Цифровизация в девелопменте: между хайпом и реальной эффективностью

Цель внедрения современных инструментов - практическая: расчеты показывают, что если все работает, то сроки строительства сокращаются на 15-30%, себестоимость - до 20%, в разы падает количество ошибок за счет уменьшения воздействия человеческого фактора. Но проблема в том, что большинство компаний пока не научились извлекать эту пользу - лишь около 15% таких инициатив приносят ощутимый результат. Остальные либо гонятся за трендами, без четкого понимания, зачем это все делается, либо упираются в сопротивление “на местах” - среди подрядчиков, которые десятилетиями работают по-старинке.

Три загадочные буквы BIM не сходят с уст строителей уже лет 15. Создание информационных моделей зданий сейчас уже несколько обязательно для работы по госзаказу, а с 1 января 2025 года требования об обязательном применении ТИМ/BIM распространили и на застройщиков МКД, действующих в рамках долевого строительства. В идеале создание цифрового двойника для дома обеспечило бы идеальное выполнение работ. Представьте: здание существует “в цифре”, еще до того, как заложен первый камень. Все коммуникации, материалы, сроки — просчитаны до мелочей. Никаких внезапных накладок, никаких «ой, мы забыли про вентиляцию».

Но на практике… Все до сих пор живут в мире, где работа ведется по бумажным чертежам, и сметы автоматически не составляются. Почему? Потому что BIM — это не просто программа, это новая культура работы. И далеко не все к ней готовы.

Но понимание того, что переход на цифровые модели неизбежен, все же есть. Поэтому девелоперы постепенно углубляются в BIM, акцентируя внимание на сокращении издержек. В Level Group существует внутреннее проектное бюро "Level-проект», которое создает информационные модели, с помощью которых уже сейчас можно выгружать спецификации работ и материалов и т.п.

Еще один инструмент - искусственный интеллект - тоже пока внедряется не так активно, тогда как лет пять назад казалось, что он перевернет отрасль. Как ни грустно, но в большинстве компаний его используют банально для генерации текстов. Но есть прогресс и здесь - нейросети уже сейчас применяют для анализа спроса и автоматического формирования цен, которые должны динамически меняться. Но пока аналитикам не грозит полностью остаться без работы.

А вот электронные продажи - это реальность уже сейчас. Покупатель, не отходя от компьютера, может получить одобрение ипотечного кредита, выбрать и оплатить квартиру, подписать договор ЭЦП, а потом зарегистрировать сделку в Росреестре. Но при всем удобстве этой системы отказываться от офисов продаж застройщики не планируют. Во-первых, технологии освоили еще далеко не все покупатели. Во-вторых, все-таки покупка квартиры - это не доставку еды на дом заказать, иногда бывает раз в жизни и хочется какой-то торжественности - хотя бы банально, поставить подпись на договоре. Кроме того, в разных сегментах жилья могут быть разные правила и предпочитаемые способы покупки. Например, если человеку нужна инвестиционная недвижимость, то приобрести квартиру можно и удаленно. А если для себя и для души, особенно в сегменте комфорт-класса и выше, то без посещения офиса здесь не обойтись.

Умный дом - тоже ждет своего часа. Конечно, если считать “умным домом” систему дистанционного управления светом и робот-пылесос, запускаемый через приложение, то это одно. А как речь доходит до по-настоящему умных систем, то многие покупатели с опаской начинают смотреть на технологии, которые знают о них слишком много. Не так легко найти и подрядчиков, которые умеют все устанавливать. Контроль протечек воды и температуры в помещении, умные камеры, системы доступа в дом - все это, несомненно, появится в будущем массово, но пока остается, скорее, уделом премиум-сегмента.

Ну и, наконец, роботы. Дефицит рабочей силы и рост затрат на оплату труда неизбежно наводят на мысль о машинах, которые могут заменить человека. По пока это точечные решения, т.к. обычный рабочий все еще гораздо дешевле, чем обслуживание немецкого или китайского или еще какого-то робота. Но тренд на удорожание рабочей силы очевиден, и автоматизация видится здесь единственным выходом.

Так или иначе цифровизация будет происходить, но чтобы она была эффективна, нужно вкладывать средства обдуманно. Девелоперы тратят на нее 1-2% выручки в год, это немалые деньги, и чтобы они работали, нужно перестать думать о том, чтобы “быть в тренде”. Нужно начать с оцифровки базовых процессов, создать фундамент, а не грезить о волшебном будущем. Если что-то внедряется, то у него должен быть понятный эффект.

Ведь сегодня рабочая сила в себестоимости девелоперского проекта приближается к стоимости материалов и является одной из главной статей расходов. Соответственно, главная задача технологий - как можно быстрее реализовать проект: быстрее привести подрядчика на стройку и быстрее ее завершить.

И чтобы не превратить ее в дорогую игрушку, нужно следовать простым правилам:

Во-первых, начинать с малого. Не пытаться сразу внедрить «цифрового двойника» или ИИ, если даже базовая отчетность у компании ведется в Excel. Сначала — автоматизация рутины, потом — сложные системы.

Во-вторых, считать деньги. Любая технология должна либо экономить время, либо снижать затраты, либо увеличивать прибыль. Если вы не можете четко сформулировать, как она это сделает — скорее всего, это просто хайп.

В-третьих, не забывать про людей. Можно купить самое продвинутое ПО, но если подрядчики, проектировщики и даже ваши собственные сотрудники не готовы с ним работать — все усилия пойдут прахом.

Таким образом, цифровизация в девелопменте — это история не про будущее, а про настоящее. Да, есть модные тренды, которые пока не оправдывают ожиданий. Но уже есть и реально работающие инструменты, которые помогают строить быстрее, дешевле и качественнее. Главное — не гнаться за «вау-эффектом», а внедрять то, что реально решит ваши задачи на данном этапе. Потому что в конечном итоге неважно, насколько «круто» выглядит ваша цифровая стратегия - важно, сколько денег и времени она вам сэкономила.