РМП «Самолета»: шахматная стратегия мастер-планирования для девелопера

Виктория Пивоварова: Давайте начнём с краткого знакомства. Расскажите немного о себе и о продукте.

Максимилиан Толкачев: Я давно занимаюсь градостроительными решениями, работал не только в Самолете, но и у других крупных девелоперов. За это время вокруг мастер-планирования сформировалась профессиональная среда: многие специалисты пришли из вычислительного дизайна и параметрического моделирования. На базе этого опыта мы создали продукт робот-мастер-план (РМП) — программу для автоматизации проектирования мастер-плана. Она берёт на себя рутинные задачи и позволяет архитекторам сосредоточиться на содержательных решениях. Мы называем её «роботом»: система помогает и частично выполняет работу, но ключевые решения всегда остаются за специалистом.

Виктория Пивоварова: В чём ключевая задача продукта?

Максимилиан Толкачев: Главная цель РМП — ускорить и упростить разработку экспресс мастер-плана без потери качества. На этом этапе принимаются базовые решения, которые определяют эффективность и маржинальность проекта, требования к инфраструктуре и дальнейшее согласование с регуляторами. Ошибки в расчётах здесь слишком дороги, поэтому продукт помогает быстро анализировать исходные данные, выявлять ограничения участка и проверять каждое решение на соответствие нормативам. Это позволяет застройщику уже на старте видеть, какие сценарии реально работают, а какие приведут к проблемам в будущем.

Виктория Пивоварова: Какие аспекты чаще всего игнорируются на старте?

Максимилиан Толкачев: Главная проблема на старте — это исходные данные. Часть информации приходится собирать вручную, часть доступна в цифровом виде. Мы сделали так, чтобы система автоматически подтягивала и анализировала всё, что уже оцифровано. Архитектору остаётся работать только с тем, чего нет в открытых источниках.

Ключевая задача — определить полезную площадь участка. Часто оказывается, что под застройку реально можно использовать лишь 40–60 процентов территории, а остальное уходит на благоустройство и объекты инфраструктуры. От этого зависят плотность, инсоляция, освещённость и в целом экономическая эффективность будущего проекта.

Виктория Пивоварова: Есть пример из практики?

Максимилиан Толкачев: Недавно мы проводили демо для клиента по проекту комплексного развития территории. Нужно было разместить застройку в очень плотной городской среде, где со всех сторон уже есть жильё и социальная инфраструктура. Проверка показала, что часть новых башен перекрывала бы инсоляцию соседних домов. Мы подсветили эту проблему, и застройщик скорректировал проект. Такие проверки на раннем этапе позволяют вовремя снять риски и избежать сценариев, при которых проект становится невыгодным или получает сложности с согласованием.

Виктория Пивоварова: Какими инструментами для мастер-планирования девелоперы пользовались раньше?

Максимилиан Толкачев: Мастер-планирование как отдельная практика появилось не так давно, и первые шаги делались на базе существующих САПР. Чаще всего использовали AutoCAD Civil, Revit и плагины на Grasshopper. Эти инструменты позволяли считать инсоляцию, технико-экономические показатели, подтягивать данные о застройке из открытых источников, а также автоматизировать часть рутинных задач вроде расстановки объектов или подсчёта площадей.

Но у такого подхода были серьёзные ограничения. Каждый плагин нужно было поддерживать и адаптировать под новые версии программ. Кроме того, у крупных САПР много закрытого кода, что не позволяло развивать надстройки так, как хотелось бы. В итоге девелоперы пользовались набором разрозненных решений, которые помогали локально, но не давали целостной картины. Именно поэтому мы пошли по пути создания отдельного продукта, где всё собрано в единую систему.

Виктория Пивоварова: В чём разница между дискретными алгоритмами и искусственным интеллектом?

Максимилиан Толкачев: У каждого метода своё назначение. Дискретные алгоритмы нужны там, где требуется строгая проверка и точные результаты. Например, в расчётах освещённости нельзя сказать «вроде подходит» — нужны конкретные цифры. Искусственный интеллект, напротив, хорошо работает там, где важна вариативность и гибкость: для генерации визуализаций, кластеризации или фильтрации множества вариантов.

Сегодня на рынке нет достаточного объёма данных, чтобы обучить полноценные модели для генерации мастер-планов. Для этого нужны миллионы примеров, а их просто не существует. Поэтому мы используем комбинацию методов: для задач с чёткими нормами — дискретные алгоритмы, для поиска быстрых и разнообразных решений — AI.

Виктория Пивоварова: Как выглядит процесс работы в системе? Что нужно подготовить и что получается на выходе?

Максимилиан Толкачев: Работа строится поэтапно. Сначала пользователь загружает исходные данные и система подтягивает окружение участка вместе с ограничениями. Затем учитываются региональные нормативы: сколько потребуется школ, детских садов, объектов благоустройства. Это важно не только для комфорта, но и для соответствия правилам — без этих расчётов проект просто не пройдёт согласование.

Дальше формируется функциональное зонирование и размещаются объекты капитального строительства. Этот этап итерационный: проектировщик пробует разные варианты, сразу видит технико-экономические показатели и может сравнить решения между собой.

На финальном шаге система генерирует квартирографию. Это позволяет проверить, насколько структура будущих квартир соответствует плану продаж и ожиданиям застройщика.

В итоге продукт даёт три ключевых результата: концепцию застройки, распределение квартир и технико-экономические показатели. Всё это можно получить быстрее и надёжнее, чем при традиционном проектировании.

Виктория Пивоварова: Насколько продукт востребован у девелоперов и готовы ли они к такому уровню цифровизации?

Максимилиан Толкачев: Интерес к автоматизации есть, но рынок пока сталкивается с кадровым барьером. И наша общая задача — формирование новых компетенций. Мы в «Самолете» начали этот путь несколько лет назад и целенаправленно сформировали сильную внутреннюю экспертизу, что теперь позволяет нам активно применять такие решения. Только за прошлый год через систему прошло несколько сотен участков. Это подтверждает, что инструмент работает и приносит ценность. Но для рынка в целом сейчас главный вызов — не столько сама технология, сколько наличие специалистов, способных её использовать.

Виктория Пивоварова: С какими трудностями вы столкнулись при разработке продукта?

Максимилиан Толкачев: Ключевой задачей было создание надежной базовой инфраструктуры — своего рода фундамента для всех будущих разработок. Это стратегическая инвестиция, которая требует глубокой проработки, но именно она позволяет нам сейчас быстро внедрять и развивать генеративные функции. Если бы готовая основа существовала, можно было бы быстрее сосредоточиться на передовых технологиях. Но без этой базы полноценный продукт невозможен.

Виктория Пивоварова: Какой главный вывод вы сделали для себя?

Максимилиан Толкачев:
Наша цель — баланс между ценностью и вложениями. Сегодня в описаниях продуктов часто фигурируют новые технологии: кажется, что «шильдик ИИ» уже равен знаку качества. Но для развития продукта и создания ценности — это не обязательное условие. Ценность — это не только экономия времени и ресурсов. Куда больший эффект дают повышение качества результата и сокращение ошибок. Проще говоря, задача не заменить специалиста, а освободить его от рутины, чтобы он мог сосредоточиться на важном и раскрыть свой потенциал.

Мы не противопоставляем себя искусственному интеллекту. Мы исходим из сугубо прагматичного подхода. Если задачу проще и надёжнее решить классическим методом — это и будет самым правильным и экономичным выбором. Если же AI даёт решающее преимущество в скорости, качестве или масштабе — мы используем его. Именно такой взвешенный выбор, а не слепая вера в технологии, позволяет нам гарантировать окупаемость и успех каждого проекта.

Телеграм-канал DigitalDeveloper

Подпишитесь, чтобы читать новости, кейсы, исследования и обзоры IT-технологий на рынке недвижимости.