Какие изменения и требования в области ТИМ ждут застройщиков и девелоперов в 2025 году

— Пожалуй, самое заметное, вокруг чего сейчас строится много обсуждений и дискуссий — это поправки к постановлению Правительства РФ № 331, которые вносят изменения в работу ряда строительных компаний. Как известно, с 1 июля 2024 года согласно постановлению № 331, применение технологий информационного моделирования (ТИМ/BIM) для застройщиков стало обязательным. Сначала эти требования касались девелоперов и застройщиков многоэтажных квартирных домов (МКД) в случае, если они выполняют свои проекты в рамках федерального закона о долевом строительстве. При этом речь шла именно об этапе проектирования в период с июля по декабрь 2024 года. Однако с 1 января 2025 года требования об обязательном применении ТИМ/BIM распространяются на застройщиков МКД, действующих в рамках долевого строительства, но уже на этапе строительства. Причем требования составлены и сформулированы таким образом, что, даже если проектная документация готовилась и разрабатывалось в 2024 году, но уже имеется разрешение на строительство и застройщик приступил к строительству объекта, то на этом этапе уже нужно сопровождать процесс информационными моделями. Это требование в постановлении понять при первом прочтении весьма непросто, нужно внимательно вчитываться в текст.

Теперь поясню. Например, если речь идет о проектах, которые были спроектированы ранее 1 июля 2024 года, и на стройку они «выйдут» с 1 января 2025 года, то для таких объектов и застройщиков обязательное применение ТИМ/BIM начнется с этапа строительства, то есть после 1 января 2025 года.

Если же проекты были спроектированы после 1 июля 2024 года, то застройщики обязаны применять ТИМ/BIM с этапа проектирования, а также на всех последующих этапах по действующим нормам. То есть для них ничего не меняется.

Когда цитируют формулировку, что с 1 января обязательно применять ТИМ/BIM на этапе строительства, и новые правила охватят большую часть строящихся объектов и затронут объекты, которые соответствуют одновременно двум критериям: «Разрешение на строительство» получено после 1 января 25-го год, и проектирование было осуществлено до 1 июля 2024 года, то у многих возникает вопрос, почему такие сроки?

А потому что если проектирование велось после 1 июля 2024 года, то это значит, что застройщик уже и так должен работать с применением технологии информационного моделирования. Если проектирование было осуществлено до 1 июля 2024 года, и строительство начинается с января 2025 года, то теперь в рамках действующего законодательства, выходя на этап строительства, необходимо обеспечить сопровождение стройки информационной моделью. И в этом случае застройщик уже не сможет сказать, что на него требования по обязательному применению ТИМ/BIM не распространяются. Все проекты, которые начались с 1 июля 2024 года, естественным образом попадают под действие постановления и должны сопровождаться применением ТИМ/BIM.

Конечно, в настоящий момент не существует никаких штрафов для тех, кто не использует технологии информационного моделирования. Но не стоит расслабляться, ведь сейчас ведется серьёзнейшая работа, которая приведет к тому, что ДОМ.РФ получит полномочия требовать со всех девелоперов, застройщиков предоставлять в их информационную систему для обеспечения жилищного строительства информационные модели наравне с прочими данными. Это может стать серьезной проблемой для тех, кто не перешел на ТИМ/BIM, когда потребуется предоставлять модели по месту требования и осуществлять выгрузки в IFC и XML. Настоятельно рекомендуем изучить эту информацию, чтобы понять, как со стороны заказчика строительства необходимо действовать, чтобы подрядчики обеспечивали проекты с созданием информационных моделей и потом эти информационные модели можно было предъявить в различные органы или в информационные системы, чтобы они были приняты.

Конечно, кто-то может пойти по старинке, сделать чертежи, а потом к ним просто заказать дополнительно информационную модель. Но это будет заметно, потому что модели явно подсвечивают все расхождения и противоречия. Даже немного технически подкованному эксперту, который хорошо разбирается в проектировании и в нормах проектирования, увидит, что модель не соответствует чертежам.

Гораздо проще изначально заказать проектирование на основе модели. Качество технических решений будет выше, будет меньше коллизий и изменений по несогласованности смежных разделов. И из модели выпустить сначала чертежи стадии П, а затем уже и РД.

Долгое время существовало мнение, что обязательное внедрение и применение ТИМ/BIM отменят или перенесут сроки. Действительно, никакой спешки в этом направлении нет. Тем не менее статистика к применению ТИМ/BIM пусть небыстро, но увеличивается. В 2023 году год примерно 15−20% застройщиков, так или иначе, использовали информационное моделирование. Сейчас по данным от ДОМ.РФ эта цифра составляет уже 30%. Все 8 федеральных округов используют ТИМ/BIM в разной степени. Где-то это 42 %, а где-то 30 % застройщиков, которые применяют или пилотируют ТИМ/BIM. Есть и другая цифра: по данным исследования ДОМ.РФ — около 53 % составляет доля квадратных метров жилого назначения, при строительстве которых применяют или пилотируют технологии информационного моделирования. Конечно, эта доля во многом сформирована теми строительными компаниями и девелоперами, которые давно перешли на ТИМ/BIM и которые обеспечивают массовую застройку (Setl Group, ПИК, Самолет и т.д.). При этом 26% составляет доля квадратных метров жилого назначения, строящихся с применением технологии информационного моделирования именно на этапе строительства. К тому же ситуация в Москве сильно отличается от других регионов, поэтому есть к чему стремиться.

Все-таки начать переход на технологии информационного моделирования. Если нет своих проектных подразделений, то необходимо создать отдел либо выделять для этих целей специалиста, чтоб он, работая с подрядчиками по проектированию, сформулировал задание на проектирование с учетом требований к информационному моделированию. В зарубежных практиках это называется EIR, а в российской — есть соответствующий нормативно-технический документ, который позволяет сформулировать информационные требования заказчика. Соответственно, если глубже погружаться в тему, то вместе с проектировщиками можно проработать то, что в западной практике называется BEP, а у нас план информационного моделирования. Из этого плана понятно, кто будет участвовать в проекте, в каких программных продуктах, как будет организована среда общих данных, какие точки взаимодействия, какой период на выдачу, согласование и проверку, какие обратные замечания и прочее.

Это невозможно создать на стороне заказчика, потому что необходимо учитывать технологические возможности исполнителя. Только исполнитель может сказать, сколько и какие у него специалисты, в каком программном обеспечении он работает, какую среду общих данных выбирает. У заказчика могут быть свои пожелания, и вот на стыке интересов и возможностей происходит взаимодействие.

Еще раз хотелось бы заострить внимание и подчеркнуть, что темой перехода на технологии информационного моделирования нужно заниматься не во исполнение постановлений и поручений, а просто потому, что ТИМ/BIM может дать пользу и эффект. Если просто немножко потрудиться, потратить время, посмотреть информацию, которая есть в открытом доступе. Если же нет доверия к каким-то печатным иди электронным источникам, то найти коллег с опытом, поговорить, как проходили этот путь, какие усилия были потрачены, какие результаты получили и какие они для себя увидели эффекты, потому что из нашей практики мы видим, что положительные эффекты есть даже на первых этапах.

Когда проектирование начинается с трехмерной модели и специалисты разных направлений будут работать в одной или даже в разных моделях, но свои части проекта будут друг другу показывать через среду общих данных, то уже гораздо быстрее будут находиться проблемные места, ведь, как правило, они располагаются на стыках специализаций.

Конечно, идеальный вариант — это когда все начинают работать в единой модели при проектировании, как это реализовано в совместной работе в режиме реального времени в Renga (прим.: механизм реализован компанией Renga Software при грантовой поддержке РФРИТ). Это потенциально уменьшает возможность возникновения коллизий и ошибок.

Сообщество, которое привыкло работать с зарубежным ПО, высказывает в эту сторону опасения, что такой формат работы может привести к случайным изменениям в проекте. Но все это можно легко решить при помощи принятия организационных и технических решений, которые помогают не допустить подобных несанкционированных действий. Если грамотно и вовремя настроить работу, то можно не допустить случайных изменений, а взамен получить согласованную работу и всегда актуальную информацию по проекту. Те наши пользователи, кто приобщается к делу совместной работы, положительный эффект ощущают очень четко, дают по нему самые положительные комментарии и заключения. Это не означает, что нет у нас технических вопросов. У нас есть задачи по развитию механизмов. Но начинающие пользователи могут об этом не беспокоиться, для начала они начнут получать положительные эффекты.

В целом у нас масса примеров применения ТИМ/BIM из разных сегментов, в том числе из строительства многоэтажного жилья, из социальной сферы: школы, садики, больницы, стадионы, из промышленного сегмента. И когда начинался этап создания моделей объектов на основании имеющейся проектной документации, выявлялось огромное количество ошибок, коллизий и каких-то несогласованных пересечений.

Оценить это все в деньгах достаточно бывает сложно, но у коллеги из Якутии — компания «БИМТЕХНЕТ» это поучилось сделать. Они посчитали возможные финансовые потери, которые были бы понесены, если проект был построен по проектной документации, выполненной в 2D.

Сегодня на цифровые технологии нужно смотреть по-другому, нужно рассматривать не как какие-то обязательства, а как возможности по повышению эффективности. И просто переход на создание проектов на основе модели несет в себе огромный потенциал: это повышение качества и точности проектирования, повышение достоверности спецификаций, ведомостей, в том числе с выходом на объемы работ. Все это означает более достоверные цифры сметных расчетов.

Если коснуться темы сметных расчетов, то нужно обратить внимание на изменяющуюся там нормативку и требования, которые Минстрой и Главгосэкспертиза предъявляют и прописывают.

Сметные расчеты, ведомости объемов работ сдаваться должны теперь в формате XML, и все идет к тому, чтобы расчеты, ведомости объемов работ должны делаться на основе цифровых информационных моделей. Таким образом, государство весьма широкими жестами подталкивает участников отрасли к тому, чтобы эти технологии использовать массово, повсеместно и еще и для полезных целей.

Достоверные данные для спецификации ведомости объемов работы и сметных расчетов государству некоторым образом гарантируют минимизацию рисков, в том числе недостроя и обманутых дольщиков, которую приходится государству решать за счет привлечения дополнительных каких-то ресурсов.

Начиная с 1 января 2025 года при строительстве индивидуальных жилых домов (ИЖС) по договорам подряда с использованием эскроу-счетов и проектной документации вводится обязательно применение технологий информационного моделирования (ТИМ).

Здесь речь идет о квартальных застройках, когда строится целый поселок, и строительная компания, видя инвестиционную привлекательность этого сегмента рынка, вкладывается в строительство ИЖС. Это, например, известные проекты компании Самолет.

Строительство таких жилых поселков требует больших финансовых ресурсов и опять же согласованных действий со стороны застройщика, заказчика, подрядчика по проектированию. По большому счету это тот же самый многоэтажный дом, только разложенный в горизонтальной плоскости и между квартирами не коридоры, а дорожные проезды.

Технологически, конечно, это все другое, это меньше проблем с фундаментом, можно в каких-то случаях не обеспечивать всеми инженерными коммуникациями, которые нужны для многоэтажного жилья. Отдельно взятый дом может быть достаточно простым в реализации, но опять же современный спрос рождает более технологически сложные дома. И это тоже означает, что даже двух-трехэтажный жилой дом для одной семьи или двух семей, будет непростым занятием. Его нужно сделать достоверно, получить на него правильные спецификации и спланировать точное количество материалов. Вариативность в таких проектах должна тоже присутствовать, это означает, что сколько будет типов домов, столько и проектов. И это лучше сделать на основе моделей.

Таким образом, проекты из разряда массового строительства будь то МКД или ИЖС, попадают под действие федерального закона о долевом строительстве и попадают под действие постановления Правительства № 331 с соответствующими поправками. С 1 января 2025 года они должны заботиться тем, чтобы формировать информационные модели на этапе проектирования.

Для начала можно попробовать реализовать пилотный проект, чтобы отработать механизмы, изучить и подобрать подходящие инструменты. И далее, когда появится понимание, можно будет своим проектировщикам или подрядным проектировщикам сформулировать рекомендации и требования к моделированию, наполнению информацией, выпуску документации из модели, по процессам согласования в рамках взаимодействия между заказчиком, проектировщиком, застройщиком. И когда государство сформулирует уже более жёсткие требования по предоставлению проектов в виде информационных моделей, вы уже будете готовы.

Можно наблюдать, что рынок разделился на несколько лагерей: есть те, кто давно начал работу в ТИМ/BIM и они продолжают в нем работу в рамках своих внутренних стандартов и выпускают документацию, которая соответствует требованиям СПДС, а модели делают так, как нужно им для решения своих внутренних задач. И такие говорят, что имеющиеся и выпущенные, утвержденные ГОСТы, своды правил не помогают, а скорее даже могут навредить, потому что там много лишних и избыточных требований. А если сталкиваются с государственным заказом, то есть риск неисполнения обязательств и попадания в реестры недобросовестных поставщиков.

Другой лагерь — это те, кто не очень или вообще не знаком с информационным моделированием. И они говорят, что недостаточно нормативно-технических документов, чтобы правильно и грамотно действовать.

Хорошо бы, чтобы эти мнения подсвечивались в адрес авторов, которые готовят нормативно-технические документы для их улучшения и повышения их качества.

А истина где-то посередине. Имеющиеся нормативно-технические и нормативно-правовые документы позволяют работать с информационным моделированием. В нормативке есть противоречия и недоработки — их нужно устранять, ГОСТы и СП оптимизировать. И поэтому при работе с заказчиком (особенно государственным) нужно серьезное внимание уделять заданию на проектирование и указанию там требований к цифровым информационным моделям (разумных и достаточных).

Важным моментом, к которому мы возвращаемся каждый раз, является обучение проектировщиков и заказчиков по работе с новыми технологиями, повышение их компетенций и знаний. В этом направлении компания Renga Software предпринимает большие усилия, проводит обучение и консультации для проектировщиков.

Хотелось бы еще сказать о необходимости координации усилий всех участников строительного рынка, чтобы ТИМ/BIM становился повсеместным. Кто-то может сказать, что в кризисный период это сделать трудно, но все кризисы показали, что это самое удачное время, чтобы оптимизировать свои процессы, а цифровые инструменты как раз отлично подходят для того, чтобы быть катализаторами изменений бизнес-процессов.