rTIM

rTIM – платформа генеративного дизайна для создания концепций развития территорий. Сервис на базе искусственного интеллекта мгновенно моделирует сценарии развития территорий, позволяя оперативно оценить визуализацию и технико-экономические показатели будущего района или жилого комплекса.

Как работает rTIM: Генетические алгоритмы вместо нейросетей

AI-платформа rTIM:

более, чем в 200 раз ускоряет разработку концепций и оценку их экономической ёмкости,
обеспечивает соответствие нормативам и точно прогнозирует технико-экономические показатели,
находит оптимальные сценарии для проектов комплексного развития территории в условиях неполноты исходных данных.

В основе – генетические алгоритмы. В отличие от нейросетей, они обеспечивают не только высокую скорость генерации, но и максимальную точность. Платформу не нужно обучать: пользователю не придется месяцами «скармливать» искусственному интеллекту реализованные проекты, чтобы добиться нужного результата при генерации.

В логику платформы уже заложена генерация объектов и инфраструктуры в соответствии с современной морфологией застройки. Точная модель территории с полным расчетом технико-экономических показателей будет готова сразу после внесения исходных данных. Данные сохраняются в библиотеке, что делает дальнейшее взаимодействие с платформой еще более быстрым и удобным.

Особенности rTIM

Высокая скорость и большая вариативность в сравнении с традиционной подготовкой концепции (1 день против 2-3 недель, неограниченное количество сценариев развития для каждой территории).
ПО разработано с учетом специфики российской строительной отрасли и законодательства, а концепции учитывают градостроительные нормативы.
Может интегрироваться с BIM-моделями и библиотеками, что позволяет генерировать сценарии с типовыми зданиями застройщика.
Учет более 200 параметров при подготовке концепции обеспечивает высокую точность результата.
Быстрота внесения правок в проект. Концепция перестраивается и пересчитывается мгновенно после внесения изменений.
Результат в удобном формате: машиночитаемые данные, которые можно загружать в стороннее ПО.
Функционал позволяет создавать полноценную концепцию.

При этом в платформе есть:

Возможность выбрать морфологию застройки.
Редактирование уличных профилей.
Поддержка разных классов жилья.
Возможность генерации спортивных комплексов, культурно-досуговых центров, площадок благоустройства.
Возможность генерировать 100% коммерческие проекты: индустриальные кластеры, логистические комплексы, технопарки и т.д.
Расчет инсоляции для оптимальной квартирографии.
В модели заложены принципы очередности застройки.
Контроль затрат на реализацию, прогноз сроков выхода на прибыль.
Проработка концепции межевания.
Выбор социальной инфраструктуры и благоустройства, а также коммерческой инфраструктуры.
Разные виды парковок.
Прокладка инженерных сетей.
Расчёт ТЭП и возможность сравнить ТЭП разных концепций, а также оценить потребности в социальной и транспортной инфраструктуре и фактической ёмкости сгенерированных в проекте объектов.

Какие материалы и отчёты готовит платформа rTIM

Графический материал:

Схема функционального зонирования.
Эскиз застройки.
Схема размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры с зонами доступности.
Укрупненная схема трассировки инженерных сетей.
3D-ракурсы текстурированной модели (визуализации).

ТЭП территории:

Объемно-пространственные параметры.
Площадь жилой и общественно-деловой застройки, включая площадь квартир по классам жилья и площадь коммерческих объектов.
Показатели мощности объектов социальной и инженерной инфраструктуры.
Расчет мест хранения автотранспорта.
Расчет показателей транспортной маятниковой миграции.
Предварительная оценка квартирографии.

Решение применяется на предпроектной стадии для оценки экономического потенциала территории или на начальной стадии проектирования для разработки концепции будущего проекта.

Также решение существенно облегчают ежедневную работу проектировщика, который может переложить на искусственный интеллект часть своих задач.

Кому подойдёт rTIM?

Органам исполнительной власти, девелоперам жилой недвижимости (средний размер компании, региональный и федеральный масштаб проектов), проектным бюро, институтам развития.

Градостроителям, архитекторам, специалистам по девелоперскому продукту, экономистам. Отделам (в девелоперах) подготовки земельных участков (земельного банка), девелоперского продукта, архитектурной мастерской, проектирования (преимущественно отделам генплана).

ОГВ: отделам по комплексному развитию территорий, отделам по архитектуре и градостроительству, мастерским генплана.

Решение будет полезно для директоров по проектированию, руководителей проектного бюро, руководителей региона, которые выполняют задачи по подготовке мероприятий КРТ.

Что даёт применение rTIM?

Кратное увеличение скорости подготовки концепций – то, что в традиционном проектировании делают месяц силами нескольких специалистов, можно сделать за 1–3 дня силами одного сотрудника.
Сокращение времени на создание визуализации.
Возможность за 1 рабочий день оценить экономический потенциал проекта на территориях от пары до сотен гектар.
Быстрый и недорогой процесс внесения правок в концепцию. Нормативы могут измениться, требования к проекту могут трансформироваться. При внесении правок проект будет пересчитан и перепланирован автоматически.
Возможность тестировать гипотезы в режиме реального времени и выбирать наиболее эффективный сценарий – что будет, если изменится площадь продаваемых помещений, как изменение этажности повлияет на ТЭП и т.д.
Возможность сократить время и бюджет. Что в свою очередь повлияет на сокращение всего инвестиционно-строительного цикла проекта.

Кейс: Как TSD Group с помощью rTIM осваивает Арктику и Дальний Восток

Группа компаний «TSD Group» – это масштабное предприятие, работа которого направлена на создание лучших условий для жизни людей в регионах. Федеральный застройщик с оборотом 54,8 млрд рублей в 2024 году и портфелем на 275 млрд рублей. Банк земли по Дальнему востоку и Арктики на сегодняшний день – 3,4 млн кв. м. жилой застройки.

В рамках реализации инвестиционных проектов Мурманской области по строительству микрорайонов «Горизонты Хибин» в г. Кировск и «Гармония Севера» г. Мончегорск ключевой задачей было в сжатые сроки разработать концепции градостроительного развития, включая расчеты технико-экономических показателей, чтобы своевременно представить их администрации области.

Для оперативного выполнения задачи «TSD Group» обратилась в Rocket Group, а именно в AI-бюро rTIM – подразделение, специализирующееся на разработке концепций с помощью искусственного интеллекта. Использование платформы rTIM позволило подготовить полноценные концепции всего за 3 дня.

Проекты и специфика

«Гармония Севера» г. Мончегорск:

Площадь территории — 13,83 га
Расчетное население — 3650 человек
Инфраструктура: школа на 450 мест, детский сад на 150 мест, поликлиника, детские и спортивные площадки

«Горизонты Хибин» в г. Кировск:

Площадь территории — 6 га
Расчетное население — 1084 человека
Инфраструктура: школа на 125 мест, детский сад на 75 мест, поликлиника, детские и спортивные площадки

«С самого начала нас вдохновила поставленная задача. Проекты стали испытанием не только для нашей команды, но и для платформы. В городах Мончегорск и Кировск удалось оперативно реализовать проекты, разместив на ограниченной территории всю необходимую инфраструктуру и создав комфортные жилые районы», — отметил Михаил Зайчук, руководитель архитектурной группы rTIM.

Результаты

Работа над проектами заняла всего 3 дня. Концепции были успешно согласованы и сейчас находятся в стадии детальной проработки на стороне TSDGroup. В дальнейшем планируется строительство в двух опорных агломерациях – Кировске и Мончегорске.

«Мы довольны результатом. Градконцепции для ЖК «Горизонты Хибин» в г. Кировск и «Гармония Севера» г. Мончегорск Мурманской области были готовы в указанные нами сжатые сроки – за 3 дня. Мы получили не просто планировочные решения, но и расчет технико-экономических показателей. Благодаря привлечению искусственного интеллекта архитекторы бюро справились быстро и безошибочно, и мы успели согласовать проекты. Решения получили одобрение и запущены в работу», – прокомментировали в TSD Group.

После успешного сотрудничества компания заказала у AI-бюро rTIM разработку концепции территории площадью 450 га в Архангельской области. Новый проект «Арктика-Парк» включает уникальные объекты инфраструктуры: аквапарк, дворец спорта, торгово-развлекательный центр и другие элементы. Разработка концепции заняла 3 недели – значительно меньше стандартных двух месяцев.

«После успеха подготовки концепций на небольших территориях, мы поручили бюро разработку масштабного плана для проекта «Арктика-Парк» на территории Приморского муниципального округа. Коллеги отлично справились. Получившийся проект был разбит на очереди, при этом сроки постройки объектов социальной инфраструктуры были распределены так, чтобы обеспечить население всем необходимым уже после сдачи первой очереди», – Александр Таскаев, директор по развитию TSD Group.

Выводы

rTIM экономит время и ресурсы на разработку концепции, оценку экономической ёмкости территории и снижает процент ошибок при принятии инвестиционных решений:

Количество специалистов, необходимых для разработки концепции, сокращается с 5–8 до одного.
Экономия времени на внесение правок при изменении нормативов достигает 180 дней.
Возврат инвестиций может достигать 400% в год.
Платформа строго соблюдает все нормативы, исключает нейросетевые галлюцинации.

Больше о цифровизации в недвижимости

Телеграм-канал DigitalDeveloper
Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры IT-технологий на рынке недвижимости.

2025-10-14 12:00 Предпроектная стадия