемой системы умного дома, информационная безопасность данных и особенности последующего обслуживания.
Здесь важно понимать, что наличие открытого API (программного интерфейса приложения) является принципиальным моментом, от которого зависит потенциал интеграции с различным оборудованием и программным обеспечением российской или зарубежной разработки. Решения для умного здания по типу коробочных аппаратно-программных комплексов, где ПО может работать со строго определенным оборудованием, характерные для телеком-операторов, либо предлагаемые на рынке компаниями-производителями оборудования, накладывают определённые ограничения на этапе эксплуатации объектов. А также усложняют задачу построения единой системы управления несколькими ЖК девелопера, особенно если есть потребность включить в эту систему объекты, введенные в эксплуатацию более двух лет назад.
Архитектура платформы должна обеспечивать горизонтальное масштабирование, надежность работы и возможность быстро дорабатывать новые модули, создавать новые сервисы.
Система умного здания является поставщиком данных о работе инженерных систем, управляющих организаций и действиях пользователей. Возможность анализировать эти данные мотивирует девелопера подключать к такой платформе не один, а несколько жилых комплексов. Поэтому при выборе платформы лучше учесть такую перспективу. Платформа должна обеспечивать объединение информации с нескольких объектов в единую цифровую среду.
Также стоит обратить внимание на то, будет ли платформа умного здания размещена на выделенном сервере на территории ЖК или работать в облаке.
В первом случае девелопера ждет покупка серверного оборудования и соответствующие затраты по его обслуживанию. Кроме того, важно быть внимательным к хранению персональных данных. Сервер, на котором хранятся персональные данные, должен соответствовать требованиям законодательства, поэтому наиболее предпочтительным является вариант использования SaaS-решений, где данные хранятся на облачных серверах в сертифицированных дата-центрах. Девелопер и управляющая организация при таком подходе не рискуют нарушить законодательство в части обработки персональных данных.
Размещение платформы в облаке повышает надежность и ее доступность для пользовательских интерфейсов (web-интерфейсов, мобильных приложений и голосовых помощников).
В случае потери связи с объектом мобильное приложение всегда «достучится» до облачной платформы, а это значит, что пользователь сможет авторизоваться и пользоваться сервисами, не связанными с работой инженерных систем.
При размещении платформы на сервере на объекте потеря связи с ним превратит все пользовательские интерфейсы в «тыкву».
Важно понимать, что платформа умного здания не заменяет собой ПО в составе инженерных систем здания. Работа этих систем происходит автономно, самостоятельно, в соответствии с требованиями законодательства.
Задача платформы умного здания – осуществлять мониторинг состояния инженерных систем и передавать в них управляющее воздействие (команды), при возможности/необходимости обеспечивая межсистемное взаимодействие, выполнение автоматических сценариев и ручное управление.
6. Аудит
Качество соблюдения технического стандарта контролируется аудитом проектной документации, СМР (строительно-монтажных работ) и ПНР (пусконаладочных работ). Итогом аудита становится отчет застройщику о готовности инженерных систем и сетей объекта к подключению к цифровой платформе «умного здания» с рекомендациями по исправлению нарушений технического стандарта, если таковые будут обнаружены.
7. Установка оборудования и подключение платформы
Это момент непосредственной реализации системы умного ЖК, когда все планы переходят в практическую плоскость. Проводится монтаж инженерных систем и IoT-устройств на территории, во всех зданиях, в том числе и непосредственно в квартирах (прокладка слаботочных систем, монтаж, пусконаладка, организация каналов доступа к инженерным системам здания). Затем осуществляется подключение к цифровой платформе для управления системами жилого комплекса. Эти работы, установку и подключение, рекомендуется осуществлять силами одной и той же компании, чтобы избежать лишних затрат и перекладывания ответственности между участниками процесса. Соответственно, выбранный подрядчик должен обладать необходимыми компетенциями и сертификацией.
Результатом этого этапа становится передача заказчику «ключей» от цифровой среды здания.
8. Обучение управляющей компании
Успешное внедрение цифровых сервисов в мире современных технологий зависит в том числе и от определенной компетенции пользователя. Это касается и систем умного дома. И если жилец дома использует соответствующее мобильное приложение с интуитивно понятным интерфейсом без особых сложностей, то сотрудник управляющей компании благодаря цифровой платформе получает обширный пласт информации о цифровой жизни здания, работе с которым нужно учиться. Специфические знания по управлению умным ЖК лучше всего получать напрямую от разработчика IT-решения, выбранного в качестве платформы умного здания, с привлечением подрядчика, который внедрял и настраивал систему.
9. Сервис и техподдержка
Все элементы умного здания должны быть обеспечены системами автоматического мониторинга и автотестами, проверяющими работоспособность сервисов. Тем не менее, даже при автоматизации мониторинга любая цифровая система нуждается в обслуживании.
Экономически выгоднее и проще внедрять цифровую платформу умного дома, уже имея в пакете договора гарантийное обслуживание. Лучше выбирать решения, производители которых готовы обеспечить все уровни технической поддержки, в том числе, готовы обрабатывать прямые обращения конечных пользователей.
Стабильность работы системы и качественная техподдержка напрямую влияют на репутацию девелопера и УК в глазах жителей дома и будущих покупателей.
Хотите рассказать о своем решении, технологии или мнении о цифровых трендах в отрасли? Напишите нам на hello@digitaldeveloper.ru.
