Что такое PropTech и почему недвижимость отстает в инновациях

В этой статье мы рассмотрим историю развития PropTech с 1980-х годов до наших дней: что вкладывают в это понятие разные эксперты, какие волны в развитии цифровых технологий можно выделить и что нас ждёт в будущем. А главное – постараемся понять, почему недвижимость медленно поддаётся цифровой трансформации.

Каждый день на рынке появляются новые PropTech-стартапы, мы читаем об очередных раундах инвестиций, cреднегодовой темп прироста капиталовложений в PropTech-технологии в Европе составляет 45%.

Однако эксперты продолжают называть недвижимость одной из самых медленных и консервативных отраслей в плане внедрения инноваций. Почему так происходит? Как появилось и развивалось направление цифровых технологий в недвижимости? Разберёмся в этой статье.

Что такое PropTech

Статьи про проптех принято начинать с определений. Этот термин стоит в одном ряду с финтехом, фудтехом и прочими «-техами», однако он далеко не так популярен: если мы посмотрим статистику поиска, то увидим в месяц 11 000 показов по запросу «финтех», 1 300 — по запросу «фудтех» и только 18 по запросу «проптех». 

Термин PropTech – неологизм от двух английских слов: property (недвижимость) и technologies (технологии). Эксперты PWC определяют PropTech как:

«...технологии и компании, которые предоставляют инновационные решения в секторах коммерческой, жилой и промышленной недвижимости на всех стадиях жизненного цикла – проектирования, строительства, управления и эксплуатации»

Джеймс Дирсли, один из самых авторитетных экспертов в сфере PropTech, партнёр PropTechConsult, добавляет в это определение важную часть: PropTech – это фундаментальное изменение мышления. В достаточно консервативной отрасли недвижимости мы начинаем не только действовать, но и мыслить по-другому, ожидать другого.

Направления PropTech

В рамках PropTech развивается несколько направлений: 

• ConTech — инновации в строительстве, 
• Smart real estate — умные города и здания, 
• Sharing economy — совместное использование, 
• Real Estate Fintech — финансовые технологии в недвижимости, 
• CreTech — технологии в коммерческой недвижимости.

Иногда в англоязычных материалах можно встретить термин ReTech, Real Estate Technology. Это синоним PropTech, более популярный на американском рынке.

История развития PropTech

Почему недвижимость отстает в инновациях

Существует несколько гипотез. Кто-то связывает консервативность с огромными размерами отрасли и желанием отраслевых институтов сохранить свою значимость. Кто-то со спецификой самого объекта цифровой трансформации — актива недвижимости. 

Вторую гипотезу подробно разбирают эксперты PropTech Russia:

Объект недвижимости существует в определенном месте и привязан к локальной инфраструктуре, физическому местоположению, энергоснабжению, эксплуатирующим организациям, правовому режиму, национальным налогам и финансам. При этом срок жизни здания исторически сотни и даже тысячи лет. А это значит, правильная архитектура и концепция должны учитывать меняющиеся требования к объекту. 

В то же время инновации и технологии — это глобальный продукт, а инновационные решения часто строятся по принципу agile, то есть быстрого запуска небольших специализированных модулей решения. И срок жизни инновационных решений становится всё короче, а сами стартапы нацелены на быстрое тестирование гипотез, апробацию и в случае отрицательного результата — быструю ликвидацию.

Поэтому зачастую разрабатываемые продукты и сервисы заточены, в первую очередь, на локальный рынок. Чтобы использовать их в других компаниях и регионах, понадобятся доработки и локализация.

PropTech 1.0: сначала появился Autodesk

Первая волна развития PropTech-индустрии относится к 1980-2000 гг. В это время в Европе и Северной Америке появился ряд ключевых компаний:

1982, США
Запуск Autodesk, программного обеспечения для промышленного и гражданского строительства.

1982, Великобритания
Открытие Property Market Analysis (PMA), агентства по исследованию рынка недвижимости.

1982, США
Открытие NCREIF, Национального совета по инвестициям в недвижимость. Институт контролирует сбор, распространение и проверку отчётов об эффективности инвестиций в недвижимость.

1987, США, Великобритания, Канада, Франция, Германия, Испания
Открытие CoStar, поставщика информационных, аналитических и маркетинговых услуг для коммерческой недвижимости.

Переходом между PropTech 1.0 и PropTech 2.0 стало появление на рынке онлайн-платформ по подбору недвижимости. В 2000 году четыре крупнейших агентства недвижимости Великобритании Halifax, Countrywide plc, Royal & Sun Alliance, Connells основали первую онлайн-площадку — портал Rightmove.

PropTech 2.0: копировать, копировать и ещё раз копировать

Вторая волна PropTech характеризуется прорывным развитием технологий и предпринимательской активности. Облачные вычисления, мобильные устройства, Wi-Fi, высокоскоростной интернет, программное обеспечение с открытым кодом — всё это привело к появлению новых компаний на рынке недвижимости. 

PropTech-стартапы стали копировать бизнес-модели.

Amazon открыл для потребителей онлайн-покупки. Давайте попробуем продавать недвижимость через специальные платформы и использовать отзывы клиентов как альтернативу профессиональным риелторам? 

Программное обеспечение с открытым кодом дало доступ к дорогим технологическим решениям. Давайте разработаем на этой базе новые востребованные решения для девелоперов и построим свои маркетплейсы?

В 2005-2007 гг первые PropTech-игроки появляются в Азиатских странах: сервисы для поиска недвижимости в Малайзии iProperty и PropertyGuru в Сингапуре.

PropTech 3.0: будущее за блокчейном

Параллельно с появлением новых сервисов назревает новая проблема — большинство PropTech-решений закрывают узкие потребности. Упрощаешь и автоматизируешь в одном месте, начинает тормозить в другом. Появляется потребность в полностью интегрированных экосистемах. 

Толчком к третьей волне PropTech стало развитие технологий искусственного интеллекта, анализа больших данных, машинного обучения и блокчейна. 

На последнюю технологию эксперты делают особую ставку. Теоретически, с помощью блокчейна можно упростить подготовку договоров аренды и купли-продажи, анализировать данные для оценки недвижимости, структурировать данные о недвижимости и надежно хранить конфиденциальную информацию.

Практическое применение блокчейна мы видим крайне редко, т.к. использование этой технологии требует больших вычислительных мощностей, колоссального энергопотребления, законодательного регулирования и стандартизации процессов.

Однако на PropTech-рынке уже представлены стартапы в области блокчейна:

• ChromaWay AB, упрощение реестра земельных участков.
• Ledger Leopard, API-решение на базе Ethereum, позволяющее застройщикам и предпринимателям извлекать из блокчейна дополнительную стоимость.
• RealBlocks, децентрализованная инвестиционная платформа.
• SafeWire, решение помогает избежать электронного мошенничества и обеспечить сохранность доверенных средств компаний, занимающихся доверительным управлением.

Мы кратко рассмотрели истоки возникновения PropTech-индустрии, познакомились с ключевыми системообразующими игроками своего времени. В следующих материалах мы поговорим про глобальную и российскую PropTech-инфраструктуру, рассмотрим классификации PropTech-решений и пообщаемся с некоторыми стартапами.

---

Источники:

1. Технологии в сфере недвижимости, TAdvisor
2. Рынок PropTech в России, PWC и ФРИИ
3. PropTech 3.0: the future of real estate, University of Oxford
4. Блокчейн в секторе недвижимости, PWC