Девелопмент в кризис: почему старые модели больше не работают

За время работы в девелопменте мне довелось пройти через несколько кризисов. Если говорить именно о российском рынке, текущий спад для меня уже четвёртый. Они были разными по причинам и масштабу, но каждый раз приводили к одному и тому же выводу: в кризис очень быстро становится понятно, что привычные способы управления перестают работать и требуют пересмотра.

Есть и ещё одно наблюдение. Именно в кризис наибольшие потери нередко несут те строительные компании, которые до этого выглядели крупными, устойчивыми и успешными. Масштаб бизнеса сам по себе не становится защитой — иногда он, наоборот, усиливает уязвимость.

Когда рынок растёт, ошибки легко скрываются: продажи ускоряются, цены растут, спрос смягчает последствия неточных расчётов. В такие периоды девелопер может позволить себе не самую точную концепцию, фрагментарное проектирование, слабую связь между проектом, стройкой и экономикой.

В фазе сжатия рынка эта «подушка безопасности» исчезает. Продажи замедляются, давление на цены усиливается, стоимость финансирования остаётся высокой. В этот момент слабые места становятся очевидными, а компании, не пересмотревшие управленческие модели, сталкиваются с тем, что привычные решения больше не дают результата.

В кризисной среде определяющим фактором становится способность видеть и управлять рисками на самых ранних стадиях. Оценка земельного участка по эмпирическим правилам или по аналогии с прошлыми циклами перестаёт быть достаточной. Цена ошибки растёт непропорционально: отклонение в 5–7% по параметрам объекта на стадии концепции легко превращается в минус 10–15% к чистой марже в условиях дорогих денег и замедленного спроса. Таким образом, то, что ещё год назад выглядело допустимой погрешностью, сегодня может стать препятствием для получения финансирования или успешной реализации проекта.

Между управлением девелоперским бизнесом на растущем рынке и управлением в условиях его сокращения существует принципиальная разница. Это разные задачи и разные компетенции.

Если в компании нет управленцев, способных работать в кризисной среде, исход чаще всего предсказуем и печален. Да, сегодня существуют меры государственного регулирования, которые помогают оставаться на плаву, но даже при их наличии сводить концы с концами при неграмотном управлении становится всё сложнее.

Дополнительную угрозу создаёт эмоциональный фон. В условиях снижения продаж, высокой конкуренции и демпинга многие решения принимаются под давлением. Это приводит к действиям, которые выглядят логичными в моменте, но ухудшают положение в среднесрочной перспективе. Кто-то в такой среде неизбежно не выдерживает.

Девелопер не может повлиять на внешние факторы и «чёрных лебедей», но может повысить управляемость собственного бизнеса. В кризисе это начинается с отказа от импульсивных решений и перехода к управлению, основанному на данных.

Любое значимое решение должно проходить проверку с опорой на цифры. Всё, что может быть оцифровано, должно быть оцифровано. Данные необходимо собирать и анализировать на всех этапах жизненного цикла проекта, чтобы своевременно понимать, где требуется корректировка и где скрываются основные риски.

Технологические решения, которые оптимизируют бизнес-процессы, помогают управлять строительством и снижать издержки, позволяют повысить эффективность уже запущенных проектов. В условиях кризиса ключевая задача заключается не в демпинге, а в сокращении затрат за счёт автоматизации и повышения точности процессов.

Рынок постепенно наполняется решениями, которые автоматизируют путь проекта от планирования до ввода в эксплуатацию, включая управление строительством, сбор исполнительной документации, контроль качества, работу с подрядчиками и закупками. Эти инструменты снижают административные издержки, уменьшают влияние человеческого фактора и улучшают экономику проектов. То, что раньше многие считали необязательным, сегодня становится базовым уровнем устойчивости.

Отдельный вопрос — запуск новых проектов. Стоит ли начинать их в кризис? Мой ответ — определённо да.

Кризис создаёт благоприятные условия для подготовки будущих проектов. На рынке появляется больше предложений по земле и активам, от которых избавляются конкуренты. Появляется возможность получить самый потенциально прибыльный объект по хорошей стоимости и без конкуренции. Все кризисы рано или поздно заканчиваются, и те, кто грамотно использует этот период, выходят из него в более сильной позиции.

Речь при этом не идёт о немедленном начале строительства. Речь идёт о глубокой подготовке: анализе участков, проверке экономики, формировании концепций и переговорах, основанных на расчётах.

Инвестиционный анализ земельного актива в таких условиях должен опираться на инструменты, которые позволяют формировать посадку застройки и получать точные технико-экономические показатели ещё до сделки. Аналитические платформы, способные моделировать сценарии развития территории и выдавать конкретные ТЭПы, становятся критически важными. Платформа rTIM, которую мы развиваем, позволяет на этапе принятия инвестиционного решения выполнить посадку с учётом ограничений, оценить экономику проекта в нескольких сценариях и аргументированно обсуждать цену земли. Это даёт возможность заранее понять, какие участки действительно обладают инвестиционным потенциалом, а какие могут оказаться убыточными даже при благоприятной рыночной конъюнктуре.

Самое уязвимое место девелоперского проекта в кризис — инвестиционная стадия. По моей практике, до 60–70% будущих проблем закладываются ещё до выхода на проектирование, на этапе выбора участка и формирования концепции. Даже небольшая ошибка на старте быстро масштабируется.

Условно говоря, если раньше девелопер мог позволить себе ориентироваться на средние рыночные ожидания и эмпирические правила thumb rule, то сегодня этот подход фактически означает принятие неопределённых рисков и потенциальные потери капитала. Цифровые инструменты делают инвестиционные решения прозрачными: они предоставляют не просто визуализацию, а структуру параметров и сценариев, под которые можно подстраивать финансовую модель, прогнозировать чувствительность проекта к изменениям ставки, спроса или сроков и оценивать точки безубыточности.

Любой кризис заканчивается. Вопрос лишь в том, в каком состоянии компания выйдёт из него. Можно потратить все ресурсы на текущее выживание, а можно параллельно закладывать основу для следующего этапа.

После спада рынок неизбежно начинает расти, и в этот момент выигрывают те, кто заранее подготовил проекты, активы и принял взвешенные управленческие решения. Для компаний, сумевших адаптироваться к новым условиям, кризис становится периодом пересборки бизнеса и подготовки к следующему рывку.

В условиях кризиса традиционные методы управления расходами оказываются недостаточными. Девелопер сталкивается с необходимостью оптимизировать сроки и ресурсы, что требует сквозной цифровой связки между проектированием, строительством и коммерческой частью проекта. Опыт других отраслей, для которых цифровизация давно стала привычной, показывает, что компании, инвестирующие в цифровые решения именно в период сжатия рынка, оказываются лучше подготовлены к следующему циклу роста.

В отличие от прошлых турбулентных периодов, сегодня у девелопера есть технологии, позволяющие заранее видеть ограничения проекта и управлять рисками ещё на инвестиционной стадии. Значит, все сложности будут преодолены, став основой для роста и развития.

Телеграм-канал DigitalDeveloper

Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры IT-технологий на рынке недвижимости.