Колонки и интервью

Автоматизация девелопмента: от подбора участка до эксплуатации

По итогам прошлого года продажи девелоперов снизились на 11%, а выручка — на 14%. Цифровизация становится вопросом операционной эффективности и выживания бизнеса. Компании, которые умеют делать больше с меньшими затратами, получают стратегическое преимущество.
Мы поговорили с Иваном Власовым, CEO IT-компании «Философт», о том, как выстроить автоматизацию по всему жизненному циклу объекта недвижимости — от выбора участка и стройки до продаж и эксплуатации — и где сегодня цифровые решения дают самый быстрый и измеримый эффект.
Интересуетесь цифровизацией?

Подписывайтесь на наш Telegram — там все новости о цифровой трансформации рынка недвижимости.

С чего на самом деле начинается девелопмент и что здесь можно автоматизировать?

Часто жизненный цикл девелоперского проекта начинают отсчитывать с проектирования или строительства. Но на практике все начинается гораздо раньше — с выбора участка. Здесь закладывается будущая экономика проекта.

С учетом снижения маржинальности девелопмента в ближайшие годы на рынок будет выходить больше земельных участков по низкой цене. В этих условиях важно оценивать потенциал локации. Современные цифровые инструменты используют модели искусственного интеллекта для анализа будущего «жизненного сценария» резидента: расстояний до работы, школ, детских садов, магазинов, транспортных узлов.

Это позволяет оценивать формальные параметры участка и качество жизни, которое девелопер предлагает. А комфорт и продуманность сценариев напрямую влияют на готовность клиента платить больше, даже в схожих локациях.

Отдельное направление — проработка мест общего пользования. С помощью аналитики и моделирования можно заранее закладывать сценарии для разных возрастных групп, избегая типовых решений и повышая ценность проекта без резкого роста себестоимости.

Проектирование и стройка: как снижать простои и себестоимость

Простой на стройплощадке — дорогая проблема девелопмента. На крупных объектах один день простоя может стоить до 10 млн рублей. При этом значительная часть потерь связана не с самим строительством, а со смежными процессами: проектированием, согласованиями, логистикой и документооборотом.

Ключевой эффект дает полноценная работа с 3D-моделями. Сегодня девелоперы обязаны передавать проекты в цифровом виде, но на практике регуляторы продолжают запрашивать 2D-документацию. Это удлиняет сроки и снижает эффект цифровизации.

Между тем часть проверок — от толщины стен до пожарных и планировочных характеристик — уже выполняется полуавтоматически. Это сокращает цикл согласований и ускоряет выход проекта в стройку. В среднем сроки проектирования сопоставимы со сроками строительства — порядка двух лет, и здесь скрыт резерв оптимизации.

Дополнительно автоматизация помогает и на уровне стройплощадки: расчет объемов грунта, контроль этапов работ, сопоставление факта с проектом в 3D-модели. Это снижает количество ошибок, переделок и незапланированных остановок.

Продажи: где искать следующий уровень автоматизации

Продажи традиционно считаются самым цифровизированным блоком девелопмента. CRM, аналитика, колл-трекинг и чат-боты стали стандартом. Но из-за этого компании перестают искать новые точки роста, ограничиваясь базовым набором инструментов.

Ключевой фактор здесь — скорость. Рынок остается нестабильным, условия ипотеки и кредитования резко меняются. Выигрывают те девелоперы, которые готовы быстро «переваривать» поток сделок, не наращивая штат.

Чем выше степень автоматизации цепочки от лида до оформления сделки, тем больше операций обрабатывает один менеджер. Это важно в периоды резкого оживления спроса, когда продажи растут, а конкуренция обостряется.

Отдельного внимания требует работа с аудиторией в периоды спада. Взаимодействие с потенциальными покупателями важно начинать задолго до старта продаж — еще на этапе подготовки проекта. Даже в условиях снижения спроса и отсутствия активных сделок девелопер должен сохранять информационное присутствие: последовательно рассказывать о проекте, формировать ожидания, узнаваемость и доверие. Средний срок «созревания» клиента на рынке недвижимости — 30–40 дней, и если компания выпадает из информационного поля, она рискует упустить спрос в момент восстановления рынка.

Как разгрузить отдел продаж от рутины

Современный покупатель стал требовательнее. Он задает больше вопросов, сравнивает проекты, обращает внимание на инфраструктуру, окружение, сценарии жизни. Это требует от менеджеров большего вовлечения и времени на работу с клиентом.

При этом сотрудники по-прежнему тратят на рутину много времени: поиск информации, подготовку материалов, ответы на типовые вопросы. Здесь автоматизация дает прямой эффект.

Первый шаг — синхронизация контента. Информация на сайте и у менеджера должна быть одинаковой и актуальной. Сайт перестает быть витриной и становится инструментом продаж с возможностью онлайн-бронирования и даже покупки.

Второе — работа с контентом в привычных для клиента каналах. Короткие видео, сторис, понятные визуальные сценарии подготавливают клиента заранее. В таком случае менеджеру не нужно «продавать с нуля» — он отвечает на конкретные вопросы и сопровождает осознанный выбор.

В идеальной модели клиент и менеджер вместе проходят путь сделки, а проверки, документы и взаимодействие с банками обрабатываются автоматически.

Умный дом: затраты или источник дополнительной маржи

На фоне снижения выручки девелоперы воспринимают умный дом как избыточную статью расходов. Однако на практике есть базовый «гигиенический минимум», который уже стал стандартом рынка: видеонаблюдение, контроль доступа, диспетчеризация приборов учета.

Проблема часто не в самих технологиях, а в том, что их не умеют продавать. Если менеджер не понимает, как работает умная квартира и какую ценность дает, функция не конвертируется в цену.

Между тем умный дом напрямую закрывает базовые потребности человека:

  • безопасность — контроль доступа, датчики протечек, видеонаблюдение;
  • здоровье — управление вентиляцией, качеством воздуха, температурой;
  • комфорт и экономия времени — сценарии освещения, климата, бытовых процессов.

Современные беспроводные решения реализуют базовый набор функций в квартире за относительно небольшие деньги, что делает умный дом доступным не только для бизнес- и премиум-класса.

Эксплуатация и УК: как цифровизация снижает издержки

Для управляющих компаний цифровизация — это не о «красивых сервисах», а об управляемости. Качество услуг невозможно улучшить без измерений: сроков обработки заявок, количества аварий, прозрачности процессов.

Автоматизация:

  • фиксирует и контролирует все заявки;
  • автоматически назначает задачи исполнителям;
  • снижает аварийность за счет предиктивных сценариев;
  • минимизирует ущерб от протечек и сбоев за счет автоматического отключения систем.

Дополнительный эффект дает открытость. Когда резиденты видят статистику по дому, уровень доверия к УК растет.

Лоскутная автоматизация или единый цифровой контур

На рынке всего два подхода. Первый — точечные решения под конкретные боли. Дает быстрый эффект, но со временем приводит к разрозненным данным и сложностям интеграции. Второй — построение единого цифрового контура «с нуля», что стратегически верно, но требует времени и ресурсов.

На практике жизнеспособной оказывается гибридная модель. Быстрые решения внедряются там, где нужен немедленный экономический эффект, но при этом они должны вписываться в архитектуру данных.

Важно начинать с базы: надежной IT-инфраструктуры, сетей, средств совместной работы и информационной безопасности. Без этого цифровизация превращается в источник рисков.

С какого шага начать, чтобы получить быстрый эффект

Разумный первый шаг — процессы с понятным измеримым эффектом: сокращение времени сделки, снижение простоев, автоматизация обработки заявок или документооборота. Эти изменения быстро дают результат и формируют поддержку внутри команды.

Важно также изучать рынок и опыт коллег. Процессы в девелопменте уже стандартизированы, и зачастую выгоднее использовать готовые решения с отработанной логикой, чем разрабатывать все с нуля.

Почему автоматизация — это вопрос конкурентоспособности

Инвестиции в цифровизацию сегодня — это не вопрос моды или экспериментов. Это вопрос конкурентоспособности и выживания бизнеса. Рост издержек, изменение налоговой базы, колебания спроса требуют от девелоперов высокой управляемости и прозрачности процессов.

Компании, которые вкладываются в автоматизацию осознанно, с понятным экономическим эффектом, получают не только операционную устойчивость, но и высокий заработок в долгосрочной перспективе.

Больше интервью с Иваном Власовым





Телеграм-канал DigitalDeveloper
Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры IT-технологий на рынке недвижимости.
2026-02-12 12:44 Цифровизация