По данным NF Group, совокупный объём инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2025 года составил 1,056 трлн рублей — на 20% ниже показателя 2024 года. Офисная недвижимость осталась лидером по объёму вложений — 31% всех инвестиций, или 324 млрд рублей.
Интересуетесь цифровизацией?
Подписывайтесь на наш канал в MAX — там все новости о цифровой трансформации рынка недвижимости.
«Следует разграничить понятия "умный офис" и "умный бизнес-центр". Умный офис стал привычным для рынка продуктом и пользуется устойчивым спросом: более 80% корпоративных клиентов, которые к нам обращаются, уже имеют опыт цифровизации рабочего пространства. Более того, у бизнеса, есть определенные ожидания от продукта, что ещё два-три года назад встречалось редко. Компаниям нужен не просто набор разрозненных решений, а единая и функциональная среда, которая может включать в себя интеллектуальный контроль доступа, системы бронирования, управление инженерией и мультимедиа, навигацию, инструменты для анализа эффективности использования офиса и др. Только за последние полтора года мы реализовали несколько подобных проектов для крупных клиентов, в том числе штаб-квартиры компаний «Автобан» и Kept.
Что касается умного бизнес-центра, его пока нельзя назвать сложившимся продуктом: в отрасли нет единого понимания того, какие решения он должен в себя включать и для кого они предназначены. Тем не менее это направление развивается, и девелоперы уже интегрируют отдельные технологии в новые проекты» — Алексей Курсин, управляющий партнёр, директор по технологиям и цифровым решениям Pridex.
«Раньше офисы рассчитывали по штатной численности: сколько сотрудников — столько постоянных рабочих мест. Пандемия сломала эту математику. Для многих компаний привычные 5/2 условно превратились в 3/2/2: три дня в офисе, два дома и два выходных. Поэтому площадь теперь рассчитывают прежде всего по числу людей, которые одновременно приезжают в самый загруженный день.
Изменилась и функция офиса. Сюда чаще приезжают ради встреч, командной работы и быстрых обсуждений. Отсюда другие требования к планировке: меньше закрепленных столов, больше небольших переговорных, проектных зон, мест для видеозвонков и сосредоточенной работы. Офис перестал быть местом, куда сотрудник обязан приехать, и стал местом, ради которого ему есть смысл ехать.
В одном из наших проектов площадь удалось сократить с 8,8 до 3,2 тыс. кв. м при прежней численности сотрудников. Это стало возможным за счет гибкой планировки, незакрепленных рабочих мест и системы бронирования, учитывающей пиковую посещаемость. Это не универсальная пропорция, а пример того, насколько сильно данные о реальном использовании офиса могут изменить его экономику» — Андрей Кулагин, сооснователь и управляющий директор MANUFAQTURY.
«Если у сотрудника нет закрепленного стола, офисом уже нельзя управлять по принципу "кто пришел, тот сел". Рабочее место, переговорную или парковочное место нужно найти и забронировать заранее.
Минимальная инфраструктура гибридного офиса — система бронирования, данные СКУД о фактической посещаемости и аналитика загрузки. При этом важно различать план и реальность: бронь показывает намерение приехать, турникет — факт. Только сопоставив эти данные, можно понять, сколько рабочих мест действительно нужно и в какие дни офис испытывает пиковую нагрузку.
Такая аналитика влияет не только на планировку. Она помогает управлять профессиональной уборкой, питанием, парковкой и другими сервисами. Технология приносит пользу тогда, когда на основании ее данных принимаются конкретные управленческие решения» — Андрей Кулагин, сооснователь и управляющий директор MANUFAQTURY.
«Люди действительно возвращаются в офисы, но квадратные метры не всегда возвращаются вместе с ними. Компании увеличивают число обязательных офисных дней, сохраняя незакрепленные рабочие места и гибридные графики, поэтому рост посещаемости автоматически не приводит к пропорциональному увеличению арендуемой площади.
Возврата к модели 2019 года уже не будет: и сотрудники, и бизнес привыкли к большей гибкости. При этом требования к самому офису стали выше. Компании могут арендовать меньше площади, но хотят получить готовое пространство с хорошей локацией, современной инженерией, переговорными и понятным сервисом.
Сильная позиция сегодня у собственника, который предлагает не просто свободные квадратные метры, а готовый к работе офис с прозрачной стоимостью эксплуатации и предсказуемым уровнем сервиса» — Андрей Кулагин, сооснователь и управляющий директор MANUFAQTURY.
«Объединить инженерные системы технически возможно, но стоимость интеграции должна быть соразмерна эффекту. Поэтому начинать стоит с процессов, где объект уже теряет деньги или время: энергопотребление, эксплуатационные заявки, пропускной режим, парковка, ручная отчетность. Полноценное умное здание проще и дешевле закладывать на стадии проектирования, чем собирать по частям на работающем объекте» — Андрей Кулагин, сооснователь и управляющий директор MANUFAQTURY.
«Если мы говорим именно о цифровизации, а не об автоматизации, то здесь всегда возникает главный вопрос: зачем? Или что нам это даст? Когда мы что-то автоматизируем, от этого есть эффект. Был у нас рутинный процесс, занимал много времени, мы его автоматизировали — теперь этот процесс выполняет алгоритм или робот, а у нас освободилось время. Эффект действительно ощутим. От цифровизации не всегда есть такой мгновенный эффект. По сути, цифровизация — это когда максимальное количество бизнес-процессов выполняется не на бумаге, а в компьютере или мобильном телефоне. С точки зрения изменений поменялся только способ выполнения действия: условно, раньше расписывались на бумажной версии документа, теперь ставится цифровая подпись. Здесь, как правило, нет экономии времени — экономия только на бумаге и чернилах. Чтобы понять, какую выгоду приносит цифровизация, нужно смотреть более глобально на весь бизнес, а не только на конкретные операционные процессы.
Теперь ещё один аспект. Директора бизнес-центров по большей части — взрослые люди 45+. И хоть это то поколение, при котором изобрели персональный компьютер и интернет, это ещё не значит, что всех поголовно учили компьютерной грамотности. Да и профессии такой, как цифровизатор объектов коммерческой недвижимости, не существует. Проще говоря, люди очень часто не знают, с какой стороны подступиться к этому вопросу. Решений много, а что выбрать, чтобы не промахнуться, мало кто знает. Ещё по рынку ходит огромное количество историй: "Да, мы купили, помучались, ничего не вышло, потеряли деньги и время, лучше бы не начинали". И так уж устроен человек: если он не хочет что-то делать, но его к этому подталкивают, он будет искать примеры вокруг, подтверждающие его догадки о тщетности затеи. Мы все рационализируем свои страхи и своё мнение. Никто из нас не любит быть неправым.
Ну и ещё один очень важный аспект — деньги. Есть подозрение, что со времён ковида индустрия серьёзно просела. Хотя в последнее время и наблюдается медленный разворот в сторону офлайна, однако очень многие компании научились работать онлайн. Поэтому допускаю, что у коммерческой недвижимости ощутимо снизились доходы, а конкуренция, особенно в больших городах, только усиливается. При этом здания, которые строятся сейчас, экономически более выгодны, чем те, что были построены 20-30 лет назад, даже просто с точки зрения эксплуатации.
Основываясь на вышесказанном, могу резюмировать: 82% мешают ограничения бюджетов, муки выбора правильного решения и отсутствие понимания экономического эффекта, который должен наступить в итоге» — Антон Середа, сооснователь и директор по развитию Bruno.
«Наиболее готовыми выглядят объекты нового строительства. Как правило, они уже напичканы датчиками, системами диспетчеризации, умными девайсами. Если построить график зависимости готовности объекта к цифровизации, то, как мне кажется, готовность будет обратно пропорциональна возрасту объекта. Чем дальше в прошлом год строительства, тем меньше готовность.
Если говорить именно о цифровой зрелости как о когнитивном состоянии управленческого звена, то здесь, думаю, тоже не секрет, что в больших городах, где высокая конкуренция, это понимание и готовность, конечно же, выше. Управленцы в этих условиях обречены искать способы, которые позволят их объектам недвижимости быть конкурентоспособными и экономически устойчивыми. Также в крупных городах проще подсмотреть у соседей, какие они используют практики и решения.
Если в команде есть люди, которые не понаслышке знают о "цифре", работали с этим ранее, получали современное образование, где цифровизации, автоматизации и нейросетевым технологиям уделяли надлежащее внимание, то у таких объектов, безусловно, намного больше готовности к цифровой трансформации. Я не люблю раздавать ярлыки, но не только люди 50+, которые управляют объектами, бывают неспособны понять ценность цифровизации — это встречается и у более молодых. Так устроена природа человека: ко всему, что он не понимает, он относится скептически и на всякий случай отвергает» — Антон Середа, сооснователь и директор по развитию Bruno.
«Люди сопротивляются не технологиям. Они сопротивляются второй работе. Если арендатор отправляет заявку через приложение, а затем все равно вынужден звонить диспетчеру, цифровизация лишь добавляет ему еще один шаг. То же самое происходит внутри управляющей компании: сотрудник вводит данные в новую систему, но параллельно продолжает вести старую таблицу и переписку в мессенджере.
Поэтому внедрение нужно начинать с пересборки процесса. Необходимо определить единый канал работы, убрать дублирование, назначить ответственных и установить понятные сроки. После переходного периода старые инструменты должны отключаться, иначе новая система так и останется дополнительной нагрузкой.
Лучшее обучение новой системе — ситуация, в которой старая таблица больше не нужна. Пользователи быстро осваивают технологию, если с ее помощью действительно быстрее получают результат» — Андрей Кулагин, сооснователь и управляющий директор MANUFAQTURY.
Сводная таблица экономической эффективности цифровизации офисов
«Для собственника цифровизация начинается не с приложения, а с денег. Ему важно видеть, как работает объект: выполняются ли условия договоров, своевременно ли проходят начисления и индексации, какова платежная дисциплина, где растут расходы и как управляющая компания выполняет свои обязательства.
Платформа позволяет собрать эту информацию в одном контуре и раньше замечать отклонения. Собственнику не приходится ждать итогового отчета за месяц, чтобы узнать о просроченной задолженности, повторяющейся неисправности или росте затрат.
Для управляющей компании эффект связан прежде всего с сокращением ручных операций. Заявки, пропуска, бронирования, уведомления и коммуникация с арендаторами проходят по единым правилам. Если заявка из приложения затем переносится в таблицу, почту и мессенджер, цифровым остается только первый клик.
Арендатор получает единое окно взаимодействия с объектом: он видит статус заявки, сроки исполнения и историю обращений. Сервис становится более предсказуемым.
Например, по итогам внедрения платформы в БЦ "Поклонка" автоматизация работы с пропусками позволила снизить расходы на охрану на 15%, а единый процесс обработки обращений — вдвое увеличить скорость работы с заявками. Это и есть измеримый результат цифровизации: меньше ручного труда, быстрее сервис и больше контроля над экономикой объекта» — Андрей Кулагин, сооснователь и управляющий директор MANUFAQTURY.
«Хотя на рынке пока нет единого подхода, мы рекомендуем оценивать целесообразность внедрения умных технологий в первую очередь через сокращение операционных расходов. Так, автоматизация работы инженерных систем может оцениваться с точки зрения снижения энергопотребления и увеличения сроков эксплуатации оборудования. Интеллектуальные системы безопасности — например, биометрические проходные или системы автоматической выдачи гостевых пропусков — позволяют оптимизировать затраты на административный персонал и уменьшить необходимость вовлечения сотрудников службы безопасности. А умный паркинг может помочь более эффективно использовать существующие площади.
При этом важно помнить, что каждая из подобных технологий создаёт добавленную ценность для арендатора, повышая привлекательность бизнес-центра. Поэтому наибольший эффект достигается за счёт комплексных систем, способных не только обеспечить централизованное управление всеми ключевыми аспектами работы здания, но и создать новый пользовательский опыт для резидентов. Например, всё более популярным решением становится мобильное приложение: оно упрощает взаимодействие с инфраструктурой бизнес-центра и может содержать в себе дополнительные сервисы, такие как заказ еды из ресторанов на территории или подача заявок в сервисные службы» — Алексей Курсин, управляющий партнёр, директор по технологиям и цифровым решениям Pridex.
«Они не окупаются только там, где та или иная система внедрялась просто ради хайпа: "У всех же есть, значит, и нам такое надо". Если при внедрении какой-либо системы были хорошо проработаны цели и задачи, которые она должна решать, и при этом система была подобрана верно, то, безусловно, такая цифровизация будет давать результат, в том числе экономический. Примеров можно приводить огромное количество, начиная с бухгалтерии — это наверняка самый понятный пример, ведь благодаря цифровой трансформации этой области численность бухгалтеров сократилась в несколько раз. Теперь не нужно столько людей, как раньше, и, когда наступает отчётный период, никто не "обивает пороги" налоговой службы. Цифровые решения помогают не допускать ошибок, которые могли бы обернуться ощутимыми штрафами.
Такие примеры можно приводить практически из любых областей управления бизнес-процессами. Когда вы знаете состояние любого компонента вашей бизнес-системы в отдельный момент времени, то можете чётко определить, что именно даёт сбой, и точечно воздействовать именно там, где он произошёл, а может, даже и до того, как он произошёл.
По сути, цифровизация бизнес-процессов — это как разведданные в военной науке: чем они точнее, тем больше шансов выиграть сражение. Чем больше процессов вашего бизнеса оцифровано, тем точнее будут ваши разведданные, а значит, и выше шанс победить» — Антон Середа, сооснователь и директор по развитию Bruno.
«В случае с умными офисами мы рекомендуем клиентам закладывать всю необходимую инфраструктуру ещё на этапе проектирования, и для бизнес-центров это также будет идеальным сценарием. Тем не менее даже объект 2002-го года можно сделать умным — вопрос лишь в стоимости и глубине проработки. В существующем здании придётся учитывать ограничения уже проложенных сетей, инженерных систем и конструктивных решений. Цифровизация в этом случае будет проходить в несколько этапов: обследование существующей инфраструктуры, определение элементов, подлежащих модернизации, оценка возможностей добавления необходимых датчиков, контроллеров и ПО. Многое будет зависеть от подрядчика: важно, чтобы он обладал всесторонней экспертизой и мог предложить решения, которые интегрируются с различными вендорами» — Алексей Курсин, управляющий партнёр, директор по технологиям и цифровым решениям Pridex.