«На рынке нет ни одной компании, которую можно назвать цифровым девелопером» — интервью с Борисом Хапачевым

Мы задались вопросом — а стихнет ли хайп вокруг цифровизации, и поговорили об этом с директором PropTech OnLine Борисом Хапачевым. Он разложил по полочкам, зачем нужна цифровизация, и почему от хайпа больше вреда, чем пользы. Как к этой цифровизации подступиться, какие есть риски и сложности, сколько денег на нее тратить и, даже, где их взять.

А еще кто самый цифровой застройщик в России и СНГ,

при каких условиях заработают настоящие экосистемы в недвижимости, и какие страхи застройщиков сдерживают цифровизацию всей отрасли.

Некогда читать? Слушайте полную версию в записи. 

---

— Как пандемия сказалась на цифровизации? В плане онлайн-продаж мы видим ощутимый рост, а что с остальными этапами строительства?

— Пандемия способствовала изменению рыночных условий. Когда все началось, клиенты девелоперских компаний не могли приехать в офис, при этом потребность в решении жилищного вопроса осталась. Отсюда и возник интерес к онлайн-продажам, онлайн-сделкам, интеграции с банками и т. д. Внутренние процессы девелопмента претерпели изменения, в сознании многих руководителей произошел структурный сдвиг. Они поняли, что можно работать на удаленке и за счет этого снижать издержки на офис, а в процессе работы стало видно, что нужно упрощать организационную структуру компаний.

Цифровизация — это не модное веяние рынка, а внутренняя потребность застройщика

В условиях пандемии на рынке возникла колоссальная проблема: рабочих на стройке стало существенно меньше из-за перекрытия границ и отсутствия мигрантов. Цена квалифицированной рабочей силы взметнула до небес.
Для девелоперов задачей номер один стало привлечение и удержание нормальных, адекватных подрядчиков, а это повлекло за собой необходимость планирования и оптимизации их загрузки. Появился запрос на систематизацию процессов внутри компании, простые и понятные правила взаимодействия сотрудников, по сути — цифровизацию.

Если раньше к теме цифровизации многие относились не очень серьезно и воспринимали ее как нечто необязательное, то сейчас в ее инструментах видят решение своих проблем.

В связи с активным переходом на удаленную работу возникла потребность в построении онлайн-коммуникации между сотрудниками. Все это показывает нам, что цифровизация девелопмента — это не просто модное веяние с рынка, это внутренняя потребность компаний в инструментах цифровизации.

— В чём риски цифровизации для застройщика? Есть ли какие-то подводные камни, негативные последствия?

— Как и у любой трансформации, риск один — это изменение корпоративной культуры. Цифровизация ведет к прозрачности, как внутри компании, так и снаружи. На мой взгляд, это является одним из тормозов ее темпов развития. Владельцы бизнеса очень хотят прозрачности внутри, но боятся прозрачности снаружи, в силу изменений в государстве и нежелания быть открытыми для конкурентов. Бывают случаи, когда топ-менеджмент компании не хочет прозрачности для акционеров, потому что переживает за оценку своих управленческих решений. Если процессы внутри компании разорваны и нет объективной информации в цифровом виде, можно нарисовать на бумаге все, что угодно.

Все хотят прозрачности внутри, но боятся прозрачности снаружи

Когда система становится цифровой, все данные объективны и проверяемы, ошибки и просчеты сразу видны, появляется новая система мотивации, происходит выявление эффективных и неэффективных людей и это трансформирует компанию в целом. Цифровизация неизбежна, другого пути у индустрии нет, главное — соблюсти баланс скорости цифровизации и скорости изменения корпоративной культуры внутри каждой конкретной компании.

— В некоторых телеграм-каналах недавно вышла новость о том, что студент купил квартиру у ПИКа по фейковой платежке из банка. Так же им был обманут Бест-Новострой. В обоих случаях был заключен договор. Как застройщику защититься от таких мошенников? Не значит ли это, что в погоне за статусом «цифровой» застройщики упускают вопросы безопасности?

— Мошенники всегда существовали в истории и из-за них никто не будет останавливать прогресс. Решение тут очевидное: совершенствовать системы операционных решений. Все процессы, которые реализуются в проектах проходят тестирования, проверяющие саму процедуру на предмет информационной безопасности, утечек информации о клиенте и т. д. Профессиональные айтишники понимают, как с этим бороться и какие мероприятия следует проводить во избежание подобных ситуаций.

Если говорить о конкретном случае — в прошлом я имел отношение к группе компаний ПИК, насколько я помню, у них четко зафиксировано положение о том, чтобы все операции подтверждались выпиской из банка после поступления денежных средств на расчетный счет. Без подтверждения платежа застройщик не исполняет контракты, поэтому у меня большие сомнения по поводу правдивости этой истории.

Очень важно, чтобы руководство работало с выявленными проблемами. Если этого нет, выгоды от цифровизации нивелируются практически в ноль

— Давайте поговорим о положительных кейсах цифровизации. Можете привести пример из опыта внедрения вашей экосистемы и о реальной цифровизации девелопера?

— У достаточно большого ген. подрядчика, специализирующегося на монолитных и кладочных работах, мы внедрили ряд наших модулей: модуль планирования, модуль контроля качества и цифровое ПТО.
У людей появился источник достоверной информации: все работали с системой, которая стала стандартом исходных данных работы сотрудников.

Показательным примером являются еженедельные совещания топ-менеджмента по проектам. Они занимали по 3−4 часа, а после внедрения нашей системы планирования, настройки сбора фактов с объектов, классификации проблем, время совещаний сократилось до 45 минут. Очень важно, чтобы руководство работало с выявленными проблемами, если этого нет, плюсы от цифровизации нивелируются практически в ноль.

— Кого из современных застройщиков вы считаете самым цифровым и почему?

— Пока что на рынке нет ни одной компании, которую можно было бы назвать цифровым девелопером в полном его понимании. Это ни хорошо ни плохо, это просто факт.

Из передовиков цифровизации я бы отметил Группу компаний ПИК и ПИК-индустрию в частности. Они работают в этом направлении уже больше пяти лет, результаты их деятельности очень показательны, подтверждены ростом производительности и финансовым результатом. В плане цифровизации, на сегодняшний день, ГК ПИК — это флагман. В плане развития цифровой стратегии клиентского сервиса ГК ПИК активно догоняет компания Самолет Девелопмент. Из недалекого зарубежья хотелось бы отметить группу BI Group — это казахский крупный девелопер.

На рынке нет ни одной компании, которую можно было бы назвать цифровым девелопером

Претендентом на статус цифрового девелопера можно назвать компанию GloraX, потому что она открыла венчурный фонд и сейчас очень активно привлекает стартапы для формирования собственной цифровой платформы. Единственный момент, коллеги сейчас сфокусированы на цифровизации клиентского опыта и в меньшей степени уделяют внимание внутренним процессам девелопера. Если они бы они подкорректировали стратегию, я бы причислил их к передовикам цифровизации.

Чтобы не обидеть остальные компании, отмечу, что сейчас все разными темпами двигаются в этом направлении. Чем больше у нас будет сильных девелоперов, конкурирующих между собой, тем лучше для клиента и для рынка в целом.

— Как вы считаете, что нужно сделать застройщику, чтобы стать на путь цифровизации и достичь определенных результатов?

— Здесь нет универсального решения, у каждой компании этот путь свой и он продиктован ее нишей в девелопменте, конкурентным окружением и стратегией, но есть ряд моментов, которые я бы порекомендовал соблюсти.

В первую очередь разработать стратегию цифровизации и синхронизировать ее со стратегией бизнеса. На своем опыте взаимодействия с девелоперами мы убедились, что прописанная IT-стратегия, которая соответствует целям и задачам бизнеса есть у немногих. Отношение топ-менеджмента к бизнес стратегии показывает настрой компании на будущее: либо они сфокусированы на выживании в моменте, либо они делают прогнозы на какой-то период.

Со стороны цифровизации необходимо выбрать этапность внедрения. Если посмотреть на весь бизнес-процесс, жизненный цикл стройки: от поиска земли, проектирования, до передачи недвижимости в эксплуатацию, то можно увидеть, что чаще всего заказчиком цифрового двойника и BIM-модели является эксплуатация.

Вся польза цифровизации проявляется на долгом периоде эксплуатации, тогда она становится гораздо дешевле и экономичнее

На западе тема цифровых двойников, BIM-моделей и BIM-проектирования поднялась и развилась, потому что подход девелоперов к бизнесу совершенно иной, там девелопер строит не для кого-то, а для себя, потом эксплуатирует эту недвижимость, он в полном смысле — девелопер полного цикла. Вся польза цифровизации проявляется на долгом периоде эксплуатации, тогда она становится гораздо дешевле и экономичнее. К сожалению, у нас эта история практически никем не применяется. У российских девелоперов цикл короче и заканчивается передачей в эксплуатацию или продажей недвижимости.

Разработка стратегии цифровизации — очень важный этап, который я категорически не рекомендую пропускать. В рамках составления стратегии можно определить подходы к проектированию, учету строительства и другим процессам и выявить те, которые в первую очередь подлежат цифровизации.

— Стратегия — это первый и главный шаг, при этом согласно исследованиям, у 65% застройщиков нет стратегии цифровизации…

— На мой взгляд, такая статистика связана с двумя факторами. С одной стороны, у бизнеса нет запроса к своему IT-подразделению на наличие основополагающего документа. С другой стороны, не у всех IT-подразделений есть компетенции, чтобы так стратегически мыслить. Как правило, в девелоперских организациях IT-отдел не рассматривается как конкурентное преимущество, бюджеты для IT выделяют низкие, а зарплаты у специалистов совсем невысокие, поэтому квалифицированных «продвинутых» айтишников довольно трудно затащить в такую компанию.

Когда ко мне обращаются с просьбой найти айтишника и я предлагаю посмотреть на IT-рынок, мотивацию, зарплаты и условия работы, которые предлагают этим специалистам в IT-компаниях, застройщики говорят: «Это просто космос какой-то, мы такого дать не можем». И тут возникает вопрос: а как вы тогда будете решать те проблемы, которые у вас есть? Это важный момент, на котором я бы сфокусировал внимание наших уважаемых коллег.

— А сколько застройщик должен тратить на цифровизацию? Есть какие-то средние цифры, процент от оборота или еще какие-то бенчмарки по рынку?

— С точки зрения процентов от оборота, мировая статистика дает разброс от 1,5 до 6% - столько средние компании за рубежом тратят на IT в целом и на цифровизацию в том числе. Компании, которые тратят более 6%, показывают свое агрессивное движение в сторону цифровизации.

При этом, не совсем корректно говорить о процентах от оборотов,
как любят это делать международные консалтеры, потому что у любых ИТ-проектов есть себестоимость их внедрения. Одно дело, когда ГК ПИК с выручкой около 380 миллиардов берет скажем для примера 0,5% от своего оборота и другое дело, когда последующие три девелопера в рейтинге все вместе взятые меньше чем ГК ПИК. Сравнивать их бюджеты в процентном соотношении некорректно.

Чем меньше компания, тем процент у нее будет больше, потому что себестоимость проектов будет примерно одинаковая. Неважно, вы пытаетесь внедрить технологии BIM-проектирования на одном объекте или на десяти, разница в себестоимости этого проекта для вас будет 10−15% за счет тиражирования, потому что основной бюджет съест постановка процессов, лицензии систем и прочие статичные расходы.

Сейчас в России действует программа поддержки цифровизации. У компаний есть возможность получить кредит до 5 миллиардов под 1%

Сейчас в России действует программа поддержки цифровизации.
У компаний есть возможность получить кредит до 5 миллиардов рублей на финансирование проектов цифровизации по ставке от 1 до 5% годовых. Эта программа субсидируется государством до 100% стоимости решения и до 90% от ключевой ставки. Она действует до 2024 года, в ней участвуют практически все топовые банки страны. Можно обсудить этот вопрос с вашим банком-партнером и получить целевые займы на цифровую трансформацию. Наша компания является одним из участников и реализаторов этой программы. В ней также участвуют другие уважаемые представители IT-бизнеса и компании-интеграторы.

— У вас же есть решения для каждого этапа в девелопменте — и для проектирования, и для стройки, и для реализации, и эксплуатации. Ваши решения — это уже полноценная экосистема или нет?

— Экосистема в нашем понимании в принципе не может быть реализована в рамках одного девелопера или застройщика. Экосистема — это цифровая среда, которая объединяет всех участников какого-либо рынка или отрасли, она не может быть только у ПИКа или только у GloraX, к примеру. Экосистема тогда становится экосистемой, когда в нее входят ПИК, GloraX, Самолет и другие компании. Это та среда, через которую происходит взаимодействие девелоперов с государством, банками, подрядчиками, проектировщиками.

Экосистема в принципе не может быть реализована в рамках одного девелопера или застройщика

Стратегически мы видим развитие именно в этом направлении. Сейчас мы фокусируемся на корпоративном инструментарии, потому что на 99% предложений войти в экосистему наши клиенты, отвечают «Нет, нет, все хорошо, мы хотим вашу экосистему, только у себя внутри».

Стратегически наша цель — задать методологию и стандарты управления отрасли и уже потом объединить все компании в рамках экосистемы с соблюдением всех правил, норм и требований по информационной безопасности и нивелированием страха компаний о том, что их внутренние корпоративные секреты через облако попадут к конкурентам.

На 99% предложений войти в экосистему наши клиенты отвечают: «Нет, нет, все хорошо, мы хотим вашу экосистему, только у себя внутри»

Я считаю, что эта история реализуема, но пока людям нужно время справиться со страхом и понять, что вступать в коллаборации и делать все совместно гораздо эффективнее, чем пытаться действовать в одиночку. На этом изначально построена идеология нашей компании: несколько команд и авторов разработок объединяются на основе общей модели данных, общих принципов интеграции.

Сообщество — это полезно, поэтому наличие такого проекта как Digital Developer — это максимально полезная история. На мой взгляд, в девелоперской среде не хватает формирования экспертного сообщества по цифровизации, в котором мы могли бы слышать клиента, а клиент, в свою очередь, мог бы слышать нас.

---

Мы тоже считаем, что DigitalDeveloper — это очень полезная история. И благодарим Бориса и всю команду Proptech OnLine за интервью.