Передача объекта от застройщика к управляющей организации: как автоматизировать эту работу и всё предусмотреть

Законодательство в этой части выстроено следующим образом: в течение 5 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик обязан заключить договор управления с той компанией, которую он сам выбирает (п. 14 ст. 161 ЖК РФ). Максимальный срок такого договора 90 дней и за это время орган местного самоуправления обязан провести конкурс по выбору управляющей организации. Правда, конкурса обычно не происходит, т.к. УК от застройщика выбирается собственниками на этапе передачи ключей от объекта. Как бы то ни было — первоначально застройщик выбирает УК самостоятельно и под свою ответственность.

В большинстве случаев, особенно если застройщик крупный и у него в планах большой портфель проектов по будущей стройке, бизнес по управлению построенными объектами — выступает в качестве отдельного направления и сегмента. В этом случае создается собственная УК, так или иначе связанная с застройщиком (через учредительный капитал или лиц, принимающих решения). Реже дома передаются по знакомым УК, которые гарантируют застройщику отсутствие проблем от жителей и надежную эксплуатацию (что опять же бывает редко возможно соблюсти).

В части передачи самого объекта от застройщика к УК интересно то, что такой процедуры, строго говоря, законом не предусмотрено.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). Однако речь в этом случае идет не про многоквартирные дома, а про сами квартиры как объекты долевого строительства.

Вместе с тем, для застройщика крайне важно полноценно передать дом в управление. Несмотря на то, что формальной процедуры тут нет. Более того, бизнес по строительству и управлению объектом лучше всего разделить на две части (на «две головы») с максимальной возможной степенью независимости друг от друга. Иначе при устранении строительных дефектов застройщик (если он сам строит и одновременно управляет, что не редкость) попадет в неизбежный конфликт интересов. Тяжело будет отделить сам дефект (строительный брак) от неумелой эксплуатации.

Передача объекта состоит из двух частей: собственно, передачи объекта и процедуры передачи технической документации на дом.

Передача объекта оформляется подписанием акта приема передачи. Подписывая его, УК берет на себя ответственность перед застройщиком за последующую эксплуатацию объекта (потому что на данном моменте лицом, перед которым отвечает УК, будет выступать именно застройщик, а не собственник). А первые месяцы довольно важны для начала сложной процедуры эксплуатации построенного объекта.

Поэтому до подписания акта крайне важно провести максимально полный и комплексный осмотр объекта, чтобы указать застройщику на любые имеющиеся дефекты до приемки. Это делается даже несмотря на то, что на объект будет действовать гарантия (на инженерные сети 3 года, а на все остальное — 5 лет). Но фактически приемка может выявить дефекты, которые не будут считаться гарантийными (например, некомплект инженерного оборудования типа пожарного оборудования или регулировки автоматики в теплопункте). Поэтому эта работа проводится поэтапно, с осмотром каждой части дома и с привлечением отдельных специалистов (в области инженерных коммуникаций, электроэнергетики, пожарной автоматики, киповца и пр.).

Приемка можно оформляться несколькими промежуточными актами, а в дальнейшем одним общим. Или же будет делаться сразу общий акт, что может быть не вполне удобно (гораздо правильнее принимать объект по частям, с делегированием ответственности за оценку работоспособности внутридомовых систем отдельным специалистам — сотрудникам УК).

Хорошим подспорьем здесь будет автоматизация процедуры приемки. В любом доме передача объекта от застройщика управляющей компании происходит по примерно одинаковой процедуре. Заранее разработанные формы актов с детализированным описанием того, что именно передается и принимается, с одновременным занесением документов в единую информационную систему — способны сократить время обоих сторон при реализации этой процедуры.

Более того, на рынке представлены отдельные IT-решения, которые могут облегчить данный процесс. Речь про сервисы приёмки. В основном они реализуются применительно к передаче квартир как объектов долевого строительства. Однако все более активно их начинают внедрять и при передаче объекта от застройщика управляющей компании. В любом случае — это очень важное событие, сложный по времени и числу привлеченных специалистов процесс, а потому крайне важно провести его правильно.

Для УК помимо приемки самого объекта важным вопросом является передача технической документации на дом. Перечень такой документации формально определен в законодательстве и необходим для нормальной эксплуатации объекта. Более того, отдельные части дома (например, лифты) эксплуатировать в условиях отсутствия технической документации — не допускается. Опять же — отсутствие согласованного проекта на узел учета тепловой энергии или водяной узел — приведет в будущем к проблемам по оформлению акта повторного допуска. Поэтому вся передаваемая от застройщика документации должна бережно и ответственно храниться.

Кроме того, при смене управляющих организаций судебная практика складывается таким образом, что ссылаться на застройщика в стиле «у нас нет, потому что нам ничего не передали» - не получится.

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности; в этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.04.2016 № 303-ЭС16-3028 и от 19.03.2019 № 301-ЭС19-3040, от 22.03.2021 и 03.08.2021 № 303-ЭС21-5287). Таким образом, принимать нужно все, причем максимально полно. Иначе в будущем это создаст риск убытков для УК.

Риски застройщика могут состоять в том, что УК не справится со своей работой по эксплуатации, и собственники сорганизуются до такой степени, что захотят поменять УК на другую или еще хуже — создадут ТСЖ. Которое в качестве цели своего создания может заявить — судебную тяжбу с застройщиком по строительным дефектам. Такие иски распространены по стране и хотя они заведомо проигрышные для застройщика, они не так часты. Потому что обычно УК и застройщик «держат» объект и контролируют в нем ситуацию. А факт смены УК или создания ТСЖ — означает фиаско застройщика в выборе УК и фактически неконтролируемую ситуацию. Чтобы может очень плохо сказаться на репутации и динамике продаж объектов в новых проектах девелопера.

Автоматизация многих процессов управления в ходе опытной эксплуатации могла бы помочь найти некий баланс между интересами жителей, УК и застройщика. Таких программных продуктов и решений на IT-рынке с каждым годом все больше. Хотя по большей части предлагаемые продукты по автоматизации касаются не самого многоквартирного дома, а объектов долевого строительства (т.е. квартир и нежилой недвижимости).

Как пример – автоматизация для застройщика от ООО «Флэт Диджитал» («Базис Недвижимость»). Включает широкую линейку сервисов от строительства объекта до продажи и последующей сервисной составляющей по гарантийным случаям.

Другой пример – сервис «Умная приёмка» от IT-компания Wellsoft. Заявлен как сервис современного застройщика для комфортной передачи квартиры собственнику. Сервис автоматизирует приглашение собственников на приёмку, фиксирует замечания онлайн, держит в курсе процесса исправлений и хранит документы.

Вместе с тем, нельзя всю коммуникацию с жителями переводить исключительно в приложение. Потому что соблазн формально закрывать заявки в нем будет слишком велик. В итоге недовольство от нерешенных проблем будет нарастать и это может привести к конфликтной ситуации с выходом объекта из-под контроля и УК, и застройщика. А укрепление бренда за счет сервисной составляющей в текущих условиях крайне важно.

Редакция DigitalDeveloper напоминает, что сегодня на отечественном PropTech-рынке 5 сервисов для организации выдачи ключей и заселения. Это самая новая категория продуктов по меркам всего PropTech-рынка, которая появилась в 2021 году.

Например, использование сервиса Выдача ключей от Profitbase помогает автоматизировать работу с дефектами, увеличивать эффективность работы с персоналом, сокращать издержки и повышать удовлетворённость покупателей.

➡️ Телеграм-канал DigitalDeveloper

Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры proptech-решений.