ПОРТАЛ О ЦИФРОВИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
DIGITAL DEVELOPER
Подпишитесь на рассылку о PropTech
Чтобы одним из первых узнавать о новостях, исследованиях, кейсах и интересных фактах о буднях цифровизации в России и мире.
Журнал о PropTech

Как поживаете, технологии? Forbes Real Estate

Кто двигает технологический прогресс в недвижимости и что происходит с импортозамещением — в статье Оксаны Самборской для Forbes Real Estate. 

Наиболее гладко, понятно и предсказуемо технологический прогресс идет на жилом рынке. Этот участок, особенно сегмент новостроек массового спроса, традиционно находится под особым контролем государства: здесь действует программа государственной поддержки энергосберегающих решений, Минпромторг, Минцифры и «Дом.РФ» разрабатывают стандарты «умного» многоквартирного дома и т. д.

Своя методология оценки «умных» многоквартирных домов есть и у профессионального портала «Единый ресурс застройщиков». В сентябре 2022 года наивысший класс А был присвоен прошедшему экспертизу дому «Булычев» в Кирове, который по версии ЕРЗ.РФ пока является самым «умным» зданием страны. «Уже в следующем году мы сможем демонстрировать его возможности в реальности и удивлять участников рынка», — обещает Иван Власов, IT-директор ГК «Железно», девелопера проекта.

В основном IT-разработки относятся к продажам, эксплуатации домов, взаимодействию с жителями, но не к самой стройке. Правда, в словарь девелоперов уже прочно вошло словосочетание «технологии информационного моделирования» (ТИМ или BIM в латинском варианте написания), ставшее сейчас наглядным примером того, что процесс технологического импортозамещения в строительстве вынужденно пошел семимильными шагами.

ТИМ-тема

До недавнего времени подавляющее большинство игроков рынка недвижимости для хранения и согласования документации пользовались сервисом Autodesk BIM 360, а для проектирования — Autodesk Revit, Navisworks, AutoCAD, Civil 3D. Но Autodesk перестал выдавать лицензии в России.

Переход на отечественные предложения — рабочий вариант. Например, AutoCAD можно заменить на российский nanoCAD от компании «Нанософт разработка», Revit — на Renga от Renga Software, совместного предприятия компаний АСКОН и «1С». Но немало и тех, кто считает, что пока российское ПО не покрывает потребности. Как отмечает руководитель департамента информационного моделирования и автоматизации WE-ON GROUP Алексей Бабинов, российские альтернативы есть, но комплексные экосистемы пока находятся в разработке.

Более 350 наименований программного обеспечения значилось в реестре российского ПО для стройотрасли еще в июне


Шаг в сторону создания такой экосистемы был сделан в июне 2022 года, когда в Единой информационной системе жилищного строительства «наш.дом.рф» (ЕИСЖС) появился реестр российского ПО для стройотрасли, где значилось более 350 наименований и был представлен перечень необходимых продуктов для создания цифровой среды. Практически одновременно на базе Единой цифровой платформы экспертизы (ЕЦПЭ) был разработан прототип визуализатора цифровой информационной модели (ЦИМ), а российские разработчики начали наперегонки заявлять о своих BIM-новинках, способных снизить финансовые, временные, трудовые и все прочие затраты на проект.

Эксперты считают, что если «разрабы» не сбавят темп, а государство простимулирует сегмент, в том числе и финансово, то года через два-три мы выйдем на определенный конкурентный уровень.

Рабочий полдень

В офисном сегменте технологический прогресс стимулируют требования арендаторов (как иностранных, так и наших). Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости компании NF Group (бывшая Knight Frank Russia), говорит, что пандемийные ограничения сформировали необходимость в технологиях «здорового офиса» — зонирование пространства, бесконтактное определение температуры сотрудников, новейшие системы вентиляции и кондиционирования Е воздуха, создание маршрутов передвижения людей с наибольшей степенью изоляции. Переход к гибридному формату работы, а также развитие сегмента гибких пространств способствовали распространению концепции незакрепленных рабочих мест, а стало быть — систем бронирования рабочих мест и мест общего пользования. Актуальны и технологии в рамках ESG-повестки.

Директор по развитию KEY CAPITAL Эвелина Ишметова отмечает, что стали особо востребованы технологии, позволяющие отслеживать эффективность использования каждого квадратного метра, фиксировать, сколько времени человек проводит на своем рабочем месте в течение дня, сколько раз он ходит курить, сколько раз ездит в командировки, как часто выходит и пользуется другими пространствами офиса. Все эти подсчеты в сочетании с наличием во многих бизнес-центрах гибких офисных пространств определили современный подход, согласно которому число рабочих мест в офисе примерно на 30% меньше числа сотрудников.

До 15–20%операционных затрат позволяют сэкономить «умные» опции при последующей эксплуатации объекта


«Умные» же опции руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова делит на два типа: те, которые интегрируются арендодателем в функционал объекта и его общих систем, и те, которые устанавливаются непосредственно в офисных помещениях и являются инициативой арендатора.

Привычными уже стали бесконтактная система допуска в здание с помощью Face ID, роботизация функции ресепшн (ИИ пока не заменяет полностью людей, но помогает с выдачей гостевых пропусков и получением информации справочного характера), распознавание номера автомобиля для допуска на парковку, организация работы точек питания через приложения, BMS (building management system — управление инженерными системами здания). Как подчеркивает Екатерина Белова, пока они не относятся к категории обязательных (за исключением BMS, которая обязательна для зданий класса А и B+). Однако собственники высококачественных объектов стремятся идти в ногу со временем и активно внедряют эти технологии.


Двигатели прогресса

Арендаторы, в свою очередь, применяют достижения прогресса, чтобы офисное пространство находило отклик в сердцах сотрудников, особенно представителей поколений Y и Z.

Базовый набор функций в новых офисах класса А — бесконтактный комфортный доступ, управление инженерными системами, удобный для пользователя интерфейс с широким функционалом, например, в виде приложения, пользовательские сервисы. «Офисные здания строятся на много десятилетий, и здание должно соответствовать не только текущим требованиям потребителей, классу объекта и рынку, но и оставаться актуальным много лет, поэтому чем совершеннее его системы, чем больше в нем новаций, тем лучше», — отмечает директор по коммерческой недвижимости компании MR Group Кермен Мастиев.

«Вместе с тем девелоперы и УК будут учитывать востребованность подобных решений со стороны потенциальных резидентов. Тот уровень инноваций, который необходим крупным IT-структурам или банкам, малый и средний бизнес попросту не смогут освоить в полной мере. Поэтому перечень опций скорее зависит не от класса офиса, а от целевой аудитории проекта», — считает Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры».

А вот исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов уверен, что в нынешних экономических условиях говорить о новациях нужно осторожно. «Все эти «умные» опции стали появляться от определенного «жира», — напоминает Татаринов. — Они действительно позволяют сэкономить до 15−20% операционных затрат при последующей эксплуатации объекта. Но требуют существенных капитальных расходов на старте. Делать же бизнес-модели с длинным возвратом инвестиций можно только при благоприятном экономическом климате».

Впрочем, отмечает директор по офисной недвижимости компании PPF Real Estate Russia Никола Обайдин, для резидентов и арендаторов актуальны любые новые возможности и «фишки», дающие дополнительное удобство в ежедневной работе. «Технологии продолжают развиваться, и нет никаких предпосылок к тому, чтобы это развитие остановилось. Если людям что-то удобно, они быстро к этому привыкают — это и становится самым главным драйвером», — считает Никола Обайдин.
Цифровизация