Мы задались вопросом — а стихнет ли хайп вокруг цифровизации, и поговорили об этом с директором PropTech OnLine Борисом Хапачевым. Он разложил по полочкам, зачем нужна цифровизация, и почему от хайпа больше вреда, чем пользы. Как к этой цифровизации подступиться, какие есть риски и сложности, сколько денег на нее тратить и, даже, где их взять.
А еще кто самый цифровой застройщик в России и СНГ, при каких условиях заработают настоящие экосистемы в недвижимости, и какие страхи застройщиков сдерживают цифровизацию всей отрасли.
— Пандемия способствовала изменению рыночных условий. Когда все началось, клиенты девелоперских компаний не могли приехать в офис, при этом потребность в решении жилищного вопроса осталась. Отсюда и возник интерес к онлайн-продажам, онлайн-сделкам, интеграции с банками и т. д. Внутренние процессы девелопмента претерпели изменения, в сознании многих руководителей произошел структурный сдвиг. Они поняли, что можно работать на удаленке и за счет этого снижать издержки на офис, а в процессе работы стало видно, что нужно упрощать организационную структуру компаний.
В условиях пандемии на рынке возникла колоссальная проблема: рабочих на стройке стало существенно меньше из-за перекрытия границ и отсутствия мигрантов. Цена квалифицированной рабочей силы взметнула до небес.
Для девелоперов задачей номер один стало привлечение и удержание нормальных, адекватных подрядчиков, а это повлекло за собой необходимость планирования и оптимизации их загрузки. Появился запрос на систематизацию процессов внутри компании, простые и понятные правила взаимодействия сотрудников, по сути — цифровизацию.
Если раньше к теме цифровизации многие относились не очень серьезно и воспринимали ее как нечто необязательное, то сейчас в ее инструментах видят решение своих проблем.
В связи с активным переходом на удаленную работу возникла потребность в построении онлайн-коммуникации между сотрудниками. Все это показывает нам, что цифровизация девелопмента — это не просто модное веяние с рынка, это внутренняя потребность компаний в инструментах цифровизации.
— Как и у любой трансформации, риск один — это изменение корпоративной культуры. Цифровизация ведет к прозрачности, как внутри компании, так и снаружи. На мой взгляд, это является одним из тормозов ее темпов развития. Владельцы бизнеса очень хотят прозрачности внутри, но боятся прозрачности снаружи, в силу изменений в государстве и нежелания быть открытыми для конкурентов. Бывают случаи, когда топ-менеджмент компании не хочет прозрачности для акционеров, потому что переживает за оценку своих управленческих решений. Если процессы внутри компании разорваны и нет объективной информации в цифровом виде, можно нарисовать на бумаге все, что угодно.
Когда система становится цифровой, все данные объективны и проверяемы, ошибки и просчеты сразу видны, появляется новая система мотивации, происходит выявление эффективных и неэффективных людей и это трансформирует компанию в целом. Цифровизация неизбежна, другого пути у индустрии нет, главное — соблюсти баланс скорости цифровизации и скорости изменения корпоративной культуры внутри каждой конкретной компании.
— Мошенники всегда существовали в истории и из-за них никто не будет останавливать прогресс. Решение тут очевидное: совершенствовать системы операционных решений. Все процессы, которые реализуются в проектах проходят тестирования, проверяющие саму процедуру на предмет информационной безопасности, утечек информации о клиенте и т. д. Профессиональные айтишники понимают, как с этим бороться и какие мероприятия следует проводить во избежание подобных ситуаций.
Если говорить о конкретном случае — в прошлом я имел отношение к группе компаний ПИК, насколько я помню, у них четко зафиксировано положение о том, чтобы все операции подтверждались выпиской из банка после поступления денежных средств на расчетный счет. Без подтверждения платежа застройщик не исполняет контракты, поэтому у меня большие сомнения по поводу правдивости этой истории.
— У достаточно большого ген. подрядчика, специализирующегося на монолитных и кладочных работах, мы внедрили ряд наших модулей: модуль планирования, модуль контроля качества и цифровое ПТО.
У людей появился источник достоверной информации: все работали с системой, которая стала стандартом исходных данных работы сотрудников.
Показательным примером являются еженедельные совещания топ-менеджмента по проектам. Они занимали по 3−4 часа, а после внедрения нашей системы планирования, настройки сбора фактов с объектов, классификации проблем, время совещаний сократилось до 45 минут. Очень важно, чтобы руководство работало с выявленными проблемами, если этого нет, плюсы от цифровизации нивелируются практически в ноль.
— Пока что на рынке нет ни одной компании, которую можно было бы назвать цифровым девелопером в полном его понимании. Это ни хорошо ни плохо, это просто факт.
Из передовиков цифровизации я бы отметил Группу компаний ПИК и ПИК-индустрию в частности. Они работают в этом направлении уже больше пяти лет, результаты их деятельности очень показательны, подтверждены ростом производительности и финансовым результатом. В плане цифровизации, на сегодняшний день, ГК ПИК — это флагман. В плане развития цифровой стратегии клиентского сервиса ГК ПИК активно догоняет компания Самолет Девелопмент. Из недалекого зарубежья хотелось бы отметить группу BI Group — это казахский крупный девелопер.
Претендентом на статус цифрового девелопера можно назвать компанию GloraX, потому что она открыла венчурный фонд и сейчас очень активно привлекает стартапы для формирования собственной цифровой платформы. Единственный момент, коллеги сейчас сфокусированы на цифровизации клиентского опыта и в меньшей степени уделяют внимание внутренним процессам девелопера. Если они бы они подкорректировали стратегию, я бы причислил их к передовикам цифровизации.
Чтобы не обидеть остальные компании, отмечу, что сейчас все разными темпами двигаются в этом направлении. Чем больше у нас будет сильных девелоперов, конкурирующих между собой, тем лучше для клиента и для рынка в целом.
— Здесь нет универсального решения, у каждой компании этот путь свой и он продиктован ее нишей в девелопменте, конкурентным окружением и стратегией, но есть ряд моментов, которые я бы порекомендовал соблюсти.
В первую очередь разработать стратегию цифровизации и синхронизировать ее со стратегией бизнеса. На своем опыте взаимодействия с девелоперами мы убедились, что прописанная IT-стратегия, которая соответствует целям и задачам бизнеса есть у немногих. Отношение топ-менеджмента к бизнес стратегии показывает настрой компании на будущее: либо они сфокусированы на выживании в моменте, либо они делают прогнозы на какой-то период.
Со стороны цифровизации необходимо выбрать этапность внедрения. Если посмотреть на весь бизнес-процесс, жизненный цикл стройки: от поиска земли, проектирования, до передачи недвижимости в эксплуатацию, то можно увидеть, что чаще всего заказчиком цифрового двойника и BIM-модели является эксплуатация.
На западе тема цифровых двойников, BIM-моделей и BIM-проектирования поднялась и развилась, потому что подход девелоперов к бизнесу совершенно иной, там девелопер строит не для кого-то, а для себя, потом эксплуатирует эту недвижимость, он в полном смысле — девелопер полного цикла. Вся польза цифровизации проявляется на долгом периоде эксплуатации, тогда она становится гораздо дешевле и экономичнее. К сожалению, у нас эта история практически никем не применяется. У российских девелоперов цикл короче и заканчивается передачей в эксплуатацию или продажей недвижимости.
Разработка стратегии цифровизации — очень важный этап, который я категорически не рекомендую пропускать. В рамках составления стратегии можно определить подходы к проектированию, учету строительства и другим процессам и выявить те, которые в первую очередь подлежат цифровизации.
— На мой взгляд, такая статистика связана с двумя факторами. С одной стороны, у бизнеса нет запроса к своему IT-подразделению на наличие основополагающего документа. С другой стороны, не у всех IT-подразделений есть компетенции, чтобы так стратегически мыслить. Как правило, в девелоперских организациях IT-отдел не рассматривается как конкурентное преимущество, бюджеты для IT выделяют низкие, а зарплаты у специалистов совсем невысокие, поэтому квалифицированных «продвинутых» айтишников довольно трудно затащить в такую компанию.
Когда ко мне обращаются с просьбой найти айтишника и я предлагаю посмотреть на IT-рынок, мотивацию, зарплаты и условия работы, которые предлагают этим специалистам в IT-компаниях, застройщики говорят: «Это просто космос какой-то, мы такого дать не можем». И тут возникает вопрос: а как вы тогда будете решать те проблемы, которые у вас есть? Это важный момент, на котором я бы сфокусировал внимание наших уважаемых коллег.
— С точки зрения процентов от оборота, мировая статистика дает разброс от 1,5 до 6% - столько средние компании за рубежом тратят на IT в целом и на цифровизацию в том числе. Компании, которые тратят более 6%, показывают свое агрессивное движение в сторону цифровизации.
При этом, не совсем корректно говорить о процентах от оборотов,
как любят это делать международные консалтеры, потому что у любых ИТ-проектов есть себестоимость их внедрения. Одно дело, когда ГК ПИК с выручкой около 380 миллиардов берет скажем для примера 0,5% от своего оборота и другое дело, когда последующие три девелопера в рейтинге все вместе взятые меньше чем ГК ПИК. Сравнивать их бюджеты в процентном соотношении некорректно.
Чем меньше компания, тем процент у нее будет больше, потому что себестоимость проектов будет примерно одинаковая. Неважно, вы пытаетесь внедрить технологии BIM-проектирования на одном объекте или на десяти, разница в себестоимости этого проекта для вас будет 10−15% за счет тиражирования, потому что основной бюджет съест постановка процессов, лицензии систем и прочие статичные расходы.
Сейчас в России действует программа поддержки цифровизации.
У компаний есть возможность получить кредит до 5 миллиардов рублей на финансирование проектов цифровизации по ставке от 1 до 5% годовых. Эта программа субсидируется государством до 100% стоимости решения и до 90% от ключевой ставки. Она действует до 2024 года, в ней участвуют практически все топовые банки страны. Можно обсудить этот вопрос с вашим банком-партнером и получить целевые займы на цифровую трансформацию. Наша компания является одним из участников и реализаторов этой программы. В ней также участвуют другие уважаемые представители IT-бизнеса и компании-интеграторы.
— Экосистема в нашем понимании в принципе не может быть реализована в рамках одного девелопера или застройщика. Экосистема — это цифровая среда, которая объединяет всех участников какого-либо рынка или отрасли, она не может быть только у ПИКа или только у GloraX, к примеру. Экосистема тогда становится экосистемой, когда в нее входят ПИК, GloraX, Самолет и другие компании. Это та среда, через которую происходит взаимодействие девелоперов с государством, банками, подрядчиками, проектировщиками.
Стратегически мы видим развитие именно в этом направлении. Сейчас мы фокусируемся на корпоративном инструментарии, потому что на 99% предложений войти в экосистему наши клиенты, отвечают «Нет, нет, все хорошо, мы хотим вашу экосистему, только у себя внутри».
Стратегически наша цель — задать методологию и стандарты управления отрасли и уже потом объединить все компании в рамках экосистемы с соблюдением всех правил, норм и требований по информационной безопасности и нивелированием страха компаний о том, что их внутренние корпоративные секреты через облако попадут к конкурентам.
Я считаю, что эта история реализуема, но пока людям нужно время справиться со страхом и понять, что вступать в коллаборации и делать все совместно гораздо эффективнее, чем пытаться действовать в одиночку. На этом изначально построена идеология нашей компании: несколько команд и авторов разработок объединяются на основе общей модели данных, общих принципов интеграции.
Сообщество — это полезно, поэтому наличие такого проекта как Digital Developer — это максимально полезная история. На мой взгляд, в девелоперской среде не хватает формирования экспертного сообщества по цифровизации, в котором мы могли бы слышать клиента, а клиент, в свою очередь, мог бы слышать нас.
Мы тоже считаем, что DigitalDeveloper — это очень полезная история. И благодарим Бориса и всю команду Proptech OnLine за интервью.
Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры IT-технологий на рынке недвижимости.