Обычно пленарная сессия — это обо всем и ни о чем, общими словами про все хорошее и против всего плохого, мир, дружба, жвачка.
Но тут было гораздо интереснее. Тысячи человек в зале, на сцене — руководители и основатели ведущих девелоперских компаний страны — Основа, А101, ФСК, Glorax. С ними Ильдар Хусаинов, Артемий Лебедев и, на минуточку, Никита Евгеньевич Стасишин — заместитель министра строительства и ЖКХ Российской Федерации.
И разговор прямой, неудобный, без намеков. С перехватываем микрофона, и кое-что вполне тянуло на угрозы. В общем, мне очень понравилось.
И разговор прямой, неудобный, без намеков. С перехватываем микрофона, и кое-что вполне тянуло на угрозы. В общем, мне очень понравилось.
Просторные и доступные квартиры каждому. Или чего ждут сверху
Сейчас государство ставит во главу угла демографический вопрос. И одна из мер «стимулирования» рождаемости — это соответствующее семейное жилье. То есть просторное, не менее, скажем, 28 метров квадратных.
Что это значит? Процитирую Никиту Евгеньевича Стасишина: «Будем ли мы запрещать строить маленькие квартиры — нет, не будем. Будем ли мы поддерживать строительство больших квартир — да, будем».
Никита Евгеньевич напомнил, что в период государственной поддержки девелоперской отрасли, регулятор никак не ограничивал стоимость квадратного метра жилой недвижимости. И добавил многозначительное: «Но мы не должны забывать, что это жилье для наших граждан, и оно должно быть доступным, качественным и при этом мы не должны спекулировать отложенным спросом».
Что это значит? Процитирую Никиту Евгеньевича Стасишина: «Будем ли мы запрещать строить маленькие квартиры — нет, не будем. Будем ли мы поддерживать строительство больших квартир — да, будем».
Никита Евгеньевич напомнил, что в период государственной поддержки девелоперской отрасли, регулятор никак не ограничивал стоимость квадратного метра жилой недвижимости. И добавил многозначительное: «Но мы не должны забывать, что это жилье для наших граждан, и оно должно быть доступным, качественным и при этом мы не должны спекулировать отложенным спросом».
Квартиры поменьше, но с ремонтом и фитнесом. Что готовят регионам новые федеральные девелоперы
На Движении Glorax отметил свое десятилетие и поделился планами масштабной экспансии в регионы. Поэтому логично, что тему формирования стратегии выхода на новые рынки осветил именно Сергей Швецов, председатель совета директоров GloraX:
«Если вы идёте в регионы — вы не сможете строить продукт того же качества и продавать его по московским ценам. Снижать качество нельзя, поэтому квартиры будут меньше. … Считаю, трендом станут отремонтированные квартиры. Ведь у человека с ипотекой по текущей ставке итак будет высокая закредитованность и не будет средств для новых вложений. А ждать возврата ипотеки до 10% я бы не стал».
Раньше московские девелоперы выходили на федеральный уровень. Сейчас «все против всех», рынок в прямом смысле становится общим.
«Мы, в Краснодаре, конкурируем именно продуктом. И Dogma, и НЕОМЕТРИЯ, тоже строят очень качественные проекты и тоже выходят в новые регионы.
Мы пошли во все проекты с комплексным освоением территории, с экосистемной. Начали создавать социальную инфраструктуру, и я говорю не про школы, садики и поликлиники, это уже обязательно должно быть в любом ЖК. Мы создали свой бренд фитнес-сети и строим спортивные центры, парки, храмовые комплексы» — Николай Амосов, председатель совета директоров «Точно».
Что грозит рынку
Льготы уходят, ипотечная ставка растет, покупательская способность населения отсюда резко сходит на «поживем еще у тети Любы» и «Так ли уже нужны детям отдельные комнаты».
По словам Артёма Федорко до конца года аналитики ДОМ.РФ предвидят перепады спроса на первичную недвижимость. Соответственно, те застройщики, кто реализует качественный продукт и смотрит на горизонт 3-5 лет, смогут найти своего покупателя, пусть и с некоторой задержкой. А вот те, у кого планирование краткосрочное, важно чутко отнестись к финансовому планированию, чтобы избежать кассовых разрывов в ближайшие полгода.
Ильдар Хусаинов считает, что девелоперы недооценивают своих непрямых конкурентов — загородную и вторичную недвижимость, аренду жилья: «Сейчас разница в цене между первичкой и вторичкой — 46%. Девелоперам придется снижать цену».
По словам Артёма Федорко до конца года аналитики ДОМ.РФ предвидят перепады спроса на первичную недвижимость. Соответственно, те застройщики, кто реализует качественный продукт и смотрит на горизонт 3-5 лет, смогут найти своего покупателя, пусть и с некоторой задержкой. А вот те, у кого планирование краткосрочное, важно чутко отнестись к финансовому планированию, чтобы избежать кассовых разрывов в ближайшие полгода.
Ильдар Хусаинов считает, что девелоперы недооценивают своих непрямых конкурентов — загородную и вторичную недвижимость, аренду жилья: «Сейчас разница в цене между первичкой и вторичкой — 46%. Девелоперам придется снижать цену».
Квартиры поменьше, но побольше. Цены снижать, но качество сохранять. Что-то не клеится
Главный спор сессии — мой любимый — что будет с ценами на недвижимость? Классические два лагеря.
Пока я ни разу не видела, чтобы цены на новостройки снижались. Но, справедливости ради, мне и лет не так уж и много.
Никита Стасишин назидательно рекомендует делать жилье доступнее и увеличивать площади. Эльдар Хусаинов прогнозирует снижение спроса и, как следствие, неизбежное падение цен на первичном рынке.
На что Александр Ручьев, Президент ГК «Основа», однозначно отвечает, что это невозможно: «Понижения цен не произойдет. Увеличение срока продаж — да, но снижение цен — нет. Мы завязаны на условия финансирования, мы не можем снижать цены. Не стоит ждать чуда».
И слова Александра крайне убедительны. Логичны. Но участники сессии вспомнили текущую ситуацию на рынке недвижимости в Пекине, где снижение спроса за 4 месяца привело к снижению стоимости нового жилья на 30%. Перечитайте, это не опечатка. 30%!!!
Пока я ни разу не видела, чтобы цены на новостройки снижались. Но, справедливости ради, мне и лет не так уж и много.
Никита Стасишин назидательно рекомендует делать жилье доступнее и увеличивать площади. Эльдар Хусаинов прогнозирует снижение спроса и, как следствие, неизбежное падение цен на первичном рынке.
На что Александр Ручьев, Президент ГК «Основа», однозначно отвечает, что это невозможно: «Понижения цен не произойдет. Увеличение срока продаж — да, но снижение цен — нет. Мы завязаны на условия финансирования, мы не можем снижать цены. Не стоит ждать чуда».
И слова Александра крайне убедительны. Логичны. Но участники сессии вспомнили текущую ситуацию на рынке недвижимости в Пекине, где снижение спроса за 4 месяца привело к снижению стоимости нового жилья на 30%. Перечитайте, это не опечатка. 30%!!!
А как тогда жить?
Минстрой в лице Никиты Евгеньевича и Дмитрий Цыганков, директор по цифровизации ФСК, сошлись на том, что ключевыми шагами для самосохранения девелоперского бизнеса станут:
→ Сиюминутный контроль спроса и его колебаний.
→ Тщательный контроль себестоимости строительства и его изменения в моменте.
→ Оптимизация закупок: закупки по низким ценам при сохранении качества стройматериалов.
→ Повышение производительности труда на площадках.
Также господин Стасишин обратился к банкам с просьбой учитывать особенности спроса в текущий период и соответственно корректировать условия предоставления финансирования.
→ Сиюминутный контроль спроса и его колебаний.
→ Тщательный контроль себестоимости строительства и его изменения в моменте.
→ Оптимизация закупок: закупки по низким ценам при сохранении качества стройматериалов.
→ Повышение производительности труда на площадках.
Также господин Стасишин обратился к банкам с просьбой учитывать особенности спроса в текущий период и соответственно корректировать условия предоставления финансирования.
Это было бы всё, если бы мы были обычным СМИ, и моя задача была просто передать вам, о чем там поговорили. Но мы смотрим на ситуацию немного иначе и по пути с сессии у меня был один вопрос «какие цифровые сервисы сейчас помогут?». Этот вопрос привел меня на стенд к нашим хорошим друзьям — компании IYNO.
Какие цифровые продукты помогут девелоперам не просто жить, но и подстелить себе соломки под все бока, и продолжать зарабатывать?
Для контроля спроса — динамическое ценообразование. Тут я сама знаю, сервисы от Profitbase вам отлично помогут, мы недавно подробно об этом писали здесь и здесь.
А вот про остальные задачи мы поговорили с Павлом Ханженковым, коммерческим директором IYNO. Их платформа помогает управлять строительным бизнесом на основе данных из BIM-модели.
А вот про остальные задачи мы поговорили с Павлом Ханженковым, коммерческим директором IYNO. Их платформа помогает управлять строительным бизнесом на основе данных из BIM-модели.
«Чтобы в моменте контролировать себестоимость строительства и не выходить за рамки финансовой модели, нужна технология, в которой мы увидим, как любое изменение повлияет на ценообразование всего нашего проекта. Мы поменяли тип материала или какое-то другое техническое решение и сразу же увидели, выросли в стоимости или наоборот. И второй момент — нам нужно контролировать исполнение планов, чтобы при отставании от графика видеть изменение бюджета и своевременно принимать корректирующие решения.
В нашей системе мы используем BIM-модель, привязываем к ней все данные и за счет этого мы сразу видим влияние каждой статьи расходов на текущую себестоимость. Девелопер заводит в справочник работ все статьи, к каждой привязывает необходимые ресурсы — это и количество материалов на единицу и человекочасы. И когда у нас приходят реальные объемы из модели, у нас собирается справочник работ, автоматом к нему привязаны материалы через норму расхода, мы сразу видим, какие объемы нужны для того, чтобы эту работу сделать. То есть мы видим, сколько нам нужно материалов в закупку» — Павел Ханженков, коммерческий директор IYNO.
А еще мы поговорили о том, каких сервисов в текущих условиях не хватает рынку, и что мешает их создавать. Но об этом — в следующем материале.
⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯
➡️ Телеграм-канал DigitalDeveloper
Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры proptech-решений.
➡️ Телеграм-канал DigitalDeveloper
Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры proptech-решений.
