Первичный рынок в 2024 году: сезонность и тенденции ипотечного кредитования
Расчёты аналитического центра М2 по данным сервиса М2 «Ипотека»
Спикер: Дмитрий Смирнов, руководитель департамента аналитики и данных экосистемы недвижимости М2
По нашим данным, на активность на первичном рынке в 2024 году значительно повлияла сезонность. Это хорошо прослеживается в неипотечных сделках. С января по апрель спрос в сегменте постепенно рос, после чего произошло летнее затишье, а с сентября наблюдается новый виток деловой активности населения (Рис. 1).
На рынке новостроек также отразилось изменение конъюнктуры ипотечного рынка. Так, с апреля по июнь, в преддверии отмены общедоступной льготной ипотеки под 8%, на рынке наблюдался ажиотажный спрос, а в июле, после её отмены и на фоне ужесточения условий семейной и ИТ-ипотекам, произошёл резкий спад активности (Рис. 1).
Источник: расчёты аналитического центра М2 на основе данных Роскадастра
Согласно статистике Роскадастра, 54% сделок на первичном рынке по итогам 11 месяцев 2024 года оформлены с использованием ипотеки. По данным аналитиков М2, в ТОП-5 регионов по спросу на ипотеку входят: Москва — 12% ипотечных заявок, Краснодарский край — 11%, Санкт-Петербург — 10%, Башкортостан и Татарстан — по 5 %.
Если говорить о заёмщиках, то в 2024 году чаще всего ипотеку для покупки новостройки брали люди в возрасте от 26 до 45 лет — на них приходится 77% выдач. При этом, можно сказать, что средний заёмщик молодеет. По нашим данным, в 2023 году на россиян младше 27 лет оформлено 8% всех ипотек, в 2024 году — 10%. Ипотеку также берут люди 50 лет и старше, в прошлом году на них приходилось 11% кредитов, в этом году — 9% (Рис. 2).
Источник: расчёты аналитического центра М2 на данных сервиса М2 «Ипотека»
Первоначальный взнос по ипотечному кредиту заметно вырос в текущем году. По данным аналитического центра М2, в 2023 году он составлял 24%, в первом полугодии 2024 года вырос до 31%, а во втором полугодии 2024 года достиг 33%. В денежном эквиваленте средний размер первоначального взноса увеличился на 40% — с 1,8 млн рублей в 2023 году до 2,6 млн рублей в 2024 году. На размер первоначального взноса оказывают влияние и изменение параметров льготных программ, и повышение ключевой ставки, и ужесточение правил выдачи ипотеки, направленное на охлаждение ипотечного рынка.
Аналитики М2 также отмечают рост среднего чека покупки в сегменте новостроек — в 2023 году он был равен 7,5 млн рублей, в первом полугодии 2024 года — около 8 млн рублей, а во втором полугодии 2024 года достиг 9,3 млн рублей. Рост среднего чека обусловлен смещением спроса на объекты с большей квадратурой (Рис. 3). Так, в период до отмены льготной ипотеки под 8% наблюдался рост спроса на малогабаритное жильё из-за его дешевизны и популярности среди частных инвесторов. После отмены этой льготной ипотеки самой популярной программой господдержки стала семейная ипотека, а семьи с детьми покупают в основном двушки и трёшки. В итоге спрос на студии и однушки снизился, а на квартиры большей площади — напротив, вырос.