Цифровые технологии для создания офисных пространств

Workplace — это линейка концептуальных пространств для современного бизнеса, построенных вокруг интересов и идей предпринимателей и бизнес-комьюнити нового времени. Премиальный формат офисной недвижимости был презентован на пресс-завтраке 17 августа, участие в котором приняли эксперты FORMA — Дмитрий Власов, коммерческий директор; Гасан Гусейнов, директор офисных проектов; Евгения Борзова, руководитель управления коммерческой недвижимости; а также Рубен Аракелян, руководитель архитектурного бюро WALL (архитектор проекта PORTA); Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости NF Group.

FORMA была создана как девелопер концептуальных кварталов бизнес- и премиум-класса и более чем за два года присутствия на рынке добилась высоких темпов экспансии: в портфолио игрока пять крупных проектов общей площадью около 1,3 млн кв. м и жилой площадью — почти 700 кв. м. Жилые комплексы компании демонстрируют одни из лучших темпов продаж в своих сегментах. В бизнес-классе застройщик с конца 2021 года увеличил долю рынка с 1% до 8-10% в текущем году. В премиуме-классе с момента начала продаж в квартале Republic этот показатель составляет 25-30%, что позволяет не опускаться ниже второго места в ТОПах продаж высокобюджетного сегмента.

«Наша компания диверсифицирует портфель за счет строительства офисных комплексов класса А+ в престижных деловых районах города. Первым в новой линейке workplace стал проект PORTA площадью 43,1 тыс. кв. м, расположенный возле ММДЦ «Москва-Сити». В течение года планируем приступить к реализации еще двух проектов общим объемом 100 тыс. кв. м, один из которых — многофункциональный культурно-деловой центр в составе жилого квартала Republic в Пресненском районе с суммарной поэтажной площадью — 63 тыс. кв. м. Совокупно площадь первых трех проектов достигнет 150 тыс. кв. м», — рассказал Дмитрий Власов, коммерческий директор FORMA.

Появление на рынке нового формата обусловлено целым рядом факторов. Быстрые изменения в бизнес-повестке, автоматизация процессов, влияние цифровизации на бизнес и развитие мобильных технологий кардинально меняют требования к деловым центрам. Огромный вклад в эту трансформацию внесло усложнение форм занятости, внедрение удаленных и гибридных форматов работы. Параллельно происходит эволюция делового комьюнити, появляются новые категории пользователей с различными требованиями к офисному пространству. Изменяются запросы компаний, появляются новые тренды в офисной недвижимости.

Собственники сталкиваются с задачей интеграции в БЦ рабочих зон, соответствующих бизнес-процессам самых разных компаний, а также с запросом на новое качество инфраструктуры, сервисов и благоустройства. В PORTA потребность в многофункциональных адаптивных планировках решена, в частности, через привлечение профессионального оператора сервисных офисов — BusinessClub. В концепцию сети включена широкая типология рабочих станций: зоны для сосредоточенной и командной работы, кабинеты и переговорные различного типа, софт-площадки для отдыха и др.

«Очевидно, что прежняя классификация офисной недвижимости устарела, необходимы новые стандарты для премиального формата. Кроме всех названных объективных рыночных предпосылок мы выделяем для себя и другие драйверы. Анализ потребностей клиентов дает нам понимание, как видят жизненную среду наши будущие резиденты. Мы нашли решение для этого запроса в сегменте ЖК и понимаем, что можем предложить в сегменте офисов. Как бы неожиданно для рынка это не звучало, но в коммерческой недвижимости можно мыслить не только стандартными категориями арендных ставок, поглощения, вакантности и т. д., но и ценностными. Мы хотим реализовать единый подход к продукту на разных рынках, а это значит, что наши принципы — Гений Места, Дизайн-мышление и Целостность образа — должны считываться и на рынке БЦ», — считает Дмитрий Власов.

• Премиум-класс с широким набором Lifestyle — опций, образующих целостный продукт: авторские архитектура и благоустройство, креативная инфраструктура, широкий набор сервисов.
• Ориентация на широкую ЦА: корпорации, госкомпании, региональные бизнесы, сервисные офисы и коворкинги, стартапы, частные предприниматели и др.
• Гибридность, концепция Activity-based working. Адаптация пространства под любые потребности бизнеса: от классических офисов и кабинетов до гибких сервисных площадок и ретрит — пространств.
• Высокотехнологичное оснащение: современные системы безопасности и передовые технологии.
• БЦ как комьюнити ярких личностей и площадка для обмена идеями, workplace — это социальные хабы, объединяющие людей вокруг бизнес-инициатив.

«Уже сегодня мы видим, что формат workplace востребован рынком. На начальных стадиях девелопмента PORTA мы нашли партнера в лице сети гибких офисов #Business Club. Структура Capital Group станет оператором коворкинга и сервисных офисов, занимающих объем 3500 кв. м на втором и третьем этажах БЦ. Мультифункциональные пространства проектируются под потребности клиента с возможностью гибкой планировки для расширения и с несколькими вариантами отделки: от стандартных до дизайнерских», - отметил Гасан Гусейнов, директор офисных проектов FORMA.

• PORTA — первый проект в линейке workplace

Проект PORTA workplace класса премиум, строящийся по адресу Заречная, владение 2/1 (ЗАО), станет частью сложившегося делового кластера. Дублер Кутузовского проспекта и новый пешеходный мост, который будет построен возле PORTA, объединят локацию с «Москва-Сити». При этом здание остается на комфортном расстоянии от делового центра. Также в непосредственной близости расположен МДК «Сбербанк-Сити». Ввод в эксплуатацию запланирован на 1 полугодие 2025 года.

Общая площадь 17-этажного здания составит 43,1 тыс. кв. м, офисная — 26,1 тыс. В бизнес-центре запроектирован подземный паркинг на 250-машино-мест. Это означает, что на каждые 105 кв. м площади приходится одно парковочное место, тогда как в среднем по рынку этот показатель составляет одно машино-место на 150 - 200 кв. м.

Архитектурная концепция PORTA разработана культовым бюро WALL, автором яркой концепции благоустройства выступает MAGLY PROEKT, за планировочные решения отвечает команда известного эксперта архитектуры, дизайна, визуальных коммуникаций и брендинга Дениса Бондаря и TODAY & LABORATORY, в качестве оператора сервисных пространств выступает сеть #Business Club.

«Здание PORTA представляет собой единый скульптурный объем, обладает сложной геометрической формой с остроугольным завершением со стороны Москвы-реки. Контакт с городом происходит с трех сторон: с существующей жилой застройкой, набережной, а также мостом. Со стороны моста объем образует две трапециевидные площади с затеканием и связью через стилобат на набережную. Стилобат в форме амфитеатра, смотрящий на воду — новое общественное пространство у реки. Со стороны жилой застройки — бульвар. Здание обтекаемо и создает проницаемость воздушную, визуальную и пешеходную между мостом и набережной», — прокомментировал Рубен Аракелян, архитектор PORTA.

Как добавил Гасан Гусейнов, в числе особенностей проекта — расположенная в непосредственной близости благоустроенная набережная для вдохновляющих прогулок и пробежек, двухсветное лобби с авторским дизайном и сбалансированная ритейл-концепция, включающая ресторан, кафе, магазин. Для комфорта резидентов предусмотрены зарядки и парковки для электросамокатов и велосипедов, зарядные станции для электромобилей; душевые комнаты и другие сервисы. Пространство отвечает всем запросам современного цифрового бизнеса.

«Для нас важно обеспечить в проекте максимально технологичное оснащение. Комфорт всегда складывается из мелочей. Например, усиление сотовой связи и WiFi в зоне паркинга позволит не пропускать важные звонки и не прерывать зум-конференцию. Пропуск на телефоне и FACE ID не только важны для безопасности, но и сэкономят время. Увлажнение и обеззараживание воздуха точно регулируется в зависимости от заполненности этажа, а вентиляционные створки обеспечат естественное проветривание», — отметил Гасан Гусейнов.

• Смарт-проектирование офисов и ценовая стратегия

На сегодняшний день в PORTA workplace из 26 тыс. кв. м офисных площадей в реализации находится более 4,5 тыс. кв. м. В стартовый пул входит 15 лотов (из 84-х). На текущий момент средняя цена кв. м в проекте составляет 310 тыс. руб. включая НДС. Инвестиционные цены на старте обеспечат инвесторам доходность до 11% годовых.

- Минимальный лот - 73,7 кв. м по цене около 26 млн руб.

- Минимальная цена за кв. м - 291 500 руб. вкл. НДС.

- Уникальный видовой лот 266 кв. м на 4 этаже - 77,5 млн руб.

Говоря о назначении этажей, руководитель направления коммерческой недвижимости FORMA Евгения Борзова отметила, что весь первый уровень отдан под торговую и сервисную инфраструктуру; 2 и 3 этаж занимают сервисные офисы и коворкинги, на 4-8 этажах представлено по 14 лотов от 73 до 265 кв. м; на 9 и 10 этажах запроектировано по 5 лотов от 260 до 430 кв. м; на 11 и 12 этажах предлагается по одному лоту метражом более 1,9 тыс. кв. м; 13–16 этажи и терраса на кровле объединены в один лот площадью 8 тыс. кв. м.

В проекте PORTA применяются принципы математического моделирования для разработки планировочных решений и тест-фитов для будущих арендаторов и покупателей. Необходимые параметры пространства определяются с помощью анализа структуры занятости сотрудников будущих резидентов на протяжении дня и расчета количества активностей (личных встреч, звонков, индивидуальной работы). Команда FORMA и TODAY & LABORATORY базово предлагает три типа планировок.

«С помощью расчетов мы подбираем размер лотов, определяем необходимое зонирование и функциональное наполнение пространства. Смарт-проектирование позволяет нам предлагать планировочные решения, которые максимально соответствуют потребностям арендаторов, положительно влияют на комфорт и продуктивность сотрудников. Грамотно спроектированный офис оптимизирует экономику резидентов: компания получает столько рабочих мест, сколько действительно нужно, и только те функциональные зоны, которые соответствуют бизнес-потребностям», — прокомментировала Евгения Борзова, руководитель управления коммерческой недвижимости FORMA.

Телеграм-канал DigitalDeveloper

Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры IT-технологий на рынке недвижимости.