Журнал о PropTech

Как контролировать себестоимость строительства, когда конкурентность рынка растёт

Ожидаемое снижение спроса на рынке недвижимости побудит девелоперов более тщательно контролировать себестоимость строительства и работы подрядчиков, чтобы сохранить конкурентоспособность и уровень продаж. Рассказываем, как с помощью цифровых решений можно в моменте управлять объёмом работ и затрачиваемых ресурсов на объекте, контролировать выполнение плана и оперативно реагировать в случае изменений.

Управление себестоимостью поможет сохранить девелоперский бизнес

В середине 2024 года финансовое планирование девелоперов усложнилось из-за двух факторов: льготная ипотека закончилась, а ипотечная ставка стабильно растёт. На этом фоне покупательская способность населения снижается, что в ближайшие полгода может спровоцировать перепады спроса на новостройки. Люди по-прежнему будут покупать квартиры, однако теперь сроки продаж могут ощутимо растянуться.

В этой ситуации девелоперы могут снижать цены, чтобы сохранить динамику продаж на рынке покупателя. Однако на это отрасль готова пойти только в крайнем случае, поскольку застройщики завязаны на условия финансирования. Второй путь — более тщательно контролировать себестоимость и ход строительства и гибко управлять ими в моменте. Это поможет сохранить качество сдаваемых объектов и избежать, где это возможно, удорожания строительства.

Отсутствие контроля в строительстве обходится слишком дорого

Если девелопер недостаточно контролирует работу подрядчиков, стоимость строительства растёт, а сроки выполнения работ растягиваются. Почему это происходит:

  • в проекте появляются непредвиденные изменения и дополнительные работы, отсутствующие в сметах;
  • из-за невнимательности подрядчика в акты выполненных работ за разные периоды попадают одинаковые позиции. А часть работ, включённых в акты сдачи-приёмки, оказывается не сделана;
  • стоимость материалов по документам подрядчика может быть выше рыночной;
  • сметы составляются в разных базах, поэтому цифры расходов не сходятся.

Расходы, связанные с удорожанием строительства и растягиванием сроков, ложатся на девелопера. Поэтому застройщику необходимо контролировать:

  • ведение проектно-сметной и отчётной документации — чтобы выявить завышение цен и исключить ошибки в расчётах;
  • объём и качество выполненных работ, стоимость и расход материалов, соблюдение сроков строительства — чтобы вовремя получить готовый объект, соответствующий проектной документации и требованиям технических регламентов.

Использование BIM-модели помогает получать данные для контроля

Для контроля исполнения планов и оперативного реагирования в случае изменений можно использовать поэлементный метод учёта выполнения работ. Этот подход позволяет полноценно вести цифровое сопровождение проектов не только на этапе проектирования, но и на этапе строительства.

Например, IYNO берёт готовые BIM-модели и на их основе создаёт единый массив данных, с которым работают все участники проекта. Каким образом BIM-платформа работает с данными:

  • сначала создаётся ведомость объёмов работ (ВОР);
  • общая ВОР разбивается на отдельные лоты для передачи различным подрядчикам либо доверенным поставщикам;
  • в лотах указана как стоимость работ, так и стоимость материалов. Девелопер сравнивает возможные варианты, выбирает оптимальные цены, и они начинают участвовать в себестоимости проекта;
  • если происходят какие-то изменения, например, проектировщик применил другое технологическое решение, IYNO автоматически на основе ранее сделанных настроек пересчитает объёмы и цены и покажет разницу для принятия решения.

Все участники проекта видят запланированный объём работ, кто и чем занимается в каждый момент строительства, источники данных, изменения и ответственных за них. Это позволяет отслеживать, как меняется стоимость проекта и что на неё влияет: рост стоимости работ, цен на материалы,а также сроков строительства. Девелоперу больше не нужно вручную пересчитывать цифры, чтобы контролировать реализацию проекта.

Работу с данными можно автоматизировать, чтобы не терять их в Excel

Часто данные в цепочке от проектирования до строительства переносят на бумагу или в Excel, а потом — обратно в систему через другой Excel или даже вручную. Из-за этого часть данных искажается или теряется при изменениях в проекте, а на расчёты уходит много времени.

В IYNO работа всех участников проекта ведётся через единую базу данных, поэтому все данные являются актуальными. Это позволяет оперативно отслеживать все изменения в сметах и автоматизировать расчёты в режиме реального времени. В сервисе можно создать ведомость объёмов работ и привязать к ней ресурсы работников и техники, а также норму расхода материалов и цены подрядчиков. Таким образом, девелопер может оценить стоимость проекта на стадии планирования и сравнивать с фактическими расходами на материалы и работу. Если девелоперу понадобится добавить в проект новое решение, достаточно загрузить данные в проект, и себестоимость будет пересчитана автоматически. Это ускоряет работу сотрудников ПТО на 70% и выше.

Подрядчики будут отчитываться за каждый элемент строительства

Обычно подрядчик отчитывается о выполнении работ в процентах, например, что закрыто 20% запланированных работ. Но точных цифр, как правило, не знает ни заказчик, ни подрядчик. И проверить объём выполненных работ сложно.

Методология IYNO позволяет убрать этот фактор риска. Подрядчик прямо в BIM-модели отмечает, какие конкретные элементы он сделал. И, поскольку в IYNO все данные связаны, то заказчик сразу видит, какие объёмы сделаны, на какие суммы, какими подрядчиками, а также план-факт по объёмам, деньгам и срокам. Руководство в офисе видит все изменения на стройке и получает отчётность о ходе проекта в реальном времени.

Затем стройконтроль девелопера принимает работу, если она выполнена хорошо, либо накладывает предписание, если в работе есть дефекты. А так как работа ведется в единой системе и с единой базой, то внесённые предписания будут автоматически учитываться при формировании данных для оплаты. Эти объёмы и суммы можно будет исключить из оплаты. Таким образом можно контролировать себестоимость на стадии исполнения.

BIM-платформа сможет рассчитать рыночную стоимость проекта

По словам коммерческого директора IYNO Павла Ханженкова, платформу можно интегрировать с другими системами. Например, с системой мониторинга цен на строительные материалы, чтобы рассчитывать рыночную себестоимость проектов.
«На рынке пока нет универсального инструмента, который мониторит возможные цены производителей, поставщиков, импортёров и дистрибьюторов всех возможных материалов и показывает лучшие цены. Огромное количество номенклатуры не позволяет свести эти данные в единую систему. Однако некоторые крупные девелоперы разрабатывают такие решения, чтобы отслеживать цены ключевых поставщиков. В перспективе IYNO может интегрироваться с такими системами по API, подтягивать данные о материалах и выдавать оценку рыночной стоимости строительства проекта в конкретном регионе», — Павел Ханженков, коммерческий директор IYNO.
➡️ Телеграм-канал DigitalDeveloper

Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры proptech-решений.
2024-08-04 13:18 Цифровизация