Колонки и интервью

«Модель есть, эффекта нет» — ТИМ-аномалия или как ЦИМ стала еще одним «формальным» пунктом в чек-листе девелопера

По итогам II квартала 2026 года доля российских застройщиков, применяющих или пилотирующих технологии информационного моделирования (ТИМ), достигла 49%, на 2% больше, чем кварталом ранее.
Интересуетесь цифровизацией?

Подписывайтесь на наш канал в MAX — там все новости о цифровой трансформации рынка недвижимости.
Об этом сообщил заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин: такие инструменты используются в 84 из 89 регионов, а сами технологии применяются при возведении 46% строящегося жилья. Наибольшие показатели зафиксированы в Центральном федеральном округе (81%), за ним следуют Южный (73%) и Уральский (71%).
“Цифровое моделирование постепенно становится частью производственных процессов девелоперов, а не инструментом нескольких лидеров рынка”, — отмечает Николай Козак, управляющий директор по ИТ и цифровой трансформации “Дом.РФ”.
Но цифры охвата ничего не говорят об экономическом эффекте: он зависит не от факта наличия модели, а от того, на скольких этапах проекта она реально применяется. Об этом РБК поговорил с Григорием Карповым, руководителем направления BIM “Экзон”.
– Григорий, охват ТИМ среди застройщиков составляет почти 50%. Значит ли это, что внедрение технологии можно считать завершенным?
– 50% - это метрика охвата: у кого модель есть, а у кого нет. Внедрение же технологии подразумевает либо решение проблемы качественного характера, либо количественного. Эта цифра частично отвечает лишь на вопрос количества, но никак не качества.
– Кто решает, что на проекте будет модель?
– Как правило, требования к ее ведению устанавливает сторона, финансирующая проект: заказчик, девелопер или государство. Но если проектировщик обладает достаточной BIM-зрелостью, инициатива по разработке и применению модели может исходить и от него самого. Дальше модель проходит те же стадии, что и сам проект.
– Раз модель следует за стадиями проекта, какие у нее задачи на каждой из них?
– На этапе ПИР решается задача согласования с экспертизой: подтвердить принципиальную устойчивость объекта. На этапе рабочей документации все детализируется: марки бетона, трассировка сетей, конкретные технические решения. Здесь модель приносит первую практическую пользу: по ней можно проверить, не пересекаются ли, например, вентиляция и несущие конструкции, быстро посчитать спецификации, оперативно исправить обнаруженные недочеты, распространить изменения на все разделы и перевыпустить документацию. На плоских чертежах, где каждая дисциплина выполняется отдельным комплектом (план перекрытий отдельно, вентиляция отдельно), такой конфликт может остаться незамеченным. Грамотно скоординированная модель в корректных координатах позволяет идентифицировать и устранить проблемы и конфликты между разделами
– Это уже измеримая польза на этапе проектирования. А где эффект менее очевиден, но более значим?
– В управлении деньгами и сроками. Объемы работ традиционно рассчитывают вручную: специалисты собирают данные из всей проектной документации (спецификации, планы этажей, экспликации помещений) и сводят их в ведомость объемов работ. На ее основе, сверяясь с документацией и справочником работ, формируют смету. При этом затраты на выполнение работ различаются: например, стены высотой 3 и 4,5 метра оцениваются по-разному, и сметчик должен это знать и учитывать. При любом изменении проектных решений, а на стройке это происходит регулярно, весь процесс приходится повторять заново.
– А работа в единой цифровой модели меняет этот процесс?
– Загруженную модель накладывают на справочник работ, и объемы формируются значительно быстрее: данные берутся из смоделированных элементов и группируются по заданным правилам. К каждой строке полученной ведомости работ можно привязать расценку. При изменении модели, например добавились 3 этажа, пересчет не требует повторения всего цикла: новые элементы уже отражены в модели, и система добавляет их в ведомость автоматически.
– А кто отвечает за сроки?
– Отдельный 4D-график: календарный график, привязанный к модели. Он позволяет визуализировать работы на цифровой модели, дает представление о реальных объемах предстоящих работ и контролирует исполнение по плану и факту.
– Вы говорите про глубину использования модели. Как эта глубина вообще определяется?
– Через BIM-сценарии, которые заказчик определяет на старте проекта: расчет бюджета, выпуск документации из модели, расчет будущих расходов на основе BIM-данных, построение графиков, приемка выполненных работ по модели. Таких сценариев насчитывается более десятка. Ограничившись самыми базовыми и простыми для реализации, застройщик получает ограниченный эффект. Применяя ЦИМ в большем количестве сценариев, он тратит больше на старте, но впоследствии заранее видит риски, планирует бюджеты и поставки материалов, избегает крупных переделок.
– Получается, инструменты для расширенного использования уже есть?
– Да, вопрос лишь в том, использует ли их застройщик. Если из 10 возможных процессов модель задействована в 2, технология формально внедрена, но ее потенциал остается нереализованным, вместе с ним и потенциальная экономия.
– А если модель ведется и во время самой стройки?
– Тогда она становится не только проектной, но и строительной, с фиксацией того, что фактически построено на площадке. Объемы, рассчитанные на входе в стройку, актуализируются на основе строительной модели, и позволяют учитывать исполнение плана. Это позволяет вести приемку работ и выпускать исполнительную документацию на основе модели.
– Что из этого сейчас развивает «Экзон»?
– Мы налаживаем связь ведомости объемов работ с модулем Актирования, чтобы формировать сметы на ее основе, и разрабатываем привязку замечаний Стройконтроля к информационной модели, а не только к листу чертежа: указать на проблемное место в 3D-модели проще, чем искать нужный лист в комплекте документации. Мы стремимся затронуть как можно большее число процессов в строительном проекте, насытить их BIM-данными и применить модель в максимальном количестве строительных процессов, чтобы на основе ВОР и Актирования выпускать сметы и принимать работы.
– Если коротко, в чем сейчас главный вызов для отрасли?
– Вопрос охвата, внедрять технологию или нет, рынок в основном для себя уже решил. Но там, где модель есть у половины рынка, разница между застройщиками определяется другим: числом строительных процессов, которые эта модель на самом деле обслуживает, и эффектами, которые она приносит.

Больше о цифровых технологиях в строительстве






Телеграм-канал DigitalDeveloper
Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры IT-технологий на рынке недвижимости.
2026-08-05 12:27 Строительство