Модель есть, эффекта нет. Как сделать BIM рентабельным?

Digital Developer: По итогам II квартала 2026 года ТИМ применяют или пилотируют 49% российских застройщиков, а цифровые модели используются при строительстве 46% жилья. Можно ли говорить, что рынок уже перешёл на BIM?

Пётр Манин: Я бы осторожно относился к самому показателю. В эти 49% могут входить компании, которые попробовали BIM на одном проекте, в одном разделе или в пилоте. Это движение вперёд, но между «попробовали» и постоянным эффективным использованием большая дистанция. Одни компании постоянно работают с информационным моделированием, понимают сценарии и знают, зачем собирают данные. У других технология остаётся набором экспериментов. Поэтому важна не только доля пользователей, но и глубина использования.

Digital Developer: То есть внедрение отдельных систем ещё не означает сквозную цифровизацию?

Пётр Манин: Да. Рынок пока развивается кусочно. Есть сильные решения для отдельных разделов проектирования, известные системы хранения и передачи данных (СОДы) и примеры использования модели на стройке. Но цельных процессов, где информация проходит проектирование, планирование, ведомости объёмов работ и строительство, заметно меньше. В этом и разница между наличием BIM-модели и цифровизацией всего процесса.

Приведу пример, когда проект действительно полноценно сделан в BIM, причем в отечественном программном контуре: это многоквартирный жилой комплекс, реализованный «АТТА-Проект» для застройщика "ТАК".

Digital Developer: Что сильнее всего сдерживает цифровизацию?

Пётр Манин: Во-первых, состояние рынка. Когда много строят, проекты маржинальны и есть бюджеты, компании охотнее экспериментируют. Когда денег меньше, инициативы уменьшаются. Во-вторых, бизнес уже прошёл этап самоутверждения: «мы будем цифровой компанией». Крупные игроки создавали внутренние команды и продукты, не всегда понимая, кто и зачем ими будет пользоваться. Часть проектов закрылась. Сейчас подход становится рациональнее: если понятны задача, точка выгоды и способ измерить результат, внедрение продолжают. BIM ради BIM никому не нужен.

Digital Developer: Почему новые инструменты не всегда сокращают сроки, затраты и количество ошибок?

Пётр Манин: Часто технологию запускают раньше, чем определяют задачу. Бывает и наоборот: компания пишет масштабную стратегию, но не переводит её в процессы, требования и регламенты. Ценность BIM — не только в модели, а в качестве данных и их использовании дальше. Из модели можно получать ведомости объёмов работ, формировать графики, контролировать план-факт. Эффект появляется, когда информация не остаётся внутри проектирования, а продолжает двигаться дальше.

Digital Developer: Какие ошибки встречаются чаще всего?

Пётр Манин: Первая — попытка решить всё сразу: сократить сроки, убрать ошибки, автоматизировать подготовку чертежей для экспертизы, передавать данные на стройку и улучшить планирование. Тогда трудно сформулировать требования к модели и критерии успеха. Цели лучше переводить в измеримые показатели: точность ведомостей, время операции, число коллизий. От них зависят состав данных, детализация и сценарии использования модели.

Вторая ошибка — отдать контроль над данными другим участникам. Девелопер должен оставаться заказчиком цифрового процесса: задавать стандарты, требования и правила передачи информации между стадиями. Если среда общих данных и документооборот находятся у проектировщика или подрядчика, а обмен не регламентирован, каждый решает собственную задачу и данные распадаются на фрагменты.

Я видел проект, где существовали три независимые модели одних конструкций, созданные разными компаниями. Передачу модели не закрепили в контрактах, поэтому часть информации пришлось делать повторно. Все формально работали в BIM, но единого процесса не было. Принадлежность модели, состав данных, форматы и условия передачи нужно фиксировать в договорах.

Digital Developer: Участники проекта часто работают в разных программах. Как связать проектирование, строительство и документацию?

Пётр Манин: Компании часто ищут один стек на весь жизненный цикл или пытаются создать его сами. Но на разных стадиях уже есть сильные специализированные продукты. Практичнее собрать программный контур и настроить обмен между его элементами. Необязательно делать всё в одной системе — важно, чтобы информацию не создавали заново на каждом этапе.

Digital Developer: Какие задачи можно закрыть продуктами «Нанософт»?

Пётр Манин: Наш фокус — проектирование: архитектура, конструкции, внутренние инженерные системы, генплан, наружные сети, работа с облаками точек, оформление документации и проверка решений. Мы не утверждаем, что одной линейкой нужно закрывать весь жизненный цикл. На следующих стадиях работают другие системы и партнёры – все это – составляющие нашей технологической экосистемы. Главное, чтобы созданные при проектировании данные использовались дальше.

Внутри BIM-линейки разделы работают в общей логике и обмениваются данными. На основе модели оформляют документацию, передают информацию в среду общих данных, используют для поиска коллизий и проектных ошибок, экспертизы, смет и календарно-сетевого планирования. Часть задач закрывают продукты «Нанософт», часть — стороннее ПО, с которым есть отличная интеграция благодаря открытому API.

Digital Developer: Можно сохранить мультивендорный программный контур, если продукты для отдельных разделов были внедрены ранее?

Пётр Манин: Да. Переводить всех подрядчиков на один стек необязательно. Нужно заранее определить требования к данным, форматы и правила передачи. Мы поддерживаем Open BIM, сторонние среды общих данных и открытые API, поэтому обмен можно автоматизировать. Единый процесс строится не вокруг одной программы, а вокруг непрерывности данных. Однако, если компания начинает внедрение BIM c нуля, рационально сразу начать использовать стек «Нанософт».

Digital Developer: С какого решения лучше начинать этот процесс?

Пётр Манин: В сентябре мы выпустили новую версию продукта nanoCAD BIM Строительство, этот продукт решает весь пул задач по проектированию архитектурной и конструктивной частей с применением технологии информационного моделирования, формированию динамической документации на основе 3D-модели и получению обновляемых спецификаций на основе данных из ЦИМ. В версии 2026 года учтен огромный массив обратной связи, полученной в ходе десятков пилотных проектов, проведена масштабная работа по увеличению скорости работы программы, расширению функционала и удобства использования. Сейчас nanoCAD BIM Строительство можно назвать достаточно зрелым решением и рекомендовать его специалистам, которые осваивают BIM.

Digital Developer: Что делать компании, которая пока не готова менять весь программный контур?

Пётр Манин: Есть два пути. Первый — выбрать реальный (не учебный) пилотный проект, где проектирование всех разделов будет в модели. Команда должна понимать, зачем делает работу и где будет использован результат. Первый пилот обычно идёт медленнее, со второго скорость растёт за счёт накопления опыта и наработок шаблонов.

Второй путь — внедрять отдельные продукты или разделы в существующий стек. Например, начать с одного из инженерных разделов или генплана — где есть конкретная задача и понимание, что решение работает прямо сейчас. Необязательно менять всё проектирование сразу.

Digital Developer: Хватает ли рынку компетенций?

Пётр Манин: Для команды, уже работающей в BIM, переход между продуктами обычно не представляет собой фундаментальную проблему: логика всех продуктов схожа. Сложнее перейти из 2D в BIM. Здесь нужно учить не кнопкам, а новому подходу: появляются новые роли, меняется взаимодействие команды, ГИП должен понимать технологию. Людям важно воспринимать данные как ценность и знать, зачем они понадобятся после проектирования.

Digital Developer: Где девелопер быстрее замечает экономический эффект?

Пётр Манин: Дополнительные затраты на модель могут окупиться на стройке благодаря более точным данным по объёмам и материалам. В одной компании строители получали ведомости из цифровой модели, и расхождение между расчётными и фактическими объёмами не превышало 4%. Для команды это стало стандартом.

На крупном проекте даже 1% разницы в объёмах материалов — значительная сумма. Поэтому экономику BIM нужно считать по всему жизненному циклу: не только по сэкономленным часам проектировщика, но и по точности закупок и строительных работ.

Digital Developer: Как устроен расчёт?

Пётр Манин: Чтобы перевести эффект цифровизации в измеримые показатели, «Нанософт» построил модель для условного жилого комплекса с общим финансированием 6 млрд рублей. Это пример расчёта, а не универсальный норматив для любого проекта.

Стоимость проектирования оценили в 240 млн рублей — 4% общего финансирования. Затем распределили трудозатраты между концепцией, стадиями П и РД, согласованием и экспертизой и определили долю работы с нормативными требованиями. Получилось около 70 млн рублей, из них примерно 55 млн — на стадиях П (проектная документация) и РД (рабочая документация).

Это не только поиск ГОСТов и СП (сводов правил). В сумму входят анализ требований, расчёты, проверка решений, подготовка документации к экспертизе, согласования и контроль исправлений.

Откуда берётся потенциальная экономия 46 млн рублей

Работу с нормативами разделили на четыре типа операций. Поиск информации занимает 40% ресурсов; автоматизация может сократить эти трудозатраты на 90%, или примерно на 25 млн рублей. Анализ занимает 35%; потенциал сокращения — 70%, около 17 млн. На принятие решений приходится 20%, но автоматизировать его сложнее, поэтому заложено лишь 10% экономии — около 1,5 млн. Оставшиеся 5% — ведение баз требований; потенциал сокращения оценён в 70%, или примерно 2,5 млн рублей.

Суммарно модель показывает около 46 млн рублей потенциальной экономии на проекте. Результат зависит от стандартизации, корпоративных требований и особенностей объекта. В расчёт не включён возможный эффект от масштабирования на другие проекты и строительную стадию.

Digital Developer: Но 46 млн рублей — ещё не конечный эффект для девелопера?

Пётр Манин: Экономию нужно сопоставить со стоимостью решения, инфраструктуры, лицензий и внедрения. Важно видеть всю модель: сколько процесс стоит сейчас, какую часть можно автоматизировать и во сколько обойдётся переход. Только так оценивается реальный эффект. Но даже на этом примере отлично видно, что прямая и косвенная выгода более, чем в 2 раза превышает затраты (при стоимости внедрения ПО и закупки серверов для локальных ИИ-моделей менее 20 млн).

Digital Developer: Где ИИ уже полезен, а какие задачи ему пока рано передавать?

Пётр Манин: На концептуальной стадии ИИ помогает генерировать и сравнивать варианты, работать с участком и массингом. Он ускоряет перебор решений для квартирографии, но результат оценивает проектировщик. В рабочем проектировании пока нет технологии, которой можно полностью доверить выпуск проекта: слишком высоки требования к точности и ответственности. Зато ИИ уже полезен вокруг проектирования — в поиске и обработке информации, визуализации, работе с документами и отдельных расчётах. Сейчас он автоматизирует операции, а не заменяет специалиста.

Digital Developer: Какие сценарии развиваются в продуктах «Нанософт»?

Пётр Манин: Первое направление — нормативная документация. ГОСТы, СП (своды правил), корпоративные стандарты и требования заказчика можно перевести в машиночитаемый формат, собрать библиотеку и использовать её для быстрой проверки проекта на соответствие, в том числе BIM-моделей относительно ТЗ «по кнопке». Следующий шаг — контроль во время проектирования: система указывает инженеру на неверные проектные решения в реальном времени и показывает нужный норматив. У нас есть решение, которое разрабатывается под эти задачи — NSR Specification, — это цифровая платформа с технологией ИИ для автоматизации работы с нормативными требованиями.

Второе направление — облака точек. ИИ обрабатывает массивы данных лазерного сканирования и съёмки с беспилотников, распознаёт объекты и готовит структурированные исходные данные для моделирования. Такой функционал в «Нанософт» разрабатывается для программного комплекса nanoCAD Облака точек.

Третье — ИИ-агенты. Универсальный помощник здесь вряд ли нужен: процессы, стандарты и маршруты согласований у компаний различаются. Логичнее дать заказчикам и интеграторам API и интерфейсы, чтобы они создавали агентов под свои процессы.

Digital Developer: Как вы выбираете пожелания для разработки?

Пётр Манин: У каждого направления есть дорожная карта и план релизов, но приоритеты корректируются, в том числе по обратной связи. Сейчас в общем списке около 5 тысяч задач и пожеланий. Если запрос повторяется у нескольких компаний, он поднимается выше по приоритету. Небольшое понятное изменение, полученное весной, может войти уже в осенний релиз. Платформенные доработки — ядро, использование баз данных, быстродействие и отображение модели — требуют более длинного цикла.

Digital Developer: Как часто выходят обновления?

Пётр Манин: Графики у продуктов различаются, но крупные релизы в среднем выходят дважды в год. Большинство пользователей работают по подписке или временным лицензиям, поэтому получают обновления без отдельной покупки каждой версии.

За последние пять лет BIM перестал быть только вопросом выбора программы. Чем глубже компании заходят в информационное моделирование, тем сильнее результат зависит от требований заказчика, качества данных, договоров, интеграций и передачи информации между стадиями.

Прагматичный подход начинается с бизнес-задачи, а не с технологии. Показатель цифровой зрелости — не количество моделей, а эффективное использование данных: при проверке проекта, формировании объёмов, планировании и на стройке. И, конечно, использования для ИИ. Именно тогда цифровизация становится измеримой частью экономики девелоперского проекта.

Телеграм-канал DigitalDeveloper
Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры IT-технологий на рынке недвижимости.